Αυστηρότεροι κανόνες για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις σε Αθήνα και Θεσσαλονίκη
Αναβάθμιση ποιότητας χωρίς άμεση λύση στη στεγαστική κρίση
Από την 1η Οκτωβρίου 2025 τέθηκε σε εφαρμογή το άρθρο 3 του Ν. 5170/2025, εισάγοντας ένα αυστηρότερο και σαφέστερο ρυθμιστικό πλαίσιο για τη λειτουργία των βραχυχρόνιων μισθώσεων στην Ελλάδα.
Οι νέοι κανόνες στοχεύουν πρωτίστως στην αναβάθμιση της ποιότητας, της ασφάλειας και της υγιεινής των ακινήτων που διατίθενται μέσω ψηφιακών πλατφορμών, ενισχύοντας τη διαφάνεια και περιορίζοντας τις λεγόμενες «γκρίζες ζώνες» του κλάδου.
Οι ρυθμίσεις αφορούν το σύνολο των ακινήτων που διαθέτουν Αριθμό Μητρώου Ακινήτου (ΑΜΑ) στο Μητρώο της ΑΑΔΕ και περιλαμβάνουν, μεταξύ άλλων, την απαίτηση να πρόκειται για χώρους κύριας χρήσης, την υποχρεωτική ασφάλιση αστικής ευθύνης, την τήρηση κανόνων ηλεκτρολογικής ασφάλειας και πυροπροστασίας, καθώς και προδιαγραφές υγιεινής και πρώτων βοηθειών.
Τα έσοδα του Δημοσίου
Η οικονομία διαμοιρασμού έχει ενισχύσει σημαντικά τα δημόσια έσοδα ήδη πριν από την πανδημία. Ενδεικτικά, οι εισπράξεις φόρων ανήλθαν σε 68 εκατ. ευρώ το 2017, 176 εκατ. ευρώ το 2018 και περίπου 200 εκατ. ευρώ το 2019, συμβάλλοντας συνολικά με πάνω από 444 εκατ. ευρώ στη διετία πριν την κρίση του Covid-19.
Η δυναμική αυτή συνεχίστηκε και τα επόμενα έτη, με τον κύκλο εργασιών να διαμορφώνεται στα 2,96 δισ. ευρώ το 2019 και στα 3,3 δισ. ευρώ το 2022, ενώ τα φορολογικά έσοδα ανήλθαν σε περίπου 544 εκατ. ευρώ το 2022, 830 εκατ. ευρώ το 2023 και 860 εκατ. ευρώ το 2024, επιβεβαιώνοντας τη σταθερά αυξανόμενη συμβολή του κλάδου στα δημόσια οικονομικά.
Η πραγματική επίδραση των νέων κανόνων
Παρά τη θετική κατεύθυνση των ρυθμίσεων, τα ακίνητα που εκτιμάται ότι θα αποσυρθούν από τον κλάδο λόγω μη συμμόρφωσης αφορούν, κατά κύριο λόγο, χώρους που δεν είναι κατάλληλοι για μόνιμη κατοικία, όπως υπόγεια, ημιυπόγεια, ισόγεια χωρίς επαρκή φωτισμό και εσωτερικά διαμερίσματα. Ακόμη και στην περίπτωση επιστροφής τους στη μακροχρόνια μίσθωση, δεν συνιστούν ρεαλιστική λύση για τη στεγαστική κρίση, καθώς δεν καλύπτουν τις ανάγκες μόνιμης κατοικίας.
Η εφαρμογή των κανόνων, συνεπώς, αναβαθμίζει την ποιότητα του τουριστικού προϊόντος, χωρίς όμως να επιλύει το πρόβλημα της διαθεσιμότητας κατοικιών.
Αθήνα: Περιορισμοί χωρίς αποκλιμάκωση των ενοικίων
Η επέκταση της απαγόρευσης νέων εγγραφών βραχυχρόνιων μισθώσεων στο 1ο, 2ο και 3ο Δημοτικό Διαμέρισμα του Δήμου Αθηναίων και για το 2026 δεν αναμένεται να οδηγήσει σε ουσιαστική μείωση των ζητούμενων μισθωμάτων. Οι τιμές παραμένουν σε υψηλά επίπεδα, καθώς η δυναμική του κλάδου στις συγκεκριμένες περιοχές βρίσκεται ήδη σε καθεστώς έντονης πίεσης.
Το χρονικό «παράθυρο» που προηγήθηκε της εφαρμογής των περιορισμών επέτρεψε σε σημαντικό αριθμό ιδιοκτητών να αποκτήσουν Αριθμό Μητρώου Ακινήτου (ΑΜΑ) και να εγγράψουν τα ακίνητά τους στις πλατφόρμες βραχυχρόνιας μίσθωσης, ενισχύοντας περαιτέρω τη ζήτηση. Η εξέλιξη αυτή, στην πράξη, ακύρωσε τον βασικό στόχο της παρέμβασης, που ήταν η αύξηση της διαθεσιμότητας κατοικιών προς μακροχρόνια συμβατική μίσθωση.
Όπως είχε επισημανθεί ήδη από την περίοδο των εξαγγελιών στη ΔΕΘ το 2024, δεν αναμένονταν ουσιαστικές μεταβολές στη διαθεσιμότητα κατοικιών ούτε αποκλιμάκωση των πιέσεων στη μακροχρόνια μίσθωση. Αντιθέτως, το περιθώριο που δόθηκε πριν την ενεργοποίηση των περιορισμών λειτούργησε ως επιταχυντής νέων εγγραφών σε ένα ήδη επιβαρυμένο περιβάλλον.
Συνεπώς, η υπαγωγή μιας περιοχής σε καθεστώς περιορισμών δεν συνεπάγεται αυτομάτως την επίλυση του στεγαστικού προβλήματος, ιδίως όταν έχει προηγηθεί χρονικό διάστημα τεσσάρων μηνών που επέτρεψε την περαιτέρω διόγκωση της δυναμικής της βραχυχρόνιας μίσθωσης.
Στον Δήμο Αθηναίων καταγράφονται:
- Τον Νοέμβριο του 2025, τα ακίνητα που διατίθενται μέσω πλατφορμών βραχυχρόνιας μίσθωσης ανέρχονται σε 13.293, έναντι 12.328 τον Σεπτέμβριο του 2024, δηλαδή πριν από τις εξαγγελίες για την απαγόρευση νέων εγγραφών από 1/1/2025 στο 1ο Δημοτικό Διαμέρισμα του Δήμου Αθηναίων. Η εξέλιξη αυτή αντιστοιχεί σε αύξηση 7,82%, καταδεικνύοντας ότι η δυναμική του κλάδου συνεχίστηκε παρά τους ανακοινωθέντες περιορισμούς.
- Παράλληλα, σύμφωνα με τα στοιχεία της ΕΛΣΤΑΤ για το έτος 2021, στον Δήμο Αθηναίων καταγράφονται 117.137 κενές κατοικίες, που αντιστοιχούν στο 26,7% του συνολικού στεγαστικού αποθέματος. Η πλειονότητα αυτών αφορά μικρές κατοικίες έως 79 τ.μ., κατάλληλες για νέους, φοιτητές και νέα ζευγάρια, γεγονός που αναδεικνύει την αντίφαση μεταξύ υψηλής ζήτησης και μεγάλης αδρανούς προσφοράς κατοικιών.
Τα στοιχεία αυτά καταδεικνύουν ότι η στεγαστική κρίση δεν οφείλεται αποκλειστικά στη βραχυχρόνια μίσθωση, αλλά σε βαθύτερα διαρθρωτικά προβλήματα, όπως η παλαιότητα του κτιριακού αποθέματος και η έλλειψη στοχευμένης στεγαστικής πολιτικής.
Θεσσαλονίκη: Αντίστοιχο πλαίσιο από 1η Μαρτίου 2026
Σύμφωνα με τις εξαγγελίες του Δεκεμβρίου 2025, αντίστοιχο πλαίσιο περιορισμών στις βραχυχρόνιες μισθώσεις τίθεται σε εφαρμογή και στη Θεσσαλονίκη από την 1η Μαρτίου 2026. Οι περιορισμοί θα αφορούν την Α’ Δημοτική Κοινότητα και θα ισχύσουν έως το τέλος του 2026, με πρόβλεψη για ενδεχόμενη παράταση, ανάλογα με την εξέλιξη της αγοράς και τα αποτελέσματα της εφαρμογής του μέτρου.
Η απαγόρευση νέων βραχυχρόνιων μισθώσεων θα καλύπτει:
- το ιστορικό και εμπορικό κέντρο της πόλης,
- περιοχή που ξεκινά από την πλατεία Αριστοτέλους,
- εκτείνεται κατά μήκος των οδών Εγνατία και Τσιμισκή,
- περιλαμβάνει τα Λαδάδικα και το λιμάνι,
- καθώς και την παραλιακή ζώνη έως τον Λευκό Πύργο και τις παρυφές της Άνω Πόλης.
Η σημερινή δυναμική στη Θεσσαλονίκη
- Στο τετράγωνο Ερμού – Ίωνος Δραγούμη – Εθνικής Άμυνας – Λεωφόρου Νίκης καταγράφονται 623 κατοικίες βραχυχρόνιας μίσθωσης.
- Στον Δήμο Θεσσαλονίκης συνολικά, η δυναμική ανέρχεται σε 3.921 κατοικίες.
Πρόκειται για επίπεδα ήδη ιδιαίτερα υψηλά, γεγονός που καθιστά αμφίβολο το κατά πόσο οι επιβαλλόμενοι περιορισμοί θα οδηγήσουν σε ουσιαστική αποκλιμάκωση του κόστους στέγασης, ιδίως από τη στιγμή που στο μεσοδιάστημα των δύο μηνών αναμένεται σημαντικός αριθμός ιδιοκτητών να κινηθεί άμεσα προς την ολοκλήρωση των απαιτούμενων διαδικασιών απόκτησης Αριθμού Μητρώου Βραχυχρόνιας Μίσθωσης, πριν από την έναρξη ισχύος της απαγόρευσης.
Αναγκαίο ρυθμιστικό πλαίσιο, αλλά ανεπαρκές ως στεγαστική λύση
Οι νέοι κανόνες στις βραχυχρόνιες μισθώσεις:
- αναβαθμίζουν την ποιότητα και τη θεσμική λειτουργία του κλάδου,
- δεν αναμένεται, όμως, να μειώσουν το κόστος στέγασης ούτε στην Αθήνα ούτε στη Θεσσαλονίκη,
- ούτε να επιλύσουν το πρόβλημα της διαθεσιμότητας κατοικιών.
Η αντιμετώπιση της στεγαστικής κρίσης απαιτεί ολοκληρωμένο σχέδιο στεγαστικής πολιτικής, αξιοποίηση των κενών κατοικιών, ανακαίνιση του παλαιού κτιριακού αποθέματος και ανακατεύθυνση μέρους των δημοσίων εσόδων από τη βραχυχρόνια μίσθωση προς πολιτικές κοινωνικής και προσιτής κατοικίας.
Τι έδειξε η εμπειρία της Νέας Υόρκης
Με την πλήρη εφαρμογή του Local Law 18 τον Σεπτέμβριο του 2023, η Νέα Υόρκη υιοθέτησε ένα από τα αυστηρότερα πλαίσια παγκοσμίως για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις, απαγορεύοντας ουσιαστικά την ενοικίαση ολόκληρων κατοικιών για λιγότερες από 30 ημέρες. Το αποτέλεσμα ήταν η κατάρρευση άνω του 90% των καταχωρίσεων στις πλατφόρμες τύπου Airbnb.
Ωστόσο, η παρέμβαση δεν οδήγησε σε μείωση των ενοικίων. Αντιθέτως, στο Μανχάταν η διάμεση τιμή μίσθωσης ξεπέρασε τα 4.000 δολάρια τον μήνα, καταγράφοντας περαιτέρω αύξηση μετά την εφαρμογή του νόμου. Παράλληλα, η ξενοδοχειακή αγορά ενισχύθηκε σημαντικά, καθώς η ζήτηση μετατοπίστηκε από τις βραχυχρόνιες μισθώσεις στα ξενοδοχεία.
Η εμπειρία της Νέας Υόρκης καταδεικνύει ότι η απαγόρευση της βραχυχρόνιας μίσθωσης δεν αντιμετωπίζει τις βαθύτερες αιτίες της στεγαστικής κρίσης και λειτουργεί κυρίως υπέρ της ξενοδοχειακής βιομηχανίας.
Στεγαστική πολιτική με αξιοποίηση των εσόδων από τη βραχυχρόνια μίσθωση
Ο κλάδος της βραχυχρόνιας μίσθωσης αποφέρει περίπου 860 εκατ. ευρώ ετησίως (2024) σε δημοσιονομικά έσοδα, τα οποία μπορούν να αποτελέσουν σταθερό χρηματοδοτικό πυλώνα για μια στοχευμένη στεγαστική πολιτική.
1. Φοιτητική στέγαση
Με την αξιοποίηση των εσόδων ενός έτους:
- 840 εκατ. € / 1.500 €/τ.μ. = 573.333 τ.μ.
- 573.333 τ.μ. / 35 τ.μ. = ~16.380 νέες φοιτητικές κλίνες
Η ανάπτυξη φοιτητικών εστιών, σε συνεργασία με τα πανεπιστήμια, μπορεί να μειώσει άμεσα την πίεση στις φοιτητικές αγορές κατοικίας, ιδίως σε περιοχές υψηλής τουριστικής ζήτησης.
2. Κοινωνική κατοικία (Rent-to-Own)
Με αξιοποίηση των εσόδων τεσσάρων ετών:
- 573.333 τ.μ. / 80 τ.μ. = ~7.167 κατοικίες ανά έτος
- Σύνολο τετραετίας: ~28.667 κοινωνικές κατοικίες
Οι κατοικίες μπορούν να απευθύνονται σε νέα ζευγάρια και οικογένειες, με προσιτό ενοίκιο και δυνατότητα σταδιακής απόκτησης (Rent-to-Own), μέσω δημόσιας διαχείρισης.
3. Ανακαίνιση «πραγματικά κλειστών» κατοικιών
Μέρος των εσόδων μπορεί να κατευθυνθεί σε στοχευμένο πρόγραμμα ανακαίνισης μη κατοικήσιμων, κλειστών κατοικιών σε περιοχές υψηλής στεγαστικής πίεσης, με υποχρέωση διάθεσής τους στη μακροχρόνια μίσθωση για 4–5 έτη και με έλεγχο τήρησης των όρων.
Η χρηματοδότηση μπορεί να προέλθει από τη στοχευμένη ανακατεύθυνση μέρους των δημοσιονομικών εσόδων της βραχυχρόνιας μίσθωσης, ενισχύοντας την κοινωνική ανταποδοτικότητα και την ισορροπία της στεγαστικής αγοράς.
Πηγή: ΕΘΝΟΣ
Η ΓΝΩΜΗ ΣΟΥ ΜΕΤΡΑΕΙ