Η Ελλάδα παραμένει, αν όχι η μοναδική, σίγουρα μία από τις ελάχιστες χώρες της Ευρωπαϊκής Ένωσης που δεν διαθέτουν οργανωμένο σύστημα κοινωνικής κατοικίας. Παράλληλα, σύμφωνα με στοιχεία της Eurostat, καταγράφει για 7-8 συνεχόμενα χρόνια το υψηλότερο κόστος στέγασης μεταξύ των κρατών-μελών της Ε.Ε.

Την ίδια στιγμή, ο μέσος ευρωπαϊκός όρος κοινωνικών κατοικιών διαμορφώνεται στο 9% – 9,3% του συνολικού στεγαστικού αποθέματος, ενώ τα υψηλότερα ποσοστά καταγράφονται στην Ολλανδία (30%), την Αυστρία (24%), τη Νορβηγία (23%) και τη Δανία (20%). Τα στοιχεία αυτά αναδεικνύουν ότι ο μακροχρόνιος σχεδιασμός στεγαστικής πολιτικής, η αξιοποίηση δημόσιας γης, καθώς και τα μη κερδοσκοπικά ή συνεταιριστικά μοντέλα διαχείρισης μπορούν να συμβάλουν ουσιαστικά στην ανάπτυξη προσιτής κατοικίας.

Ένα νέο κοινωνικό φαινόμενο: οι «οικονομικά άστεγοι»

Στην Ελλάδα αναδεικνύεται πλέον ένα νέο φαινόμενο, των «οικονομικά άστεγων» – εργαζόμενων που, παρά την απασχόλησή τους, αδυνατούν να καλύψουν τις στεγαστικές τους ανάγκες. Σύμφωνα με στοιχεία της Eurostat, το 42,3% των πολιτών ζει σε νοικοκυριά με οφειλές σε ενοίκιο ή στη δόση στεγαστικού δανείου ή σε λογαριασμούς ΔΕΚΟ, όταν ο μέσος ευρωπαϊκός όρος είναι μόλις 9,3%. Η Βουλγαρία, δεύτερη χειρότερη χώρα, φτάνει μόλις το 18,8%.

Ταυτόχρονα, σχεδόν το 70% των νέων 18-34 ετών εξακολουθεί να ζει με τους γονείς τους, εγκλωβισμένοι ουσιαστικά στο παιδικό δωμάτιο, στερούμενοι τη δυνατότητα οικοδόμησης μιας αυτόνομης ζωής.

Τα πρώτα 8 ακίνητα της ΔΥΠΑ

Η κυβέρνηση, μέσω της Κοινής Υπουργικής Απόφασης των Υπουργών Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών, Εργασίας και Κοινωνικής Ασφάλισης, καθώς και Κοινωνικής Συνοχής και Οικογένειας, προχωρά στην ενεργοποίηση του θεσμού της κοινωνικής αντιπαροχής, δρομολογώντας τις πρώτες παρεμβάσεις σε Παιανία (περιοχή Αγίας Τριάδας), Λάρισα (περιοχή Αγίου Θωμά), Καλαμάτα (περιοχή Αγίου Κωνσταντίνου) και Πύργο (περιοχή Παλμαντούρα).

Οι παρεμβάσεις αφορούν την αξιοποίηση ανενεργών δημόσιων ακινήτων, τα οποία παρέμεναν αναξιοποίητα επί σειρά ετών. Τα πρώτα οκτώ ακίνητα της ΔΥΠΑ εισέρχονται στη διαδικασία αξιοποίησης, στο πλαίσιο ενός μοντέλου συνεργασίας Δημοσίου και ιδιωτικού τομέα, όπου κατασκευαστικές εταιρείες θα αναλάβουν την ανάπτυξη νέων κατοικιών και μέρος αυτών αποδίδεται ως κοινωνική κατοικία σε πολίτες με στεγαστική ανάγκη.

Μικρή δυναμική και καθυστερήσεις

Παρά τις εξαγγελίες του 2022 και τη συζήτηση στη ΔΕΘ το 2025, η εφαρμογή των μέτρων βρίσκεται ακόμη σε αρχικό στάδιο. Μέχρι σήμερα δεν έχει ολοκληρωθεί κανένας διαγωνισμός, ενώ πρόσφατη ανακοίνωση για τη δημιουργία 2.000 διαμερισμάτων σε πρώην στρατόπεδα – εκ των οποίων 1.500 προορίζονται για πολίτες χωρίς πρώτη κατοικία – έρχεται σε απόλυτη δυσαναλογία για να αντιμετωπίσει τις σημαντικές ανάγκες που προέκυψαν από την απώλεια περίπου 180.000 κατοικιών λόγω των πλειστηριασμών την περίοδο 2019-2023.

Η τελευταία ενημέρωση από το Υπουργείο Κοινωνικής Συνοχής και Οικογενείας για τη δημιουργία 20.000 κατοικιών μέσω κοινωνικής αντιπαροχής αποτελεί ένα σημαντικό πρώτο βήμα, τρία χρόνια μετά τις εξαγγελίες του 2022. Επί του παρόντος, δεν έχει καθοριστεί συγκεκριμένο χρονοδιάγραμμα, ενώ προβλέπεται η δυνατότητα παραχώρησης ιδιοκτησίας στους ιδιώτες επενδυτές στα ακίνητα του δημοσίου – κάτι που διαφοροποιεί το πλαίσιο του 2022 . Ταυτόχρονα, από τα νέα διαμερίσματα που θα προκύψουν, το ποσοστό που θα μείνουν στο Δημόσιο περιορίζεται στο τουλάχιστον 30%. Η ενδεχόμενη διατήρηση αυτού του ποσοστού, ανάλογα με την περιοχή και την αξία των ακίνητων, μπορεί να υπολείπεται σημαντικά από τις ιδιωτικές συμφωνίες αντιπαροχής.

Η αριθμητική δείχνει το μέγεθος του προβλήματος: για να φτάσει η Ελλάδα στο 50% του μέσου όρου των κοινωνικών κατοικιών της Ε.Ε., απαιτούνται τουλάχιστον 286.735 κοινωνικές κατοικίες (6.371.901 κατοικίες το στεγαστικό απόθεμα στην Ελλάδα – Housing Europe 2019), ενώ οι εξαγγελίες περιορίζονται σε μερικές δεκάδες χιλιάδες.

ECOFIN 2025: Η μονομερής ενίσχυση της ζήτησης εντείνει τη στεγαστική κρίση

Η Ευρωπαϊκή Επιτροπή, στο πλαίσιο των επισημάνσεων του ECOFIN 2025, υπογραμμίζει ότι οι πολιτικές στεγαστικής στήριξης που επικεντρώνονται αποκλειστικά στην ενίσχυση της ζήτησης, χωρίς αντίστοιχη αύξηση της προσφοράς κατοικιών, ενδέχεται να οδηγήσουν σε περαιτέρω αύξηση των τιμών και των ενοικίων. Παράλληλα, επισημαίνει ότι οι χώρες που κατάφεραν να συγκρατήσουν το στεγαστικό κόστος προχώρησαν σε βαθύτερες διαρθρωτικές παρεμβάσεις και όχι μόνο σε επιδοματικές πολιτικές.

Η Κομισιόν επισημαίνει ότι:

• οι πολιτικές που ενισχύουν μόνο τη ζήτηση (όπως επιδοτήσεις ενοικίων ή δανείων) οδηγούν σε εκτόξευση των τιμών
• οι χώρες που συγκράτησαν το κόστος προχώρησαν σε δομικές μεταρρυθμίσεις: αύξηση παραγωγής νέων κατοικιών, ενίσχυση κοινωνικού αποθέματος, ταχεία αδειοδότηση και σύγχρονο χωροταξικό σχεδιασμό.

Η Ευρώπη διαθέτει κοινωνική κατοικία – η Ελλάδα παραμένει ουραγός

Η Ευρωπαϊκή Επιτροπή, το 2026, εκτιμά ότι το 6%-7% του συνολικού στεγαστικού αποθέματος στην Ευρωπαϊκή Ένωση αφορά κοινωνική κατοικία, ενώ ο ΟΟΣΑ (OECD) τοποθετεί τον μέσο ευρωπαϊκό όρο περίπου στο 8%. Αντίστοιχα, η Housing Europe ανεβάζει το ποσοστό κοντά στο 11% σε πανευρωπαϊκό επίπεδο, συμπεριλαμβάνοντας όμως πέρα από την αυστηρή έννοια της κοινωνικής κατοικίας και άλλες μορφές προσιτής στέγασης, όπως συνεταιριστικά και δημόσια στεγαστικά μοντέλα, καθώς και χώρες εκτός Ευρωπαϊκής Ένωσης.

Παρά τις διαφοροποιήσεις στη μεθοδολογία και στον τρόπο καταγραφής, το βασικό συμπέρασμα παραμένει κοινό: σχεδόν όλες οι ευρωπαϊκές χώρες έχουν αναπτύξει οργανωμένα αποθέματα κοινωνικής και προσιτής κατοικίας ως βασικό εργαλείο στεγαστικής πολιτικής. Αντίθετα, στην Ελλάδα η κοινωνική κατοικία παραμένει ουσιαστικά ανύπαρκτη, χωρίς έναν σταθερό και λειτουργικό θεσμό στήριξης των πολιτών με στεγαστική ανάγκη.

Αναλυτικά η «δυναμική» της κοινωνικής κατοικίας στην Ευρώπη

Στις περισσότερες ευρωπαϊκές χώρες δεν υπάρχει εθνικός ορισμός της κοινωνικής κατοικίας. Οι ονομασίες των μοντέλων που χρησιμοποιούνται είναι πιο περιγραφικές, όπως η «Κατοικία με ενοίκιο μέτριου ύψους» (HLM) στη Γαλλία και η «Κατοικία Περιορισμένου Κέρδους» στην Αυστρία. Η κοινωνική κατοικία περιλαμβάνει κατασκευή, ρυθμιστικά μέτρα και άλλες παρεμβάσεις από την κυβέρνηση ή τις τοπικές αρχές για να εξασφαλιστεί η πρόσβαση όλων σε στέγη. Στον κάτωθι πίνακα καταγράφεται η δυναμική των κοινωνικών κατοικιών σε χώρες της Ευρώπης.