Μοντέλο Κύπρου: στεγαστική στήριξη με αύξηση συντελεστή δόμησης

October 18, 2021 22:11

Το ράλι αυξήσεων στις τιμές των ενοικίων στη χώρα μας, φέρνει στο προσκήνιο την αναγκαιότητα χάραξης στεγαστικής πολιτικής. Η ακριβή στέγη τείνει να εξελιχτεί σε κοινωνική μάστιγα, η οποία ταλανίζει βέβαια και τις άλλες ευρωπαϊκές πρωτεύουσες, πλην όμως, αυτές λαμβάνουν ήδη μέτρα. Το ecopress παρουσιάζει τα τελευταία στοιχεία των υπέρογκων αυξήσεων, των δαπανών που καταβάλλουν τα νοικοκυριά, τα μέτρα που λαμβάνονται στην Ε.Ε και το παράδειγμα στεγαστικής πολιτικής που εφαρμόζει η Κύπρος.

Της Ντίνας Καράτζιου/

18 Οκτωβρίου 2021

Αντιμέτωπη με το πρόβλημα της ακριβής στέγης, θα βρεθεί αργά ή γρήγορα η κυβέρνηση καθώς οι υπέρογκες αυξήσεις των ενοικίων αποτελούν ένα δυσανάλογο βάρος που αδυνατούν να σηκώσουν τα περισσότερα νοικοκυριά, ήδη κατακρημνισμένα, από τις συνέπειες της πανδημίας. Το φαινόμενο των απλησίαστων ενοικίων είναι πανευρωπαϊκό, ωστόσο οι κυβερνήσεις των περισσότερων χωρών λαμβάνουν μέτρα για να αναχαιτίσουν τις βαριές κοινωνικοοικονομικές συνέπειες του φαινομένου. Στην Ελλάδα πάλι, η έλλειψη στεγαστικής πολιτικής από το 2012, μετά την κατάργηση του Οργανισμού Εργατικής Κατοικίας (ΟΕΚ) και της Εργατικής Εστίας (ΟΕΕ), που προβλέπονταν από τις μνημονιακές υποχρεώσεις, δημιουργεί ασφυκτικές συνθήκες.

Η συζήτηση τώρα ξεκινά

Η συζήτηση για ενδεχόμενα κυβερνητικά μέτρα λαμβάνουν χώρα το τελευταίο διάστημα με τις τελευταίες πληροφορίες να αναφέρουν ότι προωθείται σχέδιο πρόσβασης στη στέγαση νεαρών ζευγαριών και ανέργων. Η κεντρική πρόταση, αφορά την παραχώρηση-ενοικίαση κατοικιών από τον ΟΑΕΔ ή τον ΕΤΑΔ σε νέα ζευγάρια που αρχίζουν τη ζωή τους. Το σχέδιο στηρίζεται στην αξιοποίηση του ειδικού λογαριασμού του ΟΑΕΔ (ΕΛΕΚΠ) στην Τράπεζα της Ελλάδος στον οποίο έχουν συσσωρευτεί περίπου 2,5-3 δισ. ευρώ από την είσπραξη εισφορών που κατευθύνονταν για τους Οργανισμούς Εργατικής Εστίας και Εργατικής Κατοικίας . Ωστόσο όπως έχει γραφεί, η ιδέα βρίσκεται σε πολύ αρχικό στάδιο και ακόμη δεν υπάρχει τίποτα χειροπιαστό.

Συντριπτικά στοιχεία

Τα στοιχεία όμως από την αγορά ακινήτων είναι συντριπτικά, αναδεικνύοντας ότι δεν υπάρχουν περιθώρια εφησυχασμού. Η ακτινογραφία της αύξησης ενοικίων από το 2005 και μετά, παίρνει την ανιούσα, με εξαίρεση την περίοδο 2012 -2017. Σύμφωνα με τα στοιχεία της ΕΣΥΕ, τα ενοίκια αυξήθηκαν κατά 5 ποσοστιαίες μονάδες πάνω από τον πληθωρισμό το 2005 και κατά 5,8 ποσοστιαίες μονάδες πάνω από τον πληθωρισμό το πρώτο τρίμηνο του 2006. Ενώ από το 2007 έως και το 2011 καταγράφηκε αύξηση των ενοικίων 15,20 % , από το 2012 ως το 2017 καταγράφηκε μείωση που άγγιξε το -25,5 %. Το2018 επιστρέφουν με αύξηση + 8,4 % και το 2019 ο ρυθμός αύξησης των ενοικίων άγγιξε το +10%, ενώ το 2020 το +6,5%. Σήμερα, όσον αφορά το κέντρο της Αθήνας, όπου καταγράφονται και οι μεγαλύτερες αυξήσεις, οι τιμές ενοικίασης έχουν αυξηθεί κατά 20%-30% κατά μέσον όρο την τελευταία διετία, ενώ στις περιοχές εκτός του κέντρου η αντίστοιχη άνοδος εκτιμάται ότι κινήθηκε πέριξ του 10%- 15%.. Αντιστοίχως, σήμερα, το ποσοστό του εισοδήματος που δαπανά ο ενοικιαστής στην χώρα μας αγγίζει το 60%-70% του μέσου μισθού βάσει των μισθωμάτων

Τι κάνει η Κύπρος

Ο πρόεδρος του Πανελλαδικού Δικτύου E-Real Estates κ. Θέμης Μπάκας, καταγράφει για το ecopress, ποια είναι τα μέτρα που έχουν λάβει άλλες ευρωπαϊκές πόλεις, ξεκινώντας από τη δέσμη θεσμοθετημένων ενεργειών, που έλαβε η Κύπρος: «Στην Κύπρο, με βάση στοιχεία του υπουργείου Εργασίας, αυξήθηκαν τα ενοίκια σε Λεμεσό και Λευκωσία κατά 40% και 33% αντίστοιχα. Η κυπριακή κυβέρνηση, προχώρησε στην ετοιμασία ολοκληρωμένου πλαισίου στεγαστικής πολιτικής, μέσα από σχέδιο κινήτρων αύξησης του συντελεστή δόμησης που ετοιμάστηκε από τα Υπουργεία Εσωτερικών και Εργασίας με την βοήθεια του Κυπριακού Οργανισμού Αναπτύξεως Γης, των Τοπικών Αρχών, του Οργανισμού Χρηματοδοτήσεως Στέγης, αλλά και του Επιστημονικού Τεχνικού Επιμελητηρίου Κύπρου , έτσι ώστε να κατασκευαστούν οικιστικές μονάδες προσιτές για όλους, τόσο προς πώληση όσο και προς ενοικίαση», εξηγεί ο κ. Μπάκας.

Και προσθέτει «Η Κυβέρνηση και το αρμόδιο οικονομικό επιτελείο, θα μπορούσαν ενδεχομένως να οικειοποιηθούν τη στεγαστική πολιτική της Κυπριακής κυβέρνησης: Να εκμεταλλευτούν την έκρηξη που καταγράφεται ήδη και αναμένεται μεγαλύτερη στην οικοδομική δραστηριότητα και να τη συνδέσουν με την αύξηση του συντελεστή δόμησης κατά 25 % στους κατασκευαστές που θα επιλέξουν να συνεργαστούν με τον Οργανισμό Κοινωνικής Κατοικίας ( Στεγαστικής Πολιτικής ). Θα κατασκευάσουν κοινωνικές κατοικίες εντελώς δωρεάν, χωρίς να επιβαρυνθεί ο οικονομικός προϋπολογισμός του κράτους», σημειώνει ο κ. Μπάκας. Και καταλήγει: «Θα μπορούσε δηλαδή, να παραχωρείται επιπλέον συντελεστής δόμησης κατά 25% όπως και στη Κύπρο. Οι επιχειρηματίες-κατασκευαστές θα κρατούν για λογαριασμό τους μέρος του συντελεστή για να τον αξιοποιήσουν όπως οι ίδιοι κρίνουν, ενώ ο υπόλοιπος συντελεστής θα χρησιμοποιηθεί για στέγαση των ευάλωτων ομάδων πληθυσμού. Δηλαδή, δημιουργία οικιστικών αναπτύξεων προσιτού ενοικίου για φοιτητές, αλλά και εργαζομένους, με όρο την ενοικίαση για ελάχιστη περίοδο 8 ετών ή/και να αναλάβουν να κτίσουν διαμερίσματα τα οποία θα πουλήσουν σε ευάλωτες ομάδες με βάση το κατασκευαστικό κόστος», αναφέρει.

Τι γίνεται στην Ευρώπη

Πολλές χώρες της Ευρωπαϊκή Ένωσης για να στηρίξουν τα νέα ζευγάρια, μελετούν είτε να παρέχουν ως οικονομική ενίσχυση το ποσό της ιδίας συμμετοχής που ζητούν οι τράπεζες για τη χορήγηση στεγαστικών δανείων, είτε να εγγυώνται το προαναφερθέν ποσό. Μάλιστα μελετούν να εφαρμόσουν μια πολιτική που η ιδία συμμετοχή των δανειοληπτών στην αγορά ακινήτου αν πρόκειται για πρώτη κατοικία να μην ξεπερνά το 10% της αξίας του ακινήτου και το υπόλοιπο εφόσον πληρούνται τα τραπεζικά κριτήρια, να χορηγείται μέσω δανεισμού. Παράλληλα όμως, πολλές χώρες έχουν θεσπίσει μέτρα από το 2018 για τις ραγδαίες αυξήσεις των ενοικίων.

Γερμανία

Στη Γερμανία μια ολόκληρη γενιά έχει μετατραπεί σε ενοικιαστές από αγοραστές ακινήτων. Tο 48,6% του πληθυσμού δηλώνει ότι διαμένει σε ενοικιαζόμενο ακίνητο σύμφωνα με τα στοιχεία της Eurostat (2017) , αυτό σημαίνει ότι και τα επόμενα χρόνια η ζήτηση για ενοικιάσεις θα κινείται σε υψηλότερο επίπεδο, συγκριτικά με τα χρόνια που προηγήθηκαν της οικονομικής κρίσης.Το κόστος για τη διαμονή στη γερμανική πρωτεύουσα διπλασιάστηκε την τελευταία δεκαετία, ιδιαίτερα από το 2013 έως το 2018 το μέσο κόστος των διαμερισμάτων αυξήθηκε κατά 63,4%, ενώ στο ίδιο διάστημα το διαθέσιμο εισόδημα των νοικοκυριών ενισχύθηκε κατά 7%. Στο Βερολίνο πραγματοποιήθηκαν διαδηλώσεις κατά του ιδιαίτερα υψηλού κόστους διαβίωσης και ιδίως της στέγασης, απαιτώντας την απαλλοτρίωση κτιρίων από τον δήμο για κοινωνικές κατοικίες ελεγχόμενου ενοικίου.Η δημοτική αρχή αποφάσισε να αναλάβει δράση και συμφώνησε στο πάγωμά των ενοικίων αρχικά από τον Ιανουάριο του 2020 μέχρι το 2025, μετά από παρέμβαση της ΚάτρινΛόμπσερ Γερουσιαστής για την Αστική Ανάπτυξη και τη Στέγαση στο Βερολίνο, το πάγωμα τέθηκε σε ισχύ από τις 18 Ιουνίου του 2019. Σύμφωνα με το σχέδιο νόμου, οι ιδιοκτήτες που ζητούν αυξημένα ενοίκια εξαιτίας ανακαινίσεων, όφειλαν να ζητούν επίσημη άδεια για κάτι τέτοιο, εφόσον οι αυξήσεις ξεπερνούν το μισό ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο. Στόχος του μέτρου ήταν να εξασφαλίζονται οι απαιτούμενες συνθήκες για την πρόσβαση όλων στην αγορά ακινήτων και να αποφεύγεται η «γκετοποίηση». Εάν οι ιδιοκτήτες αποφάσιζαν να χρεώσουν περισσότερα, θα έπρεπε να δικαιολογήσουν το λόγο ενώ η μη τήρηση των κανόνων μπορούσε να οδηγήσει σε πρόστιμο έως 100.000 ευρώ.Τον Απρίλιο του 2021, το ανώτατο δικαστήριο της Γερμανίας έκρινε ότι το ανώτατο όριο που επέβαλε η τοπική κυβέρνηση στις τιμές των ενοικίων πέρυσι, ήταν αντισυνταγματικό και άκυρο. Βάσει των παραπάνω, η τοπική κυβέρνηση στο Βερολίνο, αποφάσισε να αγοράσει περίπου 14.750 διαμερίσματα από δύο μεγάλες εταιρείες ακινήτων έναντι 2,46 δισ. Ευρώ για να λύσει το θέμα των υψηλών τιμών των ακινήτων.

Πορτογαλία

Μεγάλο πρόβλημα εντοπίζεται και στη Λισσαβώνα της Πορτογαλίας, λόγω του προγράμματος χορήγησης «Golden» visa σε πολίτες εκτός Ε.Ε., καθώς και η ραγδαία διάδοση των βραχυχρόνιων μισθώσεων οι οποίες, ενώ έχουν τονώσει την κτηματαγορά, ταυτόχρονα έχουν αυξήσει σημαντικά τόσο τις τιμές πώλησης όσο και ενοικίων.

Σε διάστημα πέντε ετών, οι τιμές ενοικίασης στην πορτογαλική πρωτεύουσα έχουν αυξηθεί κατά 71%, μόνο το πρώτο τρίμηνο του 2019 οι τιμές αυξήθηκαν κατά 9,2% σε ετήσια βάση, που αποτελεί τον υψηλότερο ρυθμό ανόδου στην Ευρωζώνη. Δεν είναι λίγες οι περιπτώσεις που πολλοί ιδιοκτήτες ακινήτων, δεν συντηρούν ή/και δεν αποκαθιστούν ζημιές που έχουν υποστεί τα ακίνητα τους από το χρόνο, με σκοπό να αναγκαστεί να φύγει ο εκμισθωτής.

Με στόχο να αποφευχθεί η «γκετοποίηση» και ταυτόχρονα να προστατευτούν οι ευπαθείς κοινωνικά ομάδες, το 2018 το πορτογαλικό κοινοβούλιο ενέκρινε νόμο για την στέγαση στον οποίο, τα άτομα άνω των 65 ετών, ή τα άτομα με 60% αναπηρία, δεν μπορούν να εκδιωχθούν από την κατοικία τους, εάν διαμένουν περισσότερα από 15 έτη σε αυτή.

Απαγόρευσε τις συμβάσεις διάρκειας μικρότερης των 12 μηνών με δικαίωμα αυτόματης ανανέωσης για τρία χρόνια εάν το επιθυμεί ο ενοικιαστής. Παράλληλα, η κυβέρνηση με στόχο να δώσει κίνητρα στους ιδιοκτήτες των ακινήτων, προώθησε φορολογικά μέτρα για μακροχρόνιες μισθώσεις με προοδευτική φορολογική απαλλαγή για τα εισοδήματα που λαμβάνονται από τον ιδιοκτήτη.

Ισπανία

Στη Βαρκελώνη το μέσο ενοίκιο αυξήθηκε κατά 50% την τελευταία πενταετία, η ευθύνη αποδόθηκε κατά κύριο λόγο στον υπερβολικό τουρισμό. To 2017, η μέση τιμή για ένα διαμέρισμα μη επιπλωμένο 30 τ.μ.-40 τ.μ., στοίχιζε 890 ευρώ το μήνα!. Ο τομέας της ιδιοκτησίας στην Ισπανία μετέτρεψε σε πολιτικό πρόβλημα την ενοικίαση κατοικιών, καθώς και την αύξηση της εκδίωξης των ενοικιαστών λόγω της ραγδαίας αύξηση των ακινήτων που εγγράφτηκαν σε πλατφόρμες βραχυχρόνιας μίσθωσης. Η ισπανική κυβέρνηση, προχώρησε στην επιβολή αυστηρών μέτρων για να μπορέσει να ελέγξει την αύξηση των ενοικίων. Βάσει της απόφασης του Μαρτίου 2019, η αναπροσαρμογή του ενοικίου ανά έτος θα πρέπει να ρυθμίζεται ανάλογα με τον πληθωρισμό. Ταυτόχρονα, επιβάλλει την παραμονή του ενοικιαστή μέχρι τη λήξη του συμβολαίου ακόμα και στη περίπτωση που το ακίνητο έχει πουληθεί, ενώ η ελάχιστη διάρκεια του μισθωτηρίου συμβολαίου αυξήθηκε από τα τρία στα πέντε χρόνια. Πρόσφατα, η κυβέρνηση του πρωθυπουργού ανακοίνωσε μέτρα στήριξης ενοικίου ύψους 250 ευρώ μηνιαίως, που αφορούν νέους κάτω των 30 ετών.

Ολλανδία

Στο Άμστερνταμ από το 2013 έως το 2018, το κόστος των κατοικιών αυξήθηκε κατά 64,6%, ενώ το διαθέσιμο εισόδημα κατά 4,4%, Τα διαμερίσματα εκλείπουν, διότι η πόλη υποδέχεται εταιρείες και εργαζόμενους από τη Βρετανία που την εγκατέλειψαν λόγω Brexit. Η ολλανδική κυβέρνηση για να αποφύγει την επιβολή μέτρων ελέγχου των ενοικίων, έχει θέσει ως στόχο νακατασκευαστούν 1 εκατ. διαμερίσματα μέχρι το 2030.

Αγγλία

Στο κέντρο του real estate, στο Λονδίνο, από το 2010 τα ενοίκια έχουν αυξηθεί τρεις φορές περισσότερο από ό,τι ο μέσος μισθός. Ένα διαμέρισμα τριών υπνοδωματίων υπερβαίνει κατά μέσο όρο τα 2.100 ευρώ μηνιαίο μίσθωμα, το οποίο, διπλασιάζεται για πιο κεντρικές γειτονιές. Ο δήμαρχος του Λονδίνου, πρότεινε στη βρετανική κυβέρνηση να εφαρμοστούν περιορισμοί στα ενοικιαστήρια, ώστε να εξασφαλιστεί η σταθερότητα και να προστατευθούν οι ενοικιαστές. Στην πρότασή του αναφέρεται ότι περισσότερο από τα δύο τρίτα των κατοίκων του Λονδίνου επιθυμούν τους περιορισμούς στα ενοίκια.

Γαλλία

Στο Παρίσι, η μηναία τιμή ενοικίασης ανά τ.μ. το 2018 ανήλθε στα 24,4 ευρώ, ενώ το 2019 το κόστος απόκτησης κατοικίας αυξήθηκε κατά 6,6% σε σχέση με το προηγούμενο έτος, αγγίζοντας πλέον τις 9.760 ευρώ/τ.μ. Το Παρίσι , αποτελεί μια αγορά που έχει υψηλή ζήτηση τόσο από Γάλλους επενδυτές όσο και από πολλούς Άραβες. Η συζήτηση για επιβολή μέτρων ελέγχου των ενοικίων έχει πραγματοποιηθεί πάρα πολλές φορές. Το 2017 τα διοικητικά δικαστήρια ακύρωσαν την απόφαση περιορισμού των ενοικίων διότι η διαμόρφωση των ενοικίων δεν περιορίστηκε μόνο στο Παρίσι αλλά και του επιχειρήματος ότι ο έλεγχος δεν κατάφερε να μειώσεις τις τιμές μίσθωσης. Τέλη του 2018, το Διοικητικό Συμβούλιο του Παρισιού, με νέο νόμο για τη στέγαση επαναφέρει τον έλεγχο των ενοικίων, η ισχύς του θα τεθεί το επόμενο διάστημα.

Οι κοινωνικές κατοικίες στη Βιέννη

Σήμερα, από τα 1,8 εκατ. κατοίκους που έχει η πόλη, το 62% ζει σε κατοικίες κοινωνικών εισοδημάτων. Οι κατοικίες κοινωνικών εισοδημάτων περιλαμβάνουν δημοτικά και επιδοτούμενα διαμερίσματα.Με 220.000 δημοτικά διαμερίσματα που διανέμονται σε όλες τις γειτονιές της πόλης και διοικούνται από τη δημόσια επιχείρηση WienerWohnen, η πόλη είναι ο κύριος ιδιοκτήτης των κατοίκων της ενώ έως το 2020, αναμένεται να χτίσει επιπλέον 4.000 δημοτικά διαμερίσματα. Περίπου 500.000 άνθρωποι ζουν σε αυτά με καθαρή τιμή 5,58 ευρώ ανά τ.μ. Επιπλέον, υπάρχουν 200.000 επιδοτούμενες συνεταιριστικές κατοικίες ή κατοικίες με επιδοτούμενο ενοίκιο και ανήκουν στην ομοσπονδία περιορισμένων εισοδηματικών κατοικιών και κοστίζουν κατά μέσο όρο 512,40 ευρώ το μήνα. Το γεγονός ότι τόσοι πολλοί κάτοικοι της πόλης ζουν σε παρόμοιες κατοικίες βάζει φρένο στην αύξηση των τιμών.Η Βιέννη βρίσκεται στην Ευρωπαϊκή κορυφή της επιδοτούμενης κατοικίας, ενώ είναι και η μοναδική πόλη που κατασκευάζει με δημοτικά μέσα τόσες πολλές κατοικίες.

Στη Βιέννη για μια επιδοτούμενη κατοικία το όριο του ετησίου εισοδήματος είναι στις 42.000 ευρώ κατ’ άτομο και αυτό διότι αν μια πρόσβαση στο σύστημα επιδότησης ίσχυε μόνον για την πολύ χαμηλών εισοδημάτων κοινωνική τάξη, αυτό θα οδηγούσε σε περιθωριοποίηση που κάθε άλλο παρά επιθυμητή είναι, όπως εξήγησε κατά την παρουσίαση του ψηφίσματος ο αρμόδιος του δήμου για την κατασκευή κατοικιών της πόλης.

link: https://ecopress.gr/stegastiki-stirixi-me-afxisi-syntelesti-domisis/