Ο χάρτης των νεόδμητων διαμερισμάτων: Μικρή προσφορά, «αλμυρές» τιμές

Ο χάρτης των νεόδμητων διαμερισμάτων: Μικρή προσφορά, «αλμυρές» τιμές

Ο χάρτης των νεόδμητων διαμερισμάτων: Μικρή προσφορά, «αλμυρές» τιμές

Μόλις 2.000 διαμερίσματα κατασκευής από το 2018 και μετά υπολογίζεται ότι προσφέρονται σε ολόκληρο τον νομό Αττικής. Ποιες περιοχές έχουν τα περισσότερα, οι τιμές κατά περιοχή.

Χριστίνα Ζαφειρούλη ΟΙΚΟΝΟΜΙΑ

Διατηρούν τις τιμές τους υψηλές τα νεόδμητα διαμερίσματα της Αττικής, παρά τα σκαμπανεβάσματα που έφερε η πανδημία στην οικονομία τους τελευταίους 12 μήνες. Η μικρή διαθεσιμότητα των διαμερισμάτων κατασκευής μετά το 2018 στο νομό της Αττικής είναι, σύμφωνα με το Πανελλαδικό Δίκτυο E-Real Estates, ο σημαντικότερος λόγος που αυτό το κομμάτι της κτηματαγοράς μένει στο απυρόβλητο από την επέλαση της υγειονομικής κρίσης. Παράλληλα, η αναστολή του Φ.Π.Α 24% στις νέες οικοδομές αναμένεται να δώσει σημαντική ώθηση στην αγορά.

Τα τελευταία στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος δείχνουν ότι οι τιμές των νεόδμητων διαμερισμάτων ηλικίας έως 5 ετών σημείωσαν άνοδο 4,7% το 2020, μετά την αύξηση κατά 7,7% που είχε καταγραφεί το 2019.

2019 2020 2019 δ’ 2020 α’ 2020 β’ 2020 γ’ 2020 δ’
     Νέα (έως 5 ετών)
        Δείκτης τιμών (2007=100) 66,7 69,8 68,7 69,4 69,7 70,2 70
        (%) μεταβολή έναντι προηγούμενου έτους 7,7 4,7 9,1 7,6 5,2 4,2 2

Ανάλυση του πρόεδρου του Πανελλαδικού Δικτύου E-Real Estates Θεμιστοκλή Μπάκα σημειώνει ότι η διαθεσιμότητα των νεόδμητων κατοικιών στο Ν. Αττικής παραμένει μικρή σε σχέση με το σύνολο των προς πώληση ακινήτων. Αυτό ισχύει περισσότερο για τα διαμερίσματα κατασκευής μετά το 2018. Βάσει των υπολογισμών του Δικτύου, ο πραγματικός αριθμός νεόδμητων ακινήτων – διαμερισμάτων (70-110τμ) κατάλληλων για οικογένειες, κατασκευής μετά το 2018, δεν είναι στο σύνολό τους περισσότερα από 2.000 ακίνητα στην επικράτεια του Ν.Αττικής.

«Η μικρή διαθεσιμότητα νεόδμητων κατοικιών κρατά τις ζητούμενες τιμές πώλησης σε υψηλά επίπεδα και θεωρούμε ότι δεν θα επηρεαστούν άμεσα από τα οικονομικά αποτελέσματα της πανδημίας του κορονοϊού ή θα επηρεαστούν σε πολύ μικρό βαθμό στο άμεσο μέλλον», σημειώνει ο κ. Μπάκας και εξηγεί ότι μπορεί κανείς να βρει τις αγγελίες νεόδμητων ακινήτων προς πώληση με τα παραπάνω χαρακτηριστικά να είναι περισσότερες, αλλά υπενθυμίζει ότι στα portal αγγελιών ένα διαμέρισμα μπορεί να έχει εγγραφεί – καταχωρηθεί 2-3-4 ή/και περισσότερες φορές από διαφορετικό διαχειριστή (μεσίτη, κατασκευαστή, ιδιοκτήτη κλπ.) για την πώλησή του. Άρα ο πραγματικός αριθμός διαθέσιμων ακινήτων είναι αρκετά μικρότερος.

Πού εντοπίζονται τα περισσότερα νεόδμητα ακίνητα

Ο μεγαλύτερος αριθμός νεόδμητων ακινήτων (70-110τμ) κατασκευής μετά το 2018 σε σχέση με το σύνολο των νεόδμητων ακινήτων στο Ν. Αττικής του ιδίου έτους κατασκευής, καταγράφεται στα Κεντρικά & Νότια Προάστια (Νέα Σμύρνη, Γλυφάδα, Βούλα, Ηλιούπολη, Άλιμο, Παλαιό Φάληρο κλπ. ), όπου τα νεόδμητα ακίνητα αποτελούν το 22,2% του συνόλου των προς πώληση ακινήτων στη περιοχή ανεξαρτήτου έτους κατασκευής.

Ν. Αττικής  Ποσοστό νεόδμητων διαμερισμάτων επί του συνόλου των προς πώληση ακινήτων 
Κεντρικά & Νότια Προάστια 22,20%
Βόρεια & Ανατολικά Προάστια 13,70%
Κεντρικά & Δυτικά Προάστια 4,94%
Κέντρο Αθήνας 2,58%
Υπόλοιπο Αττικής 1,60%
Πειραιάς 3,88%
Υπόλοιπο Πειραιά 4,18%

Στα Κεντρικά & Νότια Προάστια, ο μεγαλύτερος αριθμός νεόδμητων ακινήτων κατασκευής μετά το 2018 ως ποσοστό στο σύνολο των νεόδμητων ακινήτων του ιδίου έτους κατασκευής καταγράφεται στη Γλυφάδα με ποσοστό 19,97%, ακολουθεί το Παλαιό Φάληρο με 14,1%, ο Άλιμος με 13,07% , η Ηλιούπολη με 7,85%, η Νέα Σμύρνη με 6,62%, η Βούλα με 5,19%, ο Άγιος Δημήτριος με 3,5%, το Ελληνικό με 3,2% και το υπόλοιπο 26,5% κατανέμεται στις υπόλοιπες περιοχές των Νοτίων Προαστίων.

Κεντρικά & Νότια Προάστια Ποσοστό νεόδμητων διαμερισμάτων επί του συνόλου των προς πώληση ακινήτων
Γλυφάδα 19,97%
Π. Φάληρο 14,10%
Άλιμος 13,70%
Ηλιούπολη 7,84%
Ν. Σμύρνη 6,62%
Βούλα 5,19%
Άγιος Δημήτριος 3,50%
Ελληνικό 3,20%
Πηγή: Πανελλαδικό Δίκτυο E-Real Estates, Διαμερίσματα 90-110τμ 1ου ορόφου, έτος κατασκευής από το 2018

Στη δεύτερη θέση βρίσκονται τα Βόρεια & Ανατολικά Προάστια, όπου τα νεόδμητα διαμερίσματα (70-110τμ) κατασκευής μετά το 2018 αποτελούν το 13,7% του συνόλου των προς πώληση ακινήτων στην περιοχή ανεξαρτήτου έτους κατασκευής.

Στα Βόρεια & Ανατολικά Προάστια, ο μεγαλύτερος αριθμός νεόδμητων ακινήτων κατασκευής μετά το 2018 ως ποσοστό στο σύνολο των νεόδμητων ακινήτων του ιδίου έτους κατασκευής καταγράφεται στο Ηράκλειο με ποσοστό 21,2%, ακολουθούν τα Βριλήσσια με 17,9%, το Μαρούσι με 6,6% ,το Χαλάνδρι με 6,19% ,ο Γέρακας με 5,95%, η Αγία Παρασκευή με 4,49%, Χολαργός με 2,91% και η Κηφισιά με 2,79%.

Βόρεια & Ανατολικά Προάστια Ποσοστό νεόδμητων διαμερισμάτων επί του συνόλου των προς πώληση ακινήτων 
Ηράκλειο 21,20%
Βριλήσσια 17,90%
Μαρούσι 6,60%
Χαλάνδρι 6,19%
Γέρακας 5,95%
Αγία Παρασκευή 4,49%
Χολαργός 2,91%
Κηφισιά 2,79%
Πηγή: Πανελλαδικό Δίκτυο E-Real Estates, Διαμερίσματα 90-110τμ 1ου ορόφου, έτος κατασκευής από το 2018

Στη τρίτη θέση βρίσκονται τα Κεντρικά & Δυτικά Προάστια, όπου τα νεόδμητα διαμερίσματα (70-110τμ) κατασκευής μετά το 2018 αποτελούν το 4,94% του συνόλου των προς πώληση ακινήτων στη περιοχή ανεξαρτήτου έτους κατασκευής.

Στα Κεντρικά & Δυτικά Προάστια, ο μεγαλύτερος αριθμός νεόδμητων ακινήτων κατασκευής μετά το 2018 καταγράφεται στη Πετρούπολη με ποσοστό 26%, ακολουθεί το Γαλάτσι 12,6%, το Περιστέρι με 7,5%, οι Άγιοι Ανάργυροι με 6,32%  και το Ίλιον με 5,53% το υπόλοιπο ποσοστό κατανέμεται στις υπόλοιπες περιοχές των Κεντρικών & Δυτικών Προαστίων.

Κεντρικά & Δυτικά Προάστια Ποσοστό νεόδμητων διαμερισμάτων επί του συνόλου των προς πώληση ακινήτων
Πετρούπολη 26%
Γαλάτσι 12,60%
Περιστέρι 7,50%
Άγιοι Ανάργυροι 6,32%
Ίλιον 5,53%
Πηγή: Πανελλαδικό Δίκτυο E-Real Estates, Διαμερίσματα 90-110τμ 1ου ορόφου, έτος κατασκευής από το 2018

Σύμμαχος των νεόδμητων ακινήτων η αναστολή ΦΠΑ

«Θεωρούμε ότι θα συνεχίσουμε να καταγράφουμε αύξηση των νεών ιδιωτικών οικοδομικών αδειών (δεν γνωρίζουμε όμως αν αυτές οι άδειες θα ανταποκρίνονται σε ανέγερση διαμερισμάτων ή θα παραμένουν απλώς ως άδειες), διότι η αναστολή του Φ.Π.Α 24% στις νέες οικοδομές, αποτελεί πολύ βασικό σύμμαχο και κίνητρο για τον εκάστοτε κατασκευαστή – επενδυτή που επιθυμεί να επενδύσει στην ελληνική κτηματαγορά εντός του 2020-2022, αποκτώντας όσο το δυνατόν μεγαλύτερο απόθεμα από ακίνητα που δεν θα επιβαρύνονται με ΦΠΑ 24%», σημειώνει ο κ. Μπάκας.

Και τονίζει ότι η αναστολή αυτή δεν αφορά μόνο τα νεόδμητα ακίνητα αλλά και παλαιότερα ακίνητα που κατασκευάστηκαν από το 2006 (όταν δηλαδή πρωτοεφαρμόστηκε ο εν λόγω φόρος), αρχής γενομένης από την 1η Ιανουαρίου του 2020, ήταν δεδομένο ότι θα αποτελούσε μια σημαντική «ανάσα» στους κατασκευαστές. Και αυτό γιατί μπορούν πλέον να πουλήσουν ευκολότερα το εν λόγω απόθεμα και σε υποψήφιους αγοραστές που δεν έχουν απαλλαγή πρώτης κατοικίας (για την οποία δεν υφίσταται ΦΠΑ), ενώ η αναστολή του ΦΠΑ βελτιώνει σημαντικά και τους ισολογισμούς των τραπεζών, καθώς αυξάνεται η αξία των ενυπόθηκων δανείων στα βιβλία τους.

Μεγάλες αποκλίσεις μεταξύ κατώτατης και ανώτατης τιμής πώλησης

Η ανάλυση του Δικτύου αναφορικά με τις τιμές πώλησης εντοπίζει ότι οι περισσότεροι κατασκευαστές ακόμη και στα «hot» προάστια της Αττικής προσπαθούν να πουλήσουν ή/και να κλείσουν μέσω προκαταβολής τα νεόδμητα διαμερίσματα από τα σχέδια μέσω φωτορεαλιστικών, διασφαλίζοντας έτσι ρευστότητα για την ανέγερση του έργου – πολυκατοικίας, αλλά ταυτόχρονα να «μετρήσουν» στη πράξη την ζήτηση για αγορά νεόδμητου ακινήτου στις ζητούμενες – αρχικές τιμές πώλησης.

Ο λόγος που καταγράφεται μεγάλη διαφορά ανάμεσα στην κατώτατη και την ανώτατη ζητούμενη τιμή πώλησης είναι, σύμφωνα με τον κ. Μπάκα, είτε επειδή ο κατασκευαστής είχε αγοράσει το οικόπεδο πριν 4-6 χρόνια, που οι τιμές ήταν πολύ χαμηλές σε σχέση με τα τέλη του 2018, αρχές του 2019, είτε διότι έχει «κλείσει» σε καλό ποσοστό αντιπαροχής το οικόπεδο από τον οικοπεδούχο χωρίς να πιέζεται χρονικά για την αποπεράτωση.

«Παράλληλα, μην ξεχνάμε ότι, όταν κλείνεις – δίνεις προκαταβολή για αγορά διαμερίσματος από τα σχέδια (σε μεγάλο ποσοστό των αγγελιών, οι πωλήσεις πραγματοποιούνται μέσω φωτορεαλιστικών), χωρίς να έχει ανεγερθεί ή/και ολοκληρωθούν όλες οι εργασίες, η τιμή πώλησης είναι πάντα χαμηλότερη ιδιαίτερα αν ο κατασκευαστής δεν έχει πουλήσει το μεγαλύτερο ποσοστό των διαμερισμάτων της πολυκατοικίας. Σημαντικός παράγοντας διαμόρφωσης της τιμής αποτελεί, η ποιότητα κατασκευής, η τοποθεσία, η θέα και αν διατίθεται μαζί με το διαμέρισμα χωρίς επιπλέον κόστος αγοράς, ξεχωριστή αποθήκη και parking» τονίζει ο κ. Μπάκας.

Οι ζητούμενες τιμές πώλησης νεόδμητων διαμερισμάτων στο Ν. Αττικής (ευρώ/τμ)

ΒΟΡΕΙΑ & ΑΝΑΤΟΛΙΚΑ ΠΡΟΑΣΤΙΑ ΚΑΤΩΤΑΤΗ ΑΝΩΤΑΤΗ
ΝΕΑ ΕΡΥΘΡΑΙΑ 2.250 2.826
ΒΡΙΛΗΣΣΙΑ 2.621 3.103
ΜΕΛΙΣΣΙΑ 2.477 3.191
ΓΕΡΑΚΑΣ 2.143 2.660
ΜΑΡΟΥΣΙ 2.935 3.299
ΠΑΠΑΓΟΥ 2.895 3.120
ΝΕΟ ΨΥΧΙΚΟ 2.625 3.563
ΔΡΟΣΙΑ 2.522 2.589
ΧΟΛΑΡΓΟΣ 2.644 3.261
ΧΑΛΑΝΔΡΙ 2.632 3.250
ΑΓΙΑ ΠΑΡΑΣΚΕΥΗ 2.522 3.167
ΝΕΑ ΚΗΦΙΣΙΑ 3.846 4.111
ΗΡΑΚΛΕΙΟ 2.300 2.718
ΓΛΥΚΑ ΝΕΡΑ 2.381 2.718
ΠΕΥΚΗ 2.705 2.976
ΚΕΝΤΡΙΚΑ & ΔΥΤΙΚΑ ΠΡΟΑΣΤΙΑ
ΠΕΡΙΣΤΕΡΙ 2.105 2.182
ΚΗΠΟΥΠΟΛΗ 2.100 2.338
ΠΕΤΡΟΥΠΟΛΗ 2.100 2.500
ΙΛΙΟΝ 1.918 2.188
ΓΑΛΑΤΣΙ 2.079 2.600
ΜΕΤΑΜΟΡΦΩΣΗ 2.200 2.353
ΑΓΙΑ ΒΑΡΒΑΡΑ 1.677 1.988
ΑΓΙΟΙ ΑΝΑΡΓΥΡΟΙ 1.800 1.900
ΑΧΑΡΝΕΣ 1.250 1.413
ΝΕΑ ΙΩΝΙΑ 1.786 2.600
ΚΕΝΤΡΙΚΑ & ΝΟΤΙΑ ΠΡΟΑΣΤΙΑ
ΝΕΟΣ ΚΟΣΜΟΣ 2.344 2.586
ΝΕΑ ΣΜΥΡΝΗ 2.256 2.800
ΚΑΛΛΙΘΕΑ 2.200 2.796
Π.ΦΑΛΗΡΟ 2.500 3.317
ΓΛΥΦΑΔΑ – ΠΑΝΙΩΝΙΑ 2.716 3.182
ΓΛΥΦΑΔΑ – ΤΕΡΨΙΘΕΑ 2.711 3.041
ΓΛΥΦΑΔΑ – ΑΙΞΩΝΗ 3.364 4.471
ΓΛΥΦΑΔΑ – ΚΕΝΤΡΟ 4.235 5.980
ΓΛΥΦΑΔΑ – ΓΚΟΛΦ 4.393 6.706
ΑΝΩ ΒΟΥΛΑ 2.982 4.300
ΚΑΤΩ ΒΟΥΛΑ 3.391 5.474
ΒΟΥΛΑ – ΔΙΚΗΓΟΡΙΚΑ 3.070 4.091
ΒΑΡΚΙΖΑ 3.438 4.483
ΒΑΡΗ – ΚΕΝΤΡΟ 2.594 3.519
ΒΟΥΛΙΑΓΜΕΝΗ – ΚΑΒΟΥΡΙ 6.481 7.700
ΑΝΩ ΕΛΛΗΝΙΚΟ 3.000 3.800
ΚΑΤΩ ΕΛΛΗΝΙΚΟ 2.890 3.900
ΕΛΛΗΝΙΚΟ – ΟΛΥΜΠΙΑΚΕΣ ΕΓΚΑΤΑΣΤΑΣΕΙΣ 3.708 3.978
ΕΛΛΗΝΙΚΟ – ΑΓ.ΠΑΡΑΣΚΕΥΗ 3.708 4.368
ΕΛΛΗΝΙΚΟ – ΑΝΩ ΣΟΥΡΜΕΝΑ 2.775 3.000
ΕΛΛΗΝΙΚΟ – ΚΑΤΩ ΣΟΥΡΜΕΝΑ 2.794 3.471
ΑΓΙΟΣ ΔΗΜΗΤΡΙΟΣ 2.088 2.816
ΔΑΦΝΗ 2.205 2.800
ΑΛΙΜΟΣ – ΚΑΛΑΜΑΚΙ 2.836 3.708
ΑΛΙΜΟΣ – ΚΥΘΗΡΙΩΝ- ΠΑΝΙ 3.505 4.022
ΑΛΙΜΟΣ – ΕΚΤΕΛΩΝΙΣΤΩΝ – ΕΦΟΡΙΑΚΩΝ 2.727 3.000
ΑΛΙΜΟΣ – ΑΜΠΕΛΑΚΙΑ 3.063 3.600
ΑΛΙΜΟΣ – ΑΝΩ ΚΑΛΑΜΑΚΙ 2.644 2.947
ΑΡΓΥΡΟΥΠΟΛΗ 2.500 3.200
ΑΝΩ ΗΛΙΟΥΠΟΛΗ 2.381 3.415
ΚΑΤΩ ΗΛΙΟΥΠΟΛΗ 2.438 3.152
ΗΛΙΟΥΠΟΛΗ – ΑΓ.ΜΑΡΙΝΑ 2.423 3.218
ΖΩΓΡΑΦΟΥ 2.529 2.898
ΒΥΡΩΝΑΣ 2.000 2.514
ΥΜΗΤΤΟΣ 2.200 2.477
ΚΕΝΤΡΟ ΑΘΗΝΑΣ
ΓΚΑΖΙ 2.200 3.200
ΕΛΛΗΝΟΡΩΣΩΝ 2.752 3.050
ΜΕΤΣ 3.378 4.955
ΑΜΠΕΛΟΚΗΠΟΙ 2.637 3.100
ΠΑΤΗΣΙΑ 1.952 1.963
ΚΟΥΚΑΚΙ 3.467 3.750
ΚΟΛΩΝΑΚΙ 6.588 9.471
ΠΑΓΚΡΑΤΙ 2.361 2.818
ΠΕΤΡΑΛΩΝΑ 2.200 2.800
ΠΛΑΤΕΙΑ ΑΤΤΙΚΗΣ 1.438 1.882
ΚΕΡΑΜΕΙΚΟΣ 2.667 3.200
ΑΓΙΟΣ ΚΩΝΣΤΑΝΤΙΝΟΣ – ΠΛΑΤΕΙΑ ΒΑΘΗΣ 2.500 2.800
ΥΠΟΛΟΙΠΟ ΑΤΤΙΚΗΣ
ΛΑΥΡΙΟ 1.222 1.644
ΝΕΑ ΜΑΚΡΗ 1.600 1.800
ΡΑΦΗΝΑ 2.000 2.500
ΠΕΙΡΑΙΑΣ – ΥΠΟΛΟΙΠΟ ΠΕΙΡΑΙΑ
ΚΑΛΛΙΠΟΛΗ 1.700 2.400
ΠΕΙΡΑΪΚΗ 2.600 3.300
ΦΡΕΑΤΤΥΔΑ 2.429 3.100
ΤΑΜΠΟΥΡΙΑ 1.720 1.850
ΠΑΣΑΛΙΜΑΝΙ 2.629 3.137
ΜΟΣΧΑΤΟ 2.206 2.700
ΚΟΡΥΔΑΛΛΟΣ 1.667 2.326
ΝΙΚΑΙΑ 1.757 1.895
ΠΕΡΑΜΑ 1.477 1.750
Πηγή: Πανελλαδικό Δίκτυο E-Real Estates, Διαμέρισμα 90τμ-110τμ 1ου ορόφου, έτος κατασκευής από το 2018,

link:https://www.businessdaily.gr/oikonomia/38076_o-hartis-ton-neodmiton-diamerismaton-mikri-prosfora-almyres-times

Η ΓΝΩΜΗ ΣΟΥ ΜΕΤΡΑΕΙ