Ποια είναι η εμπορική αξία του ακινήτου που βγαίνει σε πλειστηριασμό και το ξέπλυμα χρήματος
Ο σκοπός του πλειστηριασμού είναι το ακίνητο να εκπλειστηριαστεί στο μεγαλύτερο δυνατό πλειστηρίασμα (το ποσό που επιτυγχάνεται στον πλειστηριασμό).
Κατ΄ αυτόν τον τρόπο ικανοποιείται στο μεγαλύτερο βαθμό ο επισπεύδων δανειστής και αν υπάρξει πλεόνασμα, θα πάρει κάποια χρήματα ο οφειλέτης.
Ταυτόχρονα, όσο μεγαλύτερο είναι το πλειστηρίασμα τόσο μεγαλύτερο είναι το έσοδο του ελληνικού δημοσίου από τους φόρους που θα εισπράξει.
Η διαδικασία που ικανοποιεί περισσότερο τους σκοπούς του πλειστηριασμού δείχνει να είναι οι ηλεκτρονικοί πλειστηριασμοί και αυτό διότι, μπορεί να συμμετέχει ο οποιοσδήποτε από οποιοδήποτε μέρος του πλανήτη, χωρίς να γνωρίζει ο κάθε συμμετέχοντας ποιος είναι ο άλλος αποφεύγοντας τις στρεβλώσεις του παρελθόντος με τα επονομαζόμενα “κοράκια”.
Θα πρέπει πλέον όμως κατά την διαδικασία περίληψης της κατακυρωτικής έκθεσης, οι αρμόδιοι υπάλληλοι της εφορίας να προβούν σε έρευνα του πόθεν έσχες του νέου ιδιοκτήτη.
Διότι στο παρελθόν τα κρούσματα ξεπλύματος μαύρου χρήματος μέσω αγοράς πλειστηριασμών δεν ήταν λίγα και ποτέ δεν ελέγχθηκαν.
Σήμερα, διατρέχουμε τον ίδιο κίνδυνο αν δεν προβούμε σε υποχρεωτικό έλεγχο και αναζήτηση των οικονομικών στοιχείων του νέου αγοραστή.
Θεωρούμε ότι αν συμμετέχουν αλλοδαπές εταιρείες στη διαδικασία πλειστηριασμών, σίγουρα σε πολλές εταιρείες του εξωτερικού αν ψάξουμε καλά θα ανακαλύψουμε ότι οι εταιρίες αυτές μπορεί να είναι συμφερόντων του οφειλέτη που με δόλο άφησε να εκπλειστηριαστεί η ακίνητη περιουσία του διότι η αξία που είχε όταν το αγόρασε είναι μικρότερη από την σημερινή και ταυτόχρονα οι απαιτήσεις του δανειστή παραμένουν οι ίδιες ή του δανειστή που πλέον θέλει να αποκτήσει το ακίνητο σε πολύ δελεαστική τιμή, τη στιγμή που ο ίδιος μπορεί να προτείνει την αρχική τιμή έναρξης του πλειστηριασμού.
Το πρόβλημα δημιουργήθηκε κυρίως βάση του τρόπου που λειτουργούσε το τραπεζικό σύστημα στην Ελλάδα.
Τα ίδια τα τραπεζικά ιδρύματα ήταν αυτά που εκτιμούσαν τις εμπορικές τιμές των ακινήτων και ταυτόχρονα χορηγούσαν δάνεια στο 110 % και 120 % της εκτιμημένης αξίας.
Το μεγαλύτερο μέρος των δανείων αυτών πλέον είναι σε πλήρη αδράνεια από τους οφειλέτες είτε λόγω οικονομικών συγκυριών, είτε για άλλους λόγους.
Το σημαντικό όμως είναι ότι τη διαφορά αυτή καλείται να την καλύψει ο Έλληνας φορολογούμενος, μέρος των οποίων μπορεί να μην είναι καν δανειολήπτες.
Σύμφωνα με τις διατάξεις του άρθρου 78 του ν. 4472/2017 (Α’74) τροποποιήθηκαν οι διατάξεις των άρθρων 36 και 39 του ν.δ. 356/1974 με τις οποίες ορίστηκε ότι η τιμή εκκίνησης των πλειστηριασμών που διενεργεί το δημόσιο για να εισπράξει απαιτήσεις του από φορολογούμενους θα είναι η εμπορική τιμή και όχι η αντικειμενική που ίσχυε πριν.
Το θέμα μας είναι ποιος θα είναι αυτός που θα καθορίζει την εμπορική τιμή και με ποια στοιχεία.
Ο όρος εμπορική τιμή που χρησιμοποιείται είναι και πάλι λανθασμένος διότι:
H εμπορική τιμή, είναι η τελική τιμή που πραγματοποιείται η εκάστοτε αγοραπωλησία.
Επιπλέον οι εμπορικές τιμές διαμορφώνονται βάσει της ζήτησης και της προσφοράς.
Μη ξεχνάμε ότι πλέον η προσφορά βρίσκεται στα υψηλότερα επίπεδα σε σχέση με τα προηγούμενα έτη αγγίζοντας τα 250.000 ακίνητα που διατίθενται, ενώ η ζήτηση είναι σχεδόν μηδενική.
Η εμπορική τιμή διαμορφώνεται βάσει ενός γινομένου όπου βασικοί συντελεστές είναι η ζήτηση και η προσφορά, αν ένας από τους συντελεστές είναι μηδέν, τότε το γινόμενο είναι μηδέν.
Αν σκεφτεί κανείς ότι η ζήτηση στα βόρεια προάστια της Αττικής είναι σχεδόν μηδενική και πολλά ακίνητα είναι στα αζήτητα, τότε αντιλαμβανόμαστε ότι το δείγμα για τον καθορισμό της εμπορικής τιμής είναι εντελώς λανθασμένο.
Επιπλέον, πρέπει να τονίσουμε ότι οι διαδικασίες – που ακολουθούνται κατά την εκτίμηση του ακινήτου, περιλαμβάνουν την έρευνα τιμών βάσει των αγγελιών ακινήτων προς πώληση τόσο σε εφημερίδες όσο και σε site αλλά και τα στοιχεία που προκύπτουν από τα συμβόλαια που έχουν πραγματοποιηθεί.
Σήμερα δεν πραγματοποιούνται τόσα συμβόλαια ώστε να έχουμε σαφή εικόνα και αξιόπιστα δείγματα.
Μη ξεχνάμε ότι οι τιμές που αναγράφονταν στα συμβόλαια πριν το capital control, σήμερα δε γνωρίζουμε αν γίνετε ή με ποιο τρόπο γίνετε, αναγράφονταν τιμές μικρότερες του πραγματικού τιμήματος με σκοπό να πληρωθούν λιγότεροι φόροι και από τον ιδιοκτήτη αλλά και από τον αγοραστή, ο νόμος ανέφερε ρητά ότι ο οι φόροι και το πόθεν έσχες στη συμφωνηθείσα τιμή πώλησης (Ο φόρος μεταβίβασης 3% υπολογίζεται στην τιμή πώλησης που αναγράφεται στο συμβόλαιο της μεταβίβασης. Επομένως στο πόθεν έσχες του αγοραστή θα λαμβάνεται το τίμημα αυτό, που πραγματικά κατεβλήθη και αναγράφεται στο συμβόλαιο.
(ν.4172/2013 άρθρο 32 παρ.γ΄ όπως τροποποιήθηκε με το άρθρο 48 παρ.1 εδάφιο 2γ΄ του Ν.4305/31-10-2014)).
Ένα ακίνητο έχει μια καθορισμένη αξία η οποία αυξομειώνεται βάση πολλών παραμέτρων, αλλά δεν είναι η τιμή πώλησης. Ένας ιδιοκτήτης μπορεί να έχει στη κατοχή του ένα ακίνητο αξίας 200.000 ευρώ, αλλά για δικούς του προσωπικούς ή οικονομικούς λόγους επιθυμεί την άμεση πώληση και ρίχνει τη τιμή στις 100.000 ευρώ.
Αυτό δεν σημαίνει ότι το ακίνητο έχει αξία 100.000 και ταυτόχρονα να θεωρηθεί αξιόπιστο δείγμα.
Πρέπει να κατανοήσουμε ότι η τιμή που αναγράφεται σε ένα συμβόλαιο αγοραπωλησίες ακινήτου – ιδιωτική συμφωνία ορίζεται ως ΤΙΜΗ ΠΩΛΗΣΗΣ, η πραγματική – (εμπορική) αξία είναι κάτι άλλο που καθορίζεται από πολλούς παράγοντες τόσο κατασκευής, πληθυσμού της περιοχής, σημερινών υποδομών όσο και των υποδομών του μέλλοντος.
Σήμερα το μεγαλύτερο ποσοστό των αγοραπωλησιών που πραγματοποιούνται, είναι πωλήσεις ανάγκης από μέρος των ιδιοκτητών και όχι πωλήσεις επιλογής.
Δεν μπορούμε στην Ελλάδα της κρίσης και του εκμηδενισμού της ακίνητης περιουσίας να αναφέρουμε τον όρο εμπορική τιμή, κυρίως σε περιοχές που δεν έχουν επενδυτικό ενδιαφέρον ή δεν έχουν κατακλυστεί από αλλοδαπούς λόγω της χρυσής βίζας. Οι πλειστηριασμοί θα πρέπει να πραγματοποιηθούν στη πραγματική αξία των ακινήτων δηλαδή να υπολογιστεί το κόστος κατασκευής και οι εμπορικοί συντελεστές βάσει των ιδιαίτερων χαρακτηριστικών αυτού.
Δεν πρέπει να δούμε ακίνητα νεόδμητα να εκπλειστηριάζονται σε τιμές κάτω των 800 ευρώ/τετραγωνικό μέτρο.
Επιπλέον σε όσες περιοχές έχουν πραγματοποιηθεί αγοραπωλησίες από αλλοδαπούς για την απόκτηση της πολυπόθητης golden visa, θα πρέπει να γνωρίζουμε ότι έχουν πραγματοποιηθεί στρεβλώσεις που πραγματοποιήθηκαν λόγω υπερτιμολόγησης – καπέλου του ακινήτου.
Όλοι γνωρίζουμε ότι ακίνητα με τιμές πώλησης 150.000 ευρώ – 180.000 ευρώ έχουν πουληθεί ή μεταπωληθεί σε αλλοδαπούς στις 250.000 ευρώ διότι δεν εφαρμόστηκε ποτέ ο φόρος υπεραξίας.
Θεωρούμε επιτακτική ανάγκη, στο κόστος του πλειστηριασμού να υπολογιστεί και το κόστος εκτίμησης των πραγματικών αξιών των ακινήτων που θα εκπλειστηριαστούν από ορκωτούς εκτιμητές εγγεγραμμένους στο μητρώο του Υπουργείου Οικονομικών.
Δεν πρέπει να αφεθεί η εκτίμηση στον πολιτικό μηχανικό του εκάστοτε τραπεζικού ιδρύματος (ο πολιτικός μηχανικός είναι ο επαγγελματίας που μπορεί να γνωρίζει το κόστος κατασκευής, τώρα πως τον χρησιμοποιούσα ως εκτιμητή όλα αυτά τα χρόνια κανείς δεν γνωρίζει), ο οποίος συγκεντρώνει πληροφορίες από τις κατά τόπους μικρές αγγελίες και κτηματομεσίτες της περιοχής.
Αποτελεί μεγάλο λάθος ,διότι ο πολιτικός μηχανικός έχει τη γνώση του κόστους κατασκευής του κτίσματος ή του κόστους ανακατασκευής της φθοράς και όχι της αξίας.
Δεν μπορείς να καθορίζεις αξίες βάση αγγελιών και τηλεφωνικών πληροφοριών από κτηματομεσίτες της εκάστοτε περιοχής. Ενώ δεν μπορούν να θεωρηθούν εκτιμητές οι κτηματομεσίτες που έχουν παρακολουθήσει σεμινάρια εκτίμησης.
Γράφει: Θεμιστοκλής Μπάκας- Πρόεδρος του Πανελλαδικού Δικτύου Κτηματομεσιτών E-Real Estates.
www.bankingnews.gr
Η ΓΝΩΜΗ ΣΟΥ ΜΕΤΡΑΕΙ