Συνεχίζεται η πτωτική πορεία του αριθμού των ακινήτων στην πλατφόρμα βραχυχρόνιας μίσθωσης Airbnb που είχε αρχίσει από το 2019 με τις top περιοχές του κέντρου της Αθήνας να βλέπουν τη μείωση στα εγγεγραμμένα ακίνητα να φθάνει το 2,52% στο πρώτο τρίμηνο του 2022, ενώ συγκριτικά με το 2019 η πτώση φθάνει στο 34,36%. Οι μόνες εξαιρέσεις είναι το Εμπορικό Τρίγωνο και η περιοχή Εξάρχεια – Νεάπολη-Μουσείο που κινήθηκαν αντίθετα στη γενική πτωτική πορεία.

Ειδικότερα, σύμφωνα με τα τελευταία στοιχεία της AirDNA ο αριθμός των εγγεγραμμένων ακινήτων (ολόκληρα διαμερίσματα ή/και κατοικίες – όχι ιδιωτικά δωμάτια) στην πλατφόρμα Airbnb το α΄τρίμηνο του 2022 άγγιζε τα 3.056, όταν τον Δεκέμβριο του 2021 ήταν 3.135 και το 2019 ήταν 4.776 στις top περιοχές.

Αύξηση των εγγραφών ακινήτων σε πλατφόρμες βραχυχρόνιας μίσθωσης καταγράφεται στο Εμπορικό Τρίγωνο που αποτελεί και το προπύργιο του κλάδου στη χώρα μας. Από 1017 εγγεγραμμένα ακίνητα τον Δεκέμβριο του 2021, πλέον έχουν καταχωρηθεί επιπλέον 10 ακίνητα καταγράφοντας οριακή αύξηση 0,98%. Παρόμοια εικόνα και στη περιοχή Εξάρχεια – Νεάπολη-Μουσείο. Το α΄ τρίμηνο του 2022, οι εγγραφές ακινήτων σε πλατφόρμες βραχυχρόνιας μίσθωσης έχουν αυξηθεί κατά 3,9%. Από 308 εγγεγραμμένα ακίνητα τον Δεκέμβριο του 2021, πλέον αριθμούν τα 320.

Όπως φαίνεται και στον παρακάτω πίνακα, μειώσεις στα εγγεγραμμένα ακίνητα σε πλατφόρμες βραχυχρόνιας μίσθωσης καταγράφεται και στο Κολωνάκι, με τις απώλειες να αγγίζουν το 9,88% για το α΄ τρίμηνο του 2022 σε σχέση με το 2021. Συγκεκριμένα, το 2018 ήταν εγγεγραμμένα 260 ακίνητα, το 2019 ήταν 332 ακίνητα, τον Ιούλιο του 2021 179, τον Δεκέμβριο  του 2021 162 και τον Μάρτιο του 2022 άγγιξαν τα 146. Οι συσσωρευτικές απώλειες από το 2019 έως και το α’ τρίμηνο του 2022 αγγίζουν το 56,02%.

Η μεγαλύτερη μείωση καταγράφεται στον Κεραμεικό, όπου από 149 εγγεγραμμένα ακίνητα τον Δεκέμβριο του 2021, το α΄ τρίμηνο του 2022 άγγιξαν τα 127. Απώλεια της τάξεως του 14,77%. Ενώ η συσσωρευτική μείωση από το 2019 αγγίζει το 38,64%.

Όπως σημειώνει ο Πρόεδρος Πανελλαδικού Δικτύου E-Real Estates, Θεμιστοκλής Μπάκας, πολλοί ιδιοκτήτες ιδιαίτερα σε περιοχές όπως το Κολωνάκι, Παγκράτι ή/και στις παρυφές των Εξαρχείων – Λυκαβηττού, προτίμησαν να μισθώσουν τα ανακαινισμένα και πλήρως εξοπλισμένα διαμερίσματα (50τμ-60τμ) σε στελέχη εταιρειών που επιθυμούσαν επιπλωμένα ακίνητα στο κέντρο της Αθήνας για 12-24 μήνες ή/και σε ενδιαφερόμενους που αναζητούσαν διαμέρισμα για μακροχρόνια συμβατική μίσθωση. Μεγάλο μέρος καλών ακινήτων στο κέντρο της Αθήνας, επέστρεψαν στη συμβατική – μακροχρόνια μίσθωση τόσο λόγω της υψηλής ζήτησης, όσο και λόγω του καλού μισθώματος που μπορούσαν να «αντλήσουν».  

Πώς και γιατί «ξεφούσκωσε» το φαινόμενο του Airbnb

Η οικονομία διαμοιρασμού τα τελευταία χρόνια – πριν την πανδημία του κορονοϊού, ενίσχυσε την ελληνική οικονομία μέσω των εισπραχθέντων φόρων με περισσότερα από 444 εκατ. ευρώ, 68 εκατ. ευρώ το 2017, 176 εκατ. ευρώ το 2018 και περίπου 200 εκατ. ευρώ το 2019. Ο τζίρος της οικονομίας διαμοιρασμού για την ελληνική οικονομία από τον Ιούνιο του 2018 έως τον Μάιο του 2019, άγγιξε τα 1,15 δις. ευρώ. Τα ακίνητα που καταχωρήθηκαν σε πλατφόρμες βραχυχρόνιας μίσθωσης το 2018 ήταν 72.144 (καταγράφοντας αύξηση κατά 21% σε σχέση με το 2017) και τον Δεκέμβριο του 2019 άγγιξαν τις 94.592 .

Αν και τα παραπάνω νούμερα είναι εντυπωσιακά, όπως εξηγεί ο κ. Μπάκας, ο κλάδος των βραχυχρόνιων μισθώσεων τους τελευταίους μήνες του 2019 και ιδιαίτερα από τον Μάιο του 2019, βρισκόταν σ΄ ένα στάδιο αυτορρύθμισης, προσπαθούσε να βρει τον βηματισμό του και να αποκτήσει το μερίδιο που του αναλογεί στην κτηματαγορά και στην αναπτυσσόμενη τουριστική βιομηχανία της χώρας μας. Ενώ καθοριστικός παράγοντας για το 2020 καθώς και το 2021 αποτέλεσαν τα χαμηλά εισοδήματα λόγω covid-19.

Μείωση των εισοδημάτων από το α΄ τρίμηνο του 2019

Το πρώτο μεγάλο πλήγμα των βραχυχρόνιων μισθώσεων πραγματοποιήθηκε με το άνοιγμα των αγορών και τις φτηνές τιμές σε Τουρκία, Αίγυπτο και Μαρόκο. Σύμφωνα με τα στοιχεία του αρμόδιου υπουργείου Πολιτισμού και Τουρισμού της Τουρκίας τον Ιούνιο του 2019 οι αφίξεις ξένων τουριστών αυξήθηκαν κατά 18% υπερβαίνοντας τα 5,3  εκατ. ενώ και το 2018 τον ίδιο μήνα είχαν αυξηθεί οι αφίξεις κατά 29,2% σε σχέση με τον Ιούνιο του 2017. Οι νέες αγορές σε συνδυασμό με την υπερπροσφορά νέων καταλυμάτων στη χώρα μας, οδήγησαν σε απώλειες ακόμη και 35% στα έσοδα των ιδιοκτητών για το καλοκαίρι του 2019.

Συγκεκριμένα, η Τουρκία κατέγραψε ρεκόρ αφίξεων, ενώ η πτώση της Λίρας τροφοδοτούσε εντονότερα τον τουρισμό. Ο επισκέπτης μπορούσε να επισκεφτεί την Τουρκία και με ελάχιστα χρήματα σε σχέση με την Ελλάδα, να διαμείνει περισσότερες ημέρες και πολλές φορές σε κατάλυμα υψηλότερων προδιαγραφών.

Με βάση τα παραπάνω, το άλλοτε μότο που χρησιμοποιούσαν οι υποστηρικτές των βραχυχρόνιων μισθώσεων ιδιαίτερα τα προηγούμενα 3-4 χρόνια «Γίνε και εσύ μέτοχος στην τουριστική βιομηχανία», άρχισε να χάνει την ισχύ του με γοργούς ρυθμούς ιδιαίτερα στα αστικά κέντρα .

Παράλληλα, το άλλοτε προτέρημα στις αρχές του 2017, το μονοπώλιο της καλής περιοχής και των λιγοστών ακινήτων πλησίον του κέντρου των Αθηνών και των αρχαιολογικών αξιοθέατων, άρχισε να χάνει την επιρροή στους τουρίστες που επέλεγαν την βραχυχρόνια μίσθωση ως τρόπο διαμονής. Αλλά, να κερδίζει συνεχώς έδαφος η χαμηλή τιμή και η κοντινή απόσταση από τα μέσα μαζικής μεταφοράς που προσέφεραν όμορες περιοχές του κέντρου που το κόστος επένδυσης για τη δημιουργία διαμερισμάτων κατάλληλα για βραχυχρόνια μίσθωση ήταν αρκετά μειωμένο, περιοχές όπως η Πλατεία Αττικής, το Μεταξουργείο, το Γουδί, το Γκύζη, η Κυψέλη κλπ.

Παράλληλα, ο αριθμός των διανυκτερεύσεων – booking μειωνόταν διαρκώς με αποτέλεσμα, πολλοί ιδιοκτήτες ακινήτων βραχυχρόνιας μίσθωσης,  για να μπορέσουν να  προσεγγίσουν τον ενδιαφερόμενο τουρίστα αυτής της κατηγορίας διαμονής, μείωναν συνεχώς τις τιμές, δημιουργώντας έναν ξέφρενο ανταγωνισμό, με στόχο να αυξήσουν τη πληρότητα τους, ώστε να καλύψουν όσο μπορούσαν την οικονομική χασούρα της επένδυσής τους.

Ενώ τα έσοδα των ιδιοκτητών μειώνονταν συνεχώς, ο αριθμός των ακινήτων που καταχωρούνταν σε πλατφόρμες βραχυχρόνιας μίσθωσης αυξανόταν ραγδαία, χαρακτηριστικό παράδειγμα αποτελεί το γεγονός ότι το καλοκαίρι του 2019, εντός 2 μηνών, στις πλατφόρμες βραχυχρόνιας μίσθωσης καταχωρήθηκαν μόνο στο κέντρο της Αθήνας 203 νέα ακίνητα.

Χαριστική βολή τα μηδενικά εισοδήματα λόγω covid-19 το 2020

Σύμφωνα με την ανάλυση του Πανελλαδικού Δικτύου E-Real Estates, οι απομείναντες ιδιοκτήτες ακινήτων εγγεγραμμένων σε πλατφόρμες βραχυχρόνιας μίσθωσης, δέχτηκαν την χαριστική βολή αρχές Φεβρουαρίου του 2020 με τα πρώτα κρούσματα του κορονοϊού στη χώρα του δράκου, που αποτελούσαν και το μεγαλύτερο ποσοστό επισκεπτών τους. Οι ακυρώσεις από Κινέζους και Ινδούς, χτύπησαν κόκκινο. Παράλληλα, όταν ανακοινώθηκαν και τα πρώτα κρούσματα σε Ευρωπαϊκές χώρες και όλοι άρχισαν να μιλάνε για πανδημία, αποτέλεσε τη χρονική στιγμή που το μέλλον θα καταγραφόταν δυσοίωνο για τον κλάδο της οικονομίας διαμοιρασμού.

«Μη ξεχνάμε ότι το μεγαλύτερο ποσοστό ακινήτων εγγεγραμμένων σε πλατφόρμες βραχυχρόνιας μίσθωσης, διαχειρίζονταν από τους ίδιους τους ιδιοκτήτες ως φυσικά πρόσωπα, όπου δεν εντάχθηκαν στα μέτρα στήριξης λόγω πανδημίας του κορονοϊού. Ακόμη και η ελπίδα για κάποιο εισόδημα εντός του α’ εξαμήνου του 2020 είχε πλέον εξατμιστεί. Στα μέτρα στήριξης, εντάχθηκαν μόνο οι εταιρείες – νομικά πρόσωπα διαχείρισης ακινήτων βραχυχρόνιων μισθώσεων» εξηγεί ο κ. Μπάκας.

Παράλληλα, πολλοί ιδιοκτήτες ενεργών ακινήτων εγγεγραμμένα σε πλατφόρμες βραχυχρόνιας μίσθωσης διαβλέποντας τα αρνητικά δεδομένα της τουριστικής σεζόν στις, από τον Ιούνιου του 2020 είχαν εγγράψει – καταχωρήσει τα ακίνητα τους ταυτόχρονα και σε site αγγελιών διαθέτοντάς τα προς μίσθωση μεγαλύτερης διάρκειας, προσδοκώντας είτε το ακίνητο να μισθωθεί για μεγαλύτερη διάρκεια στο ζητούμενο μηνιαίο μίσθωμα, είτε να πραγματοποιηθεί κάποια ικανοποιητική εισοδηματικά κράτηση μέσω βραχυχρόνιας μίσθωσης.

Οι ζητούμενες τιμές μίσθωσης τον Ιούνιο του 2020

Οι ζητούμενες τιμές μίσθωσης μεγαλύτερης διάρκειας για επιπλωμένα – πλήρως ανακαινισμένα ακίνητα, ήταν αρκετά υψηλές ακόμη και αν συμπεριλάμβαναν το κόστος των κοινοχρήστων και internet. Ενώ, οι ιδιοκτήτες σε μεγάλο ποσοστό επιθυμούσαν να μισθώσουν τα ακίνητά τους για χρονικά διαστήματα 5 – 6μηνών έως και 1 έτος, χρονικά διαστήματα που δεν σχετίζονται με τις συμβατικές – μακροχρόνιες μισθώσεις. Κατ ΄ουσίαν, επιθυμούσαν να διατηρήσουν στάση αναμονής για την επιστροφή τους στις βραχυχρόνιες μισθώσεις αν άλλαζαν τα δεδομένα.

Ταυτόχρονα, το μεγαλύτερο μέρος των ακινήτων δίνονταν επιπλωμένα, κάτι που για έναν εργένη, νέο ζευγάρι ή/και φοιτητή που στόχευαν για ενοικιαστή, η μίσθωση επιπλωμένου ακινήτου δεν εξυπηρετεί πάντα.  Ο λόγος που οι ιδιοκτήτες ακινήτων βραχυχρόνιας μίσθωσης τα διέθεταν επιπλωμένα είναι το γεγονός ότι, σε αντίθετη περίπτωση θα έπρεπε να μισθώσουν αποθήκη για την φύλαξη του εξοπλισμού και της επίπλωσης, άρα, ένα επιπλέον μηνιαίο κόστος που θα πρέπει να επιβαρυνθούν. Ενώ, μισθώνοντας τα επιπλωμένα, μπορούσαν να ζητήσουν υψηλότερο μηνιαίο μίσθωμα και παράλληλα να μην επιβαρυνθούν οι ίδιοι με κόστη φύλαξης.