An exclusive interview with Themistoklis Bakas, Founder and President of E-Real Estates, Greek Real Estate Market Analyst
Greece remains a competitive real estate market compared with many other European countries, Themistoklis Bakas, Founder and President of E-Real Estates, shared with CEOWORLD magazine. Themistoklis Bakas, explains why investment decisions require greater strategic planning and more careful evaluation nowadays, and offers valuable insights in his interview for CEOWORLD magazine.
Q: What stage is the real estate market in Greece currently in? Is it a good time to invest in Greek property?
Themistoklis Bakas: The Greek real estate market is currently in a phase of stabilization and gradual maturity, following a long period of adjustment after the financial crisis of the previous decade. Since 2018, a clear recovery trend has been recorded, driven both by domestic demand and the increasing interest of foreign investors.
Recent data confirms this positive momentum. According to the Bank of Greece, foreign direct investment in Greek real estate reached approximately €1.46 billion in the first nine months of 2025, highlighting the consistent presence of international investors in the market.
At the same time, on a broader level, foreign direct investment in Greece reached approximately €11 billion between January and November 2025, compared with around €5 billion during the same period in 2024, according to data from the Bank of Greece’s balance of payments. This development reflects the growing confidence of international investors in the Greek economy.
Although property prices have increased significantly in recent years -particularly in major cities such as Athens and Thessaloniki as well as in popular tourist destinations – Greece remains a competitive market compared with many other European countries.
For investors with a long-term perspective, the Greek real estate market continues to offer significant opportunities, particularly in sectors such as residential property, tourism-related real estate, and logistics assets. However, the market is now entering a more mature phase, where investment decisions require greater strategic planning and more careful evaluation.
Overall, Greece remains an attractive real estate investment destination, especially for investors seeking a combination of returns, stability, and long-term prospects within a European environment.
Q: What are the new trends expected to dominate the housing market in the coming years?
Themistoklis Bakas: The Greek housing market is undergoing significant structural changes that are expected to shape its development in the coming years.
First, housing affordability is emerging as one of the most important challenges. The increase in property prices and rents, particularly in large urban centers, has placed considerable pressure on households. This trend is likely to lead both to new housing policies and to new investment models for residential development.
Second, energy efficiency is becoming increasingly important. Homes with high energy standards and lower operating costs are expected to attract stronger demand from both buyers and tenants.
Third, demographic shifts and changes in working patterns are significantly influencing housing demand. The rise of smaller households, the expansion of remote work, and the increasing mobility of professionals are creating new demand for more flexible housing solutions, both in urban centers and in regional areas.
Fourth, international demand for housing in Greece is expected to increase further. In the coming years, stronger demand is expected from retirees from both European countries and the United States who choose Greece as a permanent residence destination. The country’s quality of life, climate, safety, and favorable tax incentives for transferring tax residency make Greece particularly attractive for this category of buyers.
At the same time, growing investment interest is being recorded in emerging tourism destinations beyond the traditionally popular locations. Regions of the Peloponnese and Western Greece are showing strong potential, as the development of tourism infrastructure and improvements in transportation are creating new investment opportunities in both residential and tourism-related properties.
Finally, the presence of institutional investors in the housing market is expected to increase. The growing participation of investment funds and professional real estate management structures may gradually reshape the structure of the market and the management of residential assets in the coming years.
Q: Is there interest from foreign investors in the Greek real estate market? What percentage does it represent and what types of properties does it concern?
Themistoklis Bakas: Foreign investor interest in the Greek real estate market remains particularly strong and has been one of the main drivers of market growth in recent years.
Foreign buyers have a strong presence in many regions of the country, particularly in Attica, Thessaloniki, and popular tourist destinations such as the Greek islands and Crete. In certain market segments, foreign investors may account for more than 20–25% of total transactions.
The main investor markets include both European and non-European countries. Among the most active nationalities are buyers from Germany, France, Italy, the United Kingdom and the Scandinavian countries, while there is also strong activity from investors from the United States, Israel, China, Lebanon, Turkey, and several Middle Eastern countries. In addition, demand from Balkan countries has been increasing in recent years, particularly for properties in large cities and tourist areas.
A key factor attracting international investors has been the Golden Visa program, which grants residence permits to non-EU citizens who invest in real estate in Greece.
Under the current legal framework, in certain cases investors can obtain residency through a €250,000 investment, particularly when converting commercial properties into residential units or renovating older buildings. In other cases, investment thresholds are €800,000 for high-demand areas such as Attica and Thessaloniki, and approximately €400,000 for other regions of the country.
Η Ελλάδα παραμένει μια ανταγωνιστική αγορά ακινήτων σε σύγκριση με πολλές άλλες ευρωπαϊκές χώρες, δήλωσε στο CEOWORLD magazine ο Θεμιστοκλής Μπάκας, Ιδρυτής και Πρόεδρος της E-Real Estates. Ο Θεμιστοκλής Μπάκας εξηγεί γιατί οι επενδυτικές αποφάσεις απαιτούν σήμερα μεγαλύτερο στρατηγικό σχεδιασμό και πιο προσεκτική αξιολόγηση, ενώ παράλληλα προσφέρει πολύτιμες επισημάνσεις στη συνέντευξή του για το CEOWORLD magazine.
Ερ.: Σε ποια φάση βρίσκεται σήμερα η αγορά ακινήτων στην Ελλάδα; Είναι καλή περίοδος για επένδυση σε ελληνικά ακίνητα;
Θεμιστοκλής Μπάκας: Η ελληνική αγορά ακινήτων βρίσκεται σήμερα σε φάση σταθεροποίησης και σταδιακής ωρίμανσης, έπειτα από μια μακρά περίοδο προσαρμογής που ακολούθησε τη χρηματοπιστωτική κρίση της προηγούμενης δεκαετίας. Από το 2018 και μετά καταγράφεται σαφής τάση ανάκαμψης, η οποία τροφοδοτείται τόσο από την εγχώρια ζήτηση όσο και από το αυξανόμενο ενδιαφέρον των ξένων επενδυτών.
Τα πρόσφατα στοιχεία επιβεβαιώνουν αυτή τη θετική δυναμική. Σύμφωνα με την Τράπεζα της Ελλάδος, οι άμεσες ξένες επενδύσεις στην ελληνική αγορά ακινήτων ανήλθαν περίπου στα 1,46 δισ. ευρώ κατά το πρώτο εννεάμηνο του 2025, γεγονός που αναδεικνύει τη σταθερή παρουσία των διεθνών επενδυτών στην αγορά.
Την ίδια στιγμή, σε ευρύτερο επίπεδο, οι άμεσες ξένες επενδύσεις στην Ελλάδα έφτασαν περίπου τα 11 δισ. ευρώ την περίοδο Ιανουαρίου – Νοεμβρίου 2025, έναντι περίπου 5 δισ. ευρώ την αντίστοιχη περίοδο του 2024, σύμφωνα με τα στοιχεία του ισοζυγίου πληρωμών της Τράπεζας της Ελλάδος. Η εξέλιξη αυτή αντανακλά την αυξανόμενη εμπιστοσύνη των διεθνών επενδυτών στην ελληνική οικονομία.
Αν και οι τιμές των ακινήτων έχουν αυξηθεί σημαντικά τα τελευταία χρόνια —ιδίως στις μεγάλες πόλεις όπως η Αθήνα και η Θεσσαλονίκη, καθώς και σε δημοφιλείς τουριστικούς προορισμούς— η Ελλάδα παραμένει μια ανταγωνιστική αγορά σε σύγκριση με πολλές άλλες ευρωπαϊκές χώρες.
Για τους επενδυτές με μακροπρόθεσμο ορίζοντα, η ελληνική αγορά ακινήτων εξακολουθεί να προσφέρει σημαντικές ευκαιρίες, ιδιαίτερα σε τομείς όπως η κατοικία, τα τουριστικά ακίνητα και τα ακίνητα logistics. Ωστόσο, η αγορά εισέρχεται πλέον σε μια πιο ώριμη φάση, όπου οι επενδυτικές αποφάσεις απαιτούν μεγαλύτερο στρατηγικό σχεδιασμό και πιο προσεκτική αξιολόγηση.
Συνολικά, η Ελλάδα εξακολουθεί να αποτελεί έναν ελκυστικό επενδυτικό προορισμό στον τομέα των ακινήτων, ιδιαίτερα για επενδυτές που αναζητούν έναν συνδυασμό αποδόσεων, σταθερότητας και μακροπρόθεσμων προοπτικών μέσα σε ένα ευρωπαϊκό περιβάλλον.
Ερ.: Ποιες είναι οι νέες τάσεις που αναμένεται να κυριαρχήσουν στην αγορά κατοικίας τα επόμενα χρόνια;
Θεμιστοκλής Μπάκας: Η ελληνική αγορά κατοικίας βρίσκεται σε φάση σημαντικών διαρθρωτικών αλλαγών, οι οποίες αναμένεται να καθορίσουν την εξέλιξή της τα επόμενα χρόνια.
Πρώτον, η προσιτότητα της κατοικίας αναδεικνύεται σε μία από τις σημαντικότερες προκλήσεις. Η αύξηση των τιμών των ακινήτων και των ενοικίων, ιδιαίτερα στα μεγάλα αστικά κέντρα, έχει ασκήσει σημαντική πίεση στα νοικοκυριά. Η τάση αυτή είναι πιθανό να οδηγήσει τόσο σε νέες στεγαστικές πολιτικές όσο και σε νέα επενδυτικά μοντέλα για την ανάπτυξη κατοικιών.
Δεύτερον, η ενεργειακή απόδοση αποκτά ολοένα και μεγαλύτερη σημασία. Κατοικίες με υψηλές ενεργειακές προδιαγραφές και χαμηλότερο λειτουργικό κόστος αναμένεται να προσελκύσουν ισχυρότερη ζήτηση τόσο από αγοραστές όσο και από ενοικιαστές.
Τρίτον, οι δημογραφικές μεταβολές και οι αλλαγές στα πρότυπα εργασίας επηρεάζουν σημαντικά τη ζήτηση κατοικίας. Η αύξηση των μικρότερων νοικοκυριών, η επέκταση της εξ αποστάσεως εργασίας και η αυξανόμενη κινητικότητα των επαγγελματιών δημιουργούν νέα ζήτηση για πιο ευέλικτες στεγαστικές λύσεις, τόσο στα αστικά κέντρα όσο και στις περιφερειακές περιοχές.
Τέταρτον, η διεθνής ζήτηση για κατοικία στην Ελλάδα αναμένεται να ενισχυθεί περαιτέρω. Τα επόμενα χρόνια αναμένεται ισχυρότερη ζήτηση από συνταξιούχους τόσο από ευρωπαϊκές χώρες όσο και από τις Ηνωμένες Πολιτείες, οι οποίοι επιλέγουν την Ελλάδα ως τόπο μόνιμης κατοικίας. Η ποιότητα ζωής, το κλίμα, η ασφάλεια και τα ευνοϊκά φορολογικά κίνητρα για τη μεταφορά φορολογικής κατοικίας καθιστούν την Ελλάδα ιδιαίτερα ελκυστική για αυτή την κατηγορία αγοραστών.
Ταυτόχρονα, καταγράφεται αυξανόμενο επενδυτικό ενδιαφέρον σε αναδυόμενους τουριστικούς προορισμούς πέρα από τις παραδοσιακά δημοφιλείς τοποθεσίες. Περιοχές της Πελοποννήσου και της Δυτικής Ελλάδας εμφανίζουν ισχυρές προοπτικές, καθώς η ανάπτυξη των τουριστικών υποδομών και οι βελτιώσεις στις μεταφορές δημιουργούν νέες επενδυτικές ευκαιρίες τόσο σε κατοικίες όσο και σε τουριστικά ακίνητα.
Τέλος, η παρουσία θεσμικών επενδυτών στην αγορά κατοικίας αναμένεται να ενισχυθεί. Η αυξανόμενη συμμετοχή επενδυτικών κεφαλαίων και επαγγελματικών δομών διαχείρισης ακινήτων ενδέχεται σταδιακά να αναδιαμορφώσει τη δομή της αγοράς και τη διαχείριση των οικιστικών ακινήτων τα επόμενα χρόνια.
Ερ.: Υπάρχει ενδιαφέρον από ξένους επενδυτές για την ελληνική αγορά ακινήτων; Τι ποσοστό αντιπροσωπεύει και σε τι είδους ακίνητα αφορά;
Θεμιστοκλής Μπάκας: Το ενδιαφέρον των ξένων επενδυτών για την ελληνική αγορά ακινήτων παραμένει ιδιαίτερα ισχυρό και αποτελεί έναν από τους βασικούς μοχλούς ανάπτυξης της αγοράς τα τελευταία χρόνια.
Οι ξένοι αγοραστές έχουν έντονη παρουσία σε πολλές περιοχές της χώρας, ιδιαίτερα στην Αττική, τη Θεσσαλονίκη και σε δημοφιλείς τουριστικούς προορισμούς όπως τα ελληνικά νησιά και η Κρήτη. Σε ορισμένα τμήματα της αγοράς, οι ξένοι επενδυτές ενδέχεται να αντιπροσωπεύουν περισσότερο από το 20%–25% του συνόλου των συναλλαγών.
Οι κύριες αγορές προέλευσης επενδυτών περιλαμβάνουν τόσο ευρωπαϊκές όσο και μη ευρωπαϊκές χώρες. Μεταξύ των πιο δραστήριων εθνικοτήτων συγκαταλέγονται αγοραστές από τη Γερμανία, τη Γαλλία, την Ιταλία, το Ηνωμένο Βασίλειο και τις σκανδιναβικές χώρες, ενώ ισχυρή δραστηριότητα καταγράφεται επίσης από επενδυτές από τις Ηνωμένες Πολιτείες, το Ισραήλ, την Κίνα, τον Λίβανο, την Τουρκία και αρκετές χώρες της Μέσης Ανατολής. Επιπλέον, η ζήτηση από χώρες των Βαλκανίων έχει αυξηθεί τα τελευταία χρόνια, ιδιαίτερα για ακίνητα στις μεγάλες πόλεις και στις τουριστικές περιοχές.
Καθοριστικός παράγοντας προσέλκυσης διεθνών επενδυτών υπήρξε το πρόγραμμα Golden Visa, το οποίο χορηγεί άδειες διαμονής σε πολίτες εκτός ΕΕ που επενδύουν σε ακίνητα στην Ελλάδα.
Σύμφωνα με το ισχύον νομικό πλαίσιο, σε ορισμένες περιπτώσεις οι επενδυτές μπορούν να εξασφαλίσουν άδεια διαμονής μέσω επένδυσης ύψους 250.000 ευρώ, ιδιαίτερα όταν πρόκειται για μετατροπή επαγγελματικών ακινήτων σε κατοικίες ή για ανακαίνιση παλαιότερων κτιρίων. Σε άλλες περιπτώσεις, τα επενδυτικά όρια διαμορφώνονται στις 800.000 ευρώ για περιοχές υψηλής ζήτησης όπως η Αττική και η Θεσσαλονίκη, και περίπου στις 400.000 ευρώ για άλλες περιοχές της χώρας.
Οι ξένοι επενδυτές ενδιαφέρονται κυρίως για κατοικίες με επενδυτικό χαρακτήρα, διαμερίσματα σε αστικά κέντρα, τουριστικά ακίνητα και ακίνητα με δυνατότητα δημιουργίας εισοδήματος από μίσθωση.
Η Ελλάδα προσελκύει διεθνείς επενδυτές για μια σειρά από οικονομικούς και ποιοτικούς λόγους ζωής. Η γεωγραφική θέση της χώρας, η συμμετοχή της στην Ευρωπαϊκή Ένωση και στην Ευρωζώνη, η σταδιακή σταθεροποίηση της οικονομίας και η υψηλή ποιότητα ζωής συμβάλλουν όλες στην ενίσχυση του επενδυτικού ενδιαφέροντος.
Επιπλέον, οι ισχυρές επιδόσεις του τουριστικού τομέα, οι πιθανές αποδόσεις από βραχυχρόνιες και μακροχρόνιες μισθώσεις, καθώς και τα φορολογικά κίνητρα που έχουν θεσπιστεί τα τελευταία χρόνια, ενισχύουν περαιτέρω την ελκυστικότητα της ελληνικής αγοράς ακινήτων για τους διεθνείς επενδυτές.
Ερ.: Πιστεύετε ότι η κρίση στη Μέση Ανατολή θα επηρεάσει την ελληνική αγορά ακινήτων;
Θεμιστοκλής Μπάκας: Οι γεωπολιτικές εξελίξεις στη Μέση Ανατολή αποτελούν έναν παράγοντα που επηρεάζει το παγκόσμιο επενδυτικό περιβάλλον και ενδέχεται, συνεπώς, να έχουν έμμεσες επιπτώσεις και στην αγορά ακινήτων.
Ωστόσο, σε περιόδους αυξημένης γεωπολιτικής αστάθειας, συχνά παρατηρείται μετατόπιση επενδυτικών κεφαλαίων προς χώρες που προσφέρουν μεγαλύτερη θεσμική και οικονομική σταθερότητα. Σε αυτό το πλαίσιο, η Ελλάδα έχει τη δυνατότητα να ενισχύσει τη θέση της ως αξιόπιστος και ασφαλής επενδυτικός προορισμός εντός της Ευρωπαϊκής Ένωσης.
Παρά τις διεθνείς προκλήσεις, η Ελλάδα εξακολουθεί να αποτελεί παράγοντα πολιτικής και οικονομικής σταθερότητας στη Μεσόγειο και στο ευρωπαϊκό περιβάλλον. Το θεσμικό πλαίσιο της χώρας, η συμμετοχή της στην Ευρωπαϊκή Ένωση και στην Ευρωζώνη, καθώς και η σταδιακή ενίσχυση της ελληνικής οικονομίας, διαμορφώνουν ένα σχετικά ασφαλές περιβάλλον για επενδύσεις.
Σε περιόδους γεωπολιτικής έντασης, ένα μέρος των παγκόσμιων επενδυτικών κεφαλαίων τείνει να αναζητά ασφαλέστερους προορισμούς εντός της Ευρωπαϊκής Ένωσης. Υπό αυτή την έννοια, η ελληνική αγορά ακινήτων μπορεί να λειτουργήσει ως ένας εναλλακτικός επενδυτικός προορισμός για κεφάλαια που αναζητούν μεγαλύτερη σταθερότητα.
Για τον λόγο αυτό, αντί για μια απότομη επιβράδυνση, η ελληνική αγορά ακινήτων ενδέχεται στην πραγματικότητα να εισέλθει σε μια φάση αυξημένης δραστηριότητας και ανακατανομής κεφαλαίων, ιδιαίτερα αν η διεθνής αβεβαιότητα οδηγήσει τους επενδυτές να μεταφέρουν κεφάλαια προς πιο σταθερές αγορές.
Σε κάθε περίπτωση, η μελλοντική πορεία της αγοράς θα εξαρτηθεί από τη διάρκεια της κρίσης, την πιθανότητα περαιτέρω περιφερειακής κλιμάκωσης και τον αντίκτυπό της στις παγκόσμιες αγορές ενέργειας και χρήματος. Η ελληνική αγορά ακινήτων έχει επιδείξει σημαντική ανθεκτικότητα τα τελευταία χρόνια, αν και η γεωπολιτική σταθερότητα παραμένει καθοριστικός παράγοντας για τη διατήρηση της επενδυτικής δυναμικής.
Σε περιόδους γεωπολιτικής αβεβαιότητας, οι επενδυτές αναζητούν σταθερότητα. Η Ελλάδα διαθέτει πλέον όλα τα χαρακτηριστικά για να καταστεί ένας ασφαλής επενδυτικός προορισμός στον ευρωπαϊκό χάρτη ακινήτων.
Ποιος είναι ο Θεμιστοκλής Μπάκας
Ιδρυτής & Πρόεδρος, E-Real Estates | MBA (PM) | MSc Real Estate Investment | BBA
Ο Θεμιστοκλής – Ανδρέας Μπάκας, MBA (PM) | MSc Real Estate Investment | BBA, είναι Ιδρυτής και Πρόεδρος της E-Real Estates, ενός πανελλαδικού δικτύου ακινήτων στην Ελλάδα. Με περισσότερα από 20 χρόνια εμπειρίας στην ελληνική αγορά ακινήτων, εξειδικεύεται στην ανάλυση της κτηματαγοράς, στην ανάπτυξη επενδύσεων ακινήτων και στη διαχείριση χαρτοφυλακίων ακινήτων.
Παρέχει συχνά αναλύσεις και εκτιμήσεις αγοράς σε ελληνικά και διεθνή μέσα ενημέρωσης και έχει συμμετάσχει ως ομιλητής σε συνέδρια και φόρουμ με αντικείμενο τις αγορές ακινήτων και τη στεγαστική πολιτική. Έχει επίσης καταθέσει εξειδικευμένη άποψη σε διεθνείς οργανισμούς σχετικά με τις τάσεις και τις επενδυτικές προοπτικές της ελληνικής αγοράς ακινήτων.
Το έργο του επικεντρώνεται στην παρακολούθηση των εξελίξεων της αγοράς, στον εντοπισμό επενδυτικών ευκαιριών και στην ανάλυση της δυναμικής της ελληνικής κτηματαγοράς στο ευρωπαϊκό και διεθνές επενδυτικό περιβάλλον. Παράλληλα, συμβάλλει στον δημόσιο διάλογο με προτάσεις πολιτικής που αφορούν τις προκλήσεις της προσιτής κατοικίας στην Ελλάδα και στηρίζουν τη βιώσιμη ανάπτυξη του κλάδου των ακινήτων, ενώ ορισμένες από τις προτάσεις του για τη στεγαστική πολιτική έχουν αναφερθεί και υιοθετηθεί σε διεθνείς συζητήσεις και πρωτοβουλίες πολιτικής.
Η ΓΝΩΜΗ ΣΟΥ ΜΕΤΡΑΕΙ