Ισόγεια καταστήματα και παλιά γραφεία μετατρέπονται σε κατοικίες, ακίνητα που έμεναν ανενεργά χρησιμοποιούνται ξανά. Αυτή η νέα δυναμική αγορά ζωντανεύει κτίρια-φαντάσματα ή δίνει τη χαριστική βολή στα παραδοσιακά καταστήματα των αθηναϊκών γειτονιών;

Ντίνα Καράτζιου

ΜΕΤΑ ΤΗΝ ΑΥΞΗΣΗ του ορίου της Golden Visa στις 800.000 ευρώ για την Αττική, η δυνατότητα απόκτησής της με 250.000 ευρώ έχει μετατοπιστεί σχεδόν αποκλειστικά σε ακίνητα που προκύπτουν από αλλαγή χρήσης.

Το πρόγραμμα Golden Visa επιτρέπει σε πολίτες τρίτων χωρών να αποκτήσουν άδεια διαμονής στην Ελλάδα μέσω αγοράς ακινήτου, με διαφορετικά όρια επένδυσης ανάλογα με την περιοχή και το είδος του ακινήτου.

Στην περίπτωση της Αττικής, μετά την αύξηση των ορίων, το αρχικό ποσό των 250.000 ευρώ με το οποίο ξεκίνησε το πρόγραμμα αυτό στην Ελλάδα διατηρήθηκε μόνο για επενδύσεις που αφορούν τη μετατροπή επαγγελματικών χώρων σε κατοικίες. Δηλαδή χώρων που μέχρι πρότινος φιλοξενούσαν γραφεία, καταστήματα ή βιοτεχνικές δραστηριότητες και πλέον αλλάζουν χρήση και επανέρχονται στην αγορά ως κατοικίες.

Ο «θάνατος του εμποράκου» ή μοντέλο αναζωογόνησης κτιρίων-φαντασμάτων;

Ωστόσο, το ερώτημα που ανακύπτει από τη νέα αυτή επενδυτική δραστηριότητα είναι σαφές: θα μπορούσε η Golden Visa των 250.000 ευρώ, που χορηγείται για επαγγελματικά ακίνητα τα οποία αλλάζουν χρήση και μετατρέπονται σε κατοικίες, να είναι ο «θάνατος του εμποράκου» και να επιταχύνει την ήδη μεγάλη υποχώρηση του παραδοσιακού μικρεμπορίου στις γειτονιές της Αθήνας, ή πρόκειται για ένα εργαλείο αναζωογόνησης του ανενεργού κτιριακού αποθέματος της πόλης; Πάντως οι άνθρωποι της αγοράς ισχυρίζονται ότι είναι μια νέα επενδυτική επιλογή, που τώρα αρχίζει να ανεβάζει στροφές.

Καθώς το φαινόμενο διευρύνεται, γίνεται σαφές ότι δεν πρόκειται για συγκυριακή μεταβολή αλλά για μια εξέλιξη με πιο μόνιμα χαρακτηριστικά. Η Golden Visa των 250.000 ευρώ μέσω αλλαγής χρήσης δεν είναι απλώς ένα επενδυτικό εργαλείο αλλά ένας μηχανισμός που επηρεάζει τη χρήση του αστικού χώρου και τις ισορροπίες στις γειτονιές.

«Είναι σημαντικό να κατανοήσουμε ότι η Golden Visa των 250.000 ευρώ δεν αποτελεί πλέον απλώς μια εναλλακτική επενδυτική επιλογή αλλά έναν ξεχωριστό μηχανισμό που αναδιαμορφώνει την αγορά ακινήτων στην Αθήνα. Το μοντέλο αγορά/αλλαγή χρήσης έχει αποκτήσει σαφή δυναμική και βρίσκεται σε φάση ταχείας ανάπτυξης, χωρίς όμως ακόμη να αποτελεί την κυρίαρχη μορφή επένδυσης», αναφέρει στη LiFO o Θέμης Μπάκας, πρόεδρος του Πανελλαδικού Δικτύου E-Real Estates.

Μας εξηγεί ότι «στην πράξη, το μοντέλο αυτό αφορά ένα μικρό αλλά αυξανόμενο ποσοστό της αγοράς. Σύμφωνα με τα δεδομένα που έχουμε επεξεργαστεί, περίπου το 10% με 15% των επενδύσεων αφορά πλέον αγορές ολόκληρων κτιρίων ή μικρών επαγγελματικών μονάδων με στόχο τη μετατροπή τους σε κατοικίες από επενδυτές που στοχεύουν σε αγοραστές τρίτων χωρών για την απόκτηση της Golden Visa. Αυτό που αλλάζει είναι ότι μετά την αύξηση των ορίων στα 800.000 ευρώ, το “παράθυρο” των 250.000 ευρώ μέσω αλλαγής χρήσης λειτουργεί ως βασικό εργαλείο προσέλκυσης επενδυτών χαμηλότερου budget».

Ξεκίνησε στο κέντρο και επεκτείνεται

Η δυναμική αυτή δεν περιορίζεται πλέον στο ιστορικό κέντρο. Αν και ξεκίνησε από εκεί, σήμερα έχει επεκταθεί σημαντικά. Ο Θ. Μπάκας υποστηρίζει ότι «καταγράφεται έντονη δραστηριότητα σε περιοχές όπως η Κυψέλη, τα Πατήσια, ο Κολωνός, ο Άγιος Ελευθέριος, αλλά και το Περιστέρι και το Ίλιον. Παράλληλα, περιοχές όπως ο Κεραμεικός, το Μεταξουργείο και ο Νέος Κόσμος εμφανίζουν αυξανόμενη κινητικότητα, ενώ η Καλλιθέα και ο Πειραιάς μπαίνουν δυναμικά στον χάρτη. Πρόκειται για περιοχές με σημαντικό απόθεμα παλαιών επαγγελματικών χώρων, οι οποίοι μπορούν να μετατραπούν σε κατοικίες και να ενταχθούν στο όριο των 250.000 ευρώ. Έτσι, δεν μιλάμε πλέον μόνο για τον κεντρικό δήμο, αλλά για ένα ευρύτερο φαινόμενο στο Λεκανοπέδιο».

Η πώληση σε κομμάτια και το προφίλ των αγοραστών

Η αγορά, ωστόσο, δεν αλλάζει μόνο γεωγραφικά αλλά αποκτά και διαφορετικά χαρακτηριστικά: «Στην πρώτη φάση βλέπαμε κυρίως μεμονωμένα διαμερίσματα και μικρές αγορές. Σήμερα όμως έχουμε περάσει σε ένα πιο οργανωμένο μοντέλο, όπου αγοράζονται ολόκληρα επαγγελματικά κτίρια, κυρίως γραφείων, τα οποία αποκτούν επενδυτικά σχήματα που προχωρούν σε αλλαγή χρήσης, τα μετατρέπουν σε πολλά μικρά διαμερίσματα, συνήθως 40 έως 70 τετραγωνικών μέτρων, και στη συνέχεια τα πωλούν ξεχωριστά σε πολλούς επενδυτές που στοχεύουν στη “φθηνή” Golden Visa. Πρόκειται για ένα mini development model, που θυμίζει περισσότερο οργανωμένη επενδυτική δραστηριότητα παρά απλή αγορά ακινήτου», μας εξηγεί ο Θ. Μπάκας.

Η εικόνα αυτή γίνεται πιο συγκεκριμένη αν δει κανείς ένα τυπικό παράδειγμα που επαναλαμβάνεται όλο και συχνότερα: αγορά ενός κτιρίου γραφείων 600 έως 1.000 τετραγωνικών μέτρων, μετατροπή του σε 8 έως 12 διαμερίσματα και πώληση περίπου στις 250.000 ευρώ ανά μονάδα: «Το μοντέλο αυτό δημιουργεί υπεραξία για τον επενδυτή, σπάει το κεφάλαιο σε μικρότερες επενδύσεις, προσελκύει περισσότερους αγοραστές και αυξάνει το στεγαστικό απόθεμα».

Ο Δημήτρης Κωνσταντίνου, εκπρόσωπος της KMP Real Estate, υποστηρίζει ότι διαμορφώνεται ένα νέο επενδυτικό μοντέλο, το οποίο βασίζεται σε αυτήν ακριβώς τη λογική: γραφειακοί χώροι μετατρέπονται σε κατοικίες, επαναφέροντας σταδιακά σε χρήση ακίνητα και επηρεάζοντας την εικόνα συγκεκριμένων σημείων του κέντρου. «Περιοχές που θεωρούνταν υποβαθμισμένες, όπως χαμηλά στην Πειραιώς ή προς την Κουμουνδούρου, επανέρχονται στο επενδυτικό ενδιαφέρον», αναφέρει. Υποστηρίζει ακόμη ότι «μετά την αύξηση της Golden Visa στις 800.000 ευρώ, η αγορά είχε περιορίσει αισθητά τη δυναμική της». Το κίνητρο των 250.000 ευρώ μέσω αλλαγής χρήσης, όπως επισημαίνει, προκάλεσε την επανεκκίνηση του ενδιαφέροντος.

«Σε πολλές περιπτώσεις, ξένοι επενδυτές αγοράζουν ολόκληρα κτίρια γραφείων και στη συνέχεια τα διαθέτουν τμηματικά, απευθυνόμενοι σε επενδυτές που αναζητούν πιο προσιτές επιλογές. Οι αγοραστές προέρχονται κυρίως από το Ισραήλ και την Τουρκία», όπως λέει. Σύμφωνα με τον ίδιο, «το μοντέλο αυτό όχι μόνο τόνωσε την αγορά, αλλά συνέβαλε στην επανενεργοποίηση ακινήτων που για χρόνια παρέμεναν ανενεργά ή υποαξιοποιημένα, επηρεάζοντας σταδιακά και την εικόνα των περιοχών στις οποίες βρίσκονται».

Το ίδιο προφίλ αγοραστών δείχνουν και τα στοιχεία του Πανελλαδικού Δικτύου E-Real Estates. «Τα ακίνητα των 250.000 ευρώ απευθύνονται κυρίως σε επενδυτές χαμηλότερου προϋπολογισμού και προσελκύουν έντονο ενδιαφέρον από την Κίνα, η οποία παραμένει κυρίαρχη με περίπου 48%, αλλά και από την Τουρκία, το Ισραήλ, το Ιράν και άλλες χώρες της Μέσης Ανατολής. Αντίθετα, τα ακίνητα των 800.000 ευρώ αφορούν πιο εύπορους επενδυτές και εμφανίζουν μεγαλύτερη συμμετοχή Αμερικανών. Ουσιαστικά, πρόκειται για δύο διαφορετικές αγορές μέσα στο ίδιο πρόγραμμα».