Αόρατη η πραγματική αγορά των ακινήτων στην Ελλάδα
Από το 2012 έχουν σταματήσει να υπάρχουν επίσημα στατιστικά για τις τιμές των ακινήτων – Στην ΕΕ δηλώνουμε μείωση (!) των ενοικίων – Για «αδιαφάνεια» μιλούν οι ειδικοί της αγοράς.
Ρεπορτάζ: Γιάννης-Ορέστης Παπαδημητρίου
Εξαίρεση επί τα χείρω σε ένα ήδη ανησυχητικό ευρωπαϊκό σκηνικό δείχνει να αποτελεί η Ελλάδα, καθώς, παρά τις συνεχείς συζητήσεις για το οξύ εγχώριο πρόβλημα του στεγαστικού, αποτελεί τη μόνη χώρα μεταξύ των κρατών-μελών που δεν έχει επίσημα στατιστικά στοιχεία για την αγορά και το κόστος στέγασης.
Συγκεκριμένα, στην έκθεση που δημοσίευσε η Γενική Γραμματεία του Ευρωπαϊκού Συμβουλίου παραμονές της Συνόδου της περασμένης εβδομάδας, όπου για πρώτη φορά συζητήθηκε το στεγαστικό πρόβλημα, η Ελλάδα είναι η μόνη χώρα που δεν εμφανίζεται καθόλου στους πίνακες με τις αυξήσεις των τιμών των ακινήτων από το 2015, ενώ τα στοιχεία της ΤτΕ που χρησιμοποιούν οι συντάκτες της έκθεσης, δείχνουν ότι υπάρχει… μείωση 9% στις τιμές των ενοικίων από το 2010 μέχρι σήμερα.
Σύμφωνα με τα επίσημα στοιχεία της Eurostat που περιλαμβάνονται στην έκθεση, ο ευρωπαϊκός μέσος όρος αύξησης του κόστους της κατοικίας από το 2015 ως το 2025 διαμορφώνεται στο +58%. Πιο ομαλές εμφανίζονται οι αυξήσεις στις κεντροευρωπαϊκές χώρες και την Κύπρο, ενώ εκρηκτικές είναι οι αυξήσεις στις χώρες που αντιμετωπίζουν παρόμοιο στεγαστικό πρόβλημα με την Ελλάδα: +147.05% στην Πορτογαλία, +147.69 στη Λιθουανία και ένα εκρηκτικό +237.54% στην Ουγγαρία.
Η έκθεση, όπως και η σχετική συζήτηση που έλαβε χώρα μεταξύ των ηγετών των κρατών-μελών ερμηνεύεται ευρέως ως επιτακτική ανάγκη, ακόμα κι αν τα αποτελέσματα των συζητήσεων των Ευρωπαίων ηγετών είναι μέχρι στιγμής πενιχρά: η μοναδική δέσμευση που προέκυψε από τη Σύνοδο της 23ης Οκτωβρίου ήταν η δέσμευση για μια νέα Σύνοδο αφιερωμένη στο στεγαστικό που θα λάβει χώρα κάποια στιγμή μέσα στο 2026.
Όπως, όμως, επισημαίνεται και στα συμπεράσματα της έκθεσης, όσο κι αν θα βοηθούσε η κοινή ευρωπαϊκή δράση στην επίλυση του ζητήματος, η χάραξη της στεγαστικής πολιτικής εμπίπτει εν τέλει στις εθνικές αρμοδιότητες του κάθε κράτους-μέλους. Στην περίπτωση της Ελλάδας, οποιαδήποτε παρέμβαση ενδεχομένως ακολουθήσει, θα γίνει μόνο σε ένα μερικώς χαρτογραφημένο, αν όχι πλήρως διαστρεβλωμένο τοπίο.
Αδιαφάνεια και η θέση πάρκινγκ των 600.000 ευρώ
Η ΕΛΣΤΑΤ έπαψε να δίνει στοιχεία για την ενότητα “Housing Prices” (δείκτης κόστους κατοικίας, στοιχεία αγοραπωλησιών και δείκτης κόστους ιδιοκατοίκησης) στην Eurostat το 2012. Ο λόγος, όπως επισημαίνει εκπρόσωπος της Αρχής στο in, ήταν ότι τα στοιχεία που συλλέγονταν μέχρι τότε δεν αποτύπωναν με ακρίβεια τις πραγματικές τιμές των συναλλαγών, καθώς δεν υπήρχε κάποια αρμόδια αρχή που να καταγράφει επαρκώς τα δεδομένα, με τρόπο που να ανταποκρίνεται στα πρότυπα που προβλέπει ο κανονισμός της Eurostat.
Η λύση που φαίνεται να έχει βρεθεί τώρα, βασίζεται στην εφαρμογή myProperty που εγκαινίασε η Ανεξάρτητη Αρχή Δημοσίων Εσόδων το 2021 για την υποχρεωτική ψηφιακή δήλωση και πληρωμή του Φόρου Μεταβίβασης Ακινήτου. Όπως επισημαίνει εκπρόσωπος της ΕΛΣΤΑΤ, η στατιστική υπηρεσία έχει ήδη προχωρήσει στην ανάπτυξη και δοκιμή νέας μεθοδολογίας, σε στενή συνεργασία με την Eurostat, ώστε η νέα αυτή διοικητική πηγή να αποδίδει ορθά και αξιόπιστα αποτελέσματα.
Οι δείκτες τιμών κατοικιών που παράγονται σήμερα βάσει των στοιχείων του myProperty βρίσκονται σε πειραματικό στάδιο και στόχος της ΕΛΣΤΑΤ είναι να ανακοινωθούν ως επίσημη στατιστική το 2026.
Ωστόσο, ειδικοί της αγοράς επισημαίνουν ότι αυτή η αλλαγή δεν θα δώσει κατ’ ανάγκη αξιόπιστα στοιχεία για την πραγματική εικόνα, καθώς συχνά οι δηλωμένες τιμές στις αγοραπωλησίες αποκλίνουν από τις πραγματικές, ενώ σε άλλες περιπτώσεις, μπορεί να υποκρύπτουν και άλλου τύπου φαινόμενα τα οποία διευκολύνονται από αυτή την αδιαφάνεια.
Χαρακτηριστικό είναι το παράδειγμα που φέρνει ο Θέμης Μπάκας, πρόεδρος του Πανελλαδικού Δικτύου E-RealEstates, μιας θέσης πάρκινγκ στα Βόρεια Προάστια της Αθήνας που εμφανίζεται στο μητρώο να πουλήθηκε 600.000 ευρώ. «Αυτή προφανώς δεν μπορεί να είναι η τιμή για μια θέση πάρκινγκ. Κάτι άλλο συμβαίνει», σημειώνει σε συνομιλία με το in.
Η εικόνα ωστόσο παραμένει θολή. Τα στοιχεία που καθοδηγούν μέχρι στιγμής τον δημόσιο διάλογο γύρω από το στεγαστικό και το real estate προέρχονται εν πολλοίς από τις αναγραφόμενες τιμές των αγγελιών και τα στοιχεία που δίνει το Μητρώο Αξιών Μεταβιβάσεων Ακινήτων της Γενικής Γραμματείας Πληροφοριακών Συστημάτων, αμφότερα ανεπαρκή να εντοπίσουν τις όποιες στρεβλώσεις.
Όπως τονίζει ο κ. Μπάκας, το πρόβλημα θα μπορούσε να επιλυθεί ακολουθώντας το παράδειγμα άλλων ευρωπαϊκών χωρών, όπου στις διαδικασίες αγοραπωλησίας ακινήτων εμπλέκονται ανεξάρτητοι πραγματογνώμονες, οι οποίοι διασφαλίζουν τη διαφάνεια της συναλλαγής. Μέχρι στιγμής δεν υπάρχει κάποιος τέτοιος σχεδιασμός στην Ελλάδα.
Πηγή: In.gr
Η ΓΝΩΜΗ ΣΟΥ ΜΕΤΡΑΕΙ