Σύμφωνα με στοιχεία της E-Real Estates, το μεγαλύτερο πρόβλημα που καταγράφεται και τη φετινή χρονιά, είναι η πολύ μικρή διαθεσιμότητα ακινήτων προς μίσθωση, ιδίως για ακίνητα έως 15 ετών δηλαδή πολυκατοικίες κατασκευής μετά το 2005.   

Οπως λέει ο κ. Θεμιστοκλής Μπάκας, Πρόεδρος του δικτύου, τα ακίνητα μεγαλύτερης ηλικίας άνω των 15 ετών είναι κυρίως ακίνητα κατασκευής από το 1975 έως το 1990 σε μεγάλο ποσοστό μερικώς ή/και ολικώς ανακαινισμένα που σε πολλές περιπτώσεις, λόγω της έλλειψης διαθέσιμων ακινήτων, οι ζητούμενες τιμές μίσθωσης αγγίζουν τις ζητούμενες τιμές διαμερισμάτων των έως 15 ετών.

Πιέσεις των ζητούμενων τιμών μίσθωσης καταγράφεται κυρίως στα παλαιά ακίνητα άνω των 30 ετών, μη ανακαινισμένα διαμερίσματα που δεν κατάφεραν να μισθωθούν το προηγούμενο διάστημα.

Παράλληλα, αρκετοί ιδιοκτήτες κυρίως σε περιοχές όπως στο Ηράκλειο και στο Μαρούσι, διαθέτουν τα διαμερίσματά τους σε μεγάλο ποσοστό κυρίως επιπλωμένα, στοχεύοντας σε στελέχη εταιρειών λόγω ότι στη περιοχή εδρεύουν πολλές εταιρείες. Παρόμοια και η εικόνα στη περιοχή Παπάγου όπου οι ιδιοκτήτες στοχεύουν σε στρατιωτικούς που μετατίθενται στην Αθήνα και κυρίως στο Αρχηγείο.
Το ευχάριστο γεγονός σε σχέση με τα προηγούμενα χρόνια είναι ότι τα περισσότερα ακίνητα παλαιάς κατασκευής είναι είτε μερικώς ανακαινισμένα, είτε ολικώς. Ουσιαστικά, τα ακίνητα που διατίθενται, είναι ακίνητα υψηλότερης ποιότητας σε σχέση με τα προηγούμενα χρόνια.

Πηγή : Πανελλαδικό Δίκτυο E-Real Estates, *οι ζητούμενες τιμές αφορούν τα διαθέσιμα προς μίσθωση ακίνητα από 70τμ έως 95τμ  από 1^ου έως 2^ου ορόφου.

Η μικρή διαθεσιμότητα ακινήτων ακόμη και μεγαλύτερης ηλικίας άνω των 15 ετών, έγκειται στο ότι τα περισσότερα διαμερίσματα έχουν νοικιαστεί τα προηγούμενα χρόνια και τα διαθέσιμα ακίνητα σήμερα, είναι κυρίως ακίνητα που είτε οι ιδιοκτήτες είχαν στοχεύσει στη βραχυχρόνια μίσθωση, είτε το ακίνητο ξενοικιάστηκε και οι ιδιοκτήτες για να αυξήσουν το ζητούμενο μίσθωμα και ταυτόχρονα να συντηρήσουν τη περιουσία τους, προέβησαν σε ανακαίνιση είτε με ιδία κεφάλαια που σήμερα μέσω της ζητούμενης τιμής μίσθωσης ευελπιστούν στην απόδοσή τους, είτε μέσω προγραμμάτων εξοικονομώ.

Οσον αφορά στην χαμηλή διαθεσιμότητα ακινήτων έως 15 ετών οφείλεται στην ανύπαρκτη οικοδομική δραστηριότητα τα χρόνια των μνημονίων και ταυτόχρονα του γεγονός ότι οι κατασκευαστές νεόδμητων διαμερισμάτων, στοχεύουν στην πώληση του ακινήτου και όχι στην ενοικίαση του.

Πηγή : Πανελλαδικό Δίκτυο E-Real Estates, **στην ανώτερη τιμή διατίθενται επιπλωμένα με πλήρη εξοπλισμό – ανακαινισμένα.  *Πλήρως ανακαινισμένο

Παράλληλα, ακόμη και τα ακίνητα του έως 15 ετών που τα προηγούμενα χρόνια είχαν μείνει στα αζήτητα, είτε μισθώθηκαν και οι ενοικιαστές ανανεώνουν το μισθωτήριο συμβόλαιο όλα αυτά τα χρόνια, είτε με την επανεκκίνηση της κτηματαγοράς πουλήθηκαν.

Η μεγάλη αύξηση των ενοικίων, οφείλεται κυρίως στην συσσώρευση πολλών ετών τόσο της υποαπόδοσης των κατοικιών, που οδήγησε πολλούς ιδιοκτήτες στην απότομη αύξηση των ζητούμενων ενοικίων, προκειμένου να περιορίσουν τις ζημίες των χρόνων της οικονομικής κρίσης, αλλά και στη μη δυνατότητα των ενδιαφερομένων να επενδύσουν στην αγορά ακινήτου για τη κάλυψη της στεγαστικής τους ανάγκης.

“Μη ξεχνάμε ότι από το 2009 και έπειτα οι τράπεζες έπαψαν να χρηματοδοτούν την αγορά κατοικιών (€400 εκατ. νέα στεγαστικά δάνεια το 10μηνο του 2019, όταν το 2005 οι εκδόσεις στεγαστικών δανείων ήταν €17δισ) με αποτέλεσμα να σταματήσει κάθε οικοδομική δραστηριότητα, ενώ η ζήτηση παρέμενε σταθερή. Κάθε χρόνο 15.000 έως 20.000 άνθρωποι – οικογένειες αναζητούν κατοικία. Ορισμένοι από αυτούς προ κρίσης επέλεγαν την αγορά ακινήτου. Άρα μέσα σε 10 χρόνια η ζήτηση άγγιξε τις 150.000 – 200.000 κατοικίες, σε μια περίοδο που η οικοδομική δραστηριότητα – η ανέγερση νέων πολυκατοικιών ήταν ανύπαρκτη, παράλληλα, την ίδια χρονική περίοδο η βραχυχρόνια μίσθωση κέρδιζε συνεχώς έδαφος” λέει ο κ. Μπάκας.

Πηγή : Πανελλαδικό Δίκτυο E-Real Estates, * διαμερίσματα μεγαλύτερης επιφάνειας από 130τμ έως 200-250τμ . **στην ανώτερη τιμή διατίθενται επιπλωμένα με πλήρη εξοπλισμό – ανακαινισμένα. 

Η άμεση ανάγκη για στέγαση, η συσσωρευμένη ζήτηση, η μη ύπαρξη νέων οικοδομών και ταυτόχρονα η μη χορήγηση νέων στεγαστικών δανείων από τα τραπεζικά ιδρύματα (που πλέον ζητούν το 25% -30% ιδία συμμετοχή από τον δανειολήπτη στην αγορά του ακινήτου), σε συνάρτηση με τους σημερινούς μισθούς και αύξηση των εξόδων για τον οικογενειακό προϋπολογισμό με έμμεσους ή/και άμεσους φόρους μέσα στην δεκαετία, οδήγησαν στη σημερινή εικόνα της κτηματαγοράς όσο αφορά τις μισθώσεις.

Γενικότερα το πρόβλημα της στέγασης είτε για διαμερίσματα μεγαλύτερης επιφάνειας 70τμ -110 τμ , είτε μικρότερης έως 60τμ, θα μας απασχολήσει ιδιαίτερα τα επόμενα χρόνια, αν δεν υπάρξουν άμεσα φορολογικά κίνητρα για τους ιδιοκτήτες, που ουσιαστικά θα αποτρέπουν την αυξητική τάση των ζητούμενων μισθωμάτων των διαθέσιμων προς μίσθωση ακινήτων.

Η ζήτηση για ενοικίαση είναι καθημερινά αυξανόμενη, με τους ενδιαφερόμενους να προβαίνουν σε πολύ καλή αναζήτηση κατοικίας στοχεύοντας στην ευκαιρία, είτε στον ιδιοκτήτη που θα διαπραγματευτεί το ζητούμενο μηνιαίο μίσθωμα όταν οι ενδιαφερόμενοι ενοικιαστές είναι φερέγγυοι και δεν κινδυνεύει να χάσει ενοίκια. Μη ξεχνάμε ότι τους τελευταίους 18-24 μήνες, δλδ το διάστημα που καταγράφηκε ραγδαία αύξηση των ζητούμενων μισθωμάτων, αυξήθηκαν και τα «φέσια» στα ενοίκια.

Πηγή : Πανελλαδικό Δίκτυο E-Real Estates, **στην ανώτερη τιμή διατίθενται επιπλωμένα με πλήρη εξοπλισμό – ανακαινισμένα. 

Η εικόνα των ενοικίων στη Θεσσαλονίκη

Δεν υπάρχουν διαθέσιμα ακίνητα έως 15 ετών στο κέντρο της Θεσσαλονίκης. Το μεγαλύτερο ποσοστό των διαθέσιμων ακινήτων, είναι κατασκευής από το 1965-1970 έως το 1980. Στις «γνωστές» περιοχές του κέντρου όπως στην Αριστοτέλους, Λευκό Πύργο, Λιμάνι, Καμάρα, Διοικητήριο, Ροτόντα Τουρκικό Προξενείο, το μεγαλύτερο ποσοστό των διαθέσιμων ακινήτων, είναι είτε μερικώς, είτε ολικώς ανακαινισμένα. Στην περιοχή Λιμάνι, Διοικητήριο και Αριστοτέλους, διατίθενται διαμερίσματα ολικώς ανακαινισμένα και πλήρως εξοπλισμένα – επιπλωμένα.

Σχεδόν μηδενική διαθεσιμότητα διαμερισμάτων έως 15 ετών προς μίσθωση στα Δυτικά Προάστια της Θεσσαλονίκης. Η περιοχή που διαθέτει νεότερα ηλικιακά διαμερίσματα είναι ο Εύοσμος, η Μενεμένη και το  Κορδελιό. Στις υπόλοιπες περιοχές τα διαμερίσματα που διατίθενται προς μίσθωση είναι κυρίως κατασκευής από 1970 έως το 1985.

Η εικόνα των ενοικίων στη Πάτρα

Ελάχιστα τα διαθέσιμα ακίνητα έως 15 ετών στην Αχαϊκή πρωτεύουσα. Τα ακίνητα που κατασκευάστηκαν από το 2000 έως και το 2008, το μεγαλύτερο ποσοστό έχει αγοραστεί με στόχο την ιδιοκατοίκηση, ενώ τα διαμερίσματα που δεν κατάφεραν να πουληθούν εντός των μνημονιακών χρόνων, το μεγαλύτερο ποσοστό είναι μισθωμένα και τα μισθωτήρια συμβόλαια ανανεώνονται από τα συμβαλλόμενα μέρη, ενώ ένα μεγάλο μέρος αυτών πουλήθηκαν τα προηγούμενα 2 έτη που η κτηματαγορά άρχιζε να βγαίνει από τον λήθαργο. Παράλληλα, θα πρέπει να τονίσουμε ότι στην Αχαϊκή πρωτεύουσα, το μεγαλύτερο ποσοστό διαθέσιμων ακινήτων προς μίσθωση είναι κατασκευής από το 1980 έως το 1985. Οι περιοχές που παρουσιάζουν μεγαλύτερη προσφορά ακινήτων νεότερης ηλικίας, είναι τα Μποζαΐτικα, η Αγυιά – Έξω Αγυιά και η περιοχή Αγία Σοφία.

Το κόστος μίσθωσης σε σχέση με τα εισοδήματα:
Το 2016 στην Ευρωπαϊκή Ένωση, το ποσοστό επιβάρυνσης του κόστους στέγασης για τους ενοικιαστές που πλήρωναν ενοίκιο στην αγοραία τιμή ήταν υψηλότερο στην Ελλάδα: το 84,6 % από τους ενοικιαστές δαπανούσαν περισσότερο από το 40 % του ισοδύναμου διαθέσιμου εισοδήματός του για στέγαση, όταν ο μέσος όρος της ΕΕ ήταν 28,0 %. Σήμερα σε πολλές περιπτώσεις οι ενοικιαστές δαπανούν ακόμη και έναν ολόκληρο μισθό για στέγαση.

Οι αυξήσεις των ενοικίων από το 2018:
Το 2018, το μέσο ενοίκιο στην περιοχή της Αττικής αυξήθηκε κατά 7%, ενώ το 2019 εκτιμάται ότι η αγορά «έτρεξε» με ετήσιο ρυθμό αύξησης της τάξεως του 10%. Μάλιστα, όσο αφορά το κέντρο της Αθήνας, όπου καταγράφονται και οι μεγαλύτερες αυξήσεις, οι τιμές ενοικίασης έχουν αυξηθεί κατά 20%-30% κατά μέσον όρο την τελευταία διετία, ενώ στις περιοχές εκτός του κέντρου η αντίστοιχη άνοδος εκτιμάται ότι κινήθηκε πέριξ του 10%-15%.

Πως επηρεάζει το 40% της έκπτωσης του ενοικίου τα δεδομένα

H «έκπτωση» 40% του ενοικίου αποτελεί «δεδομένο» πλέον όταν εφαρμόζονται περιοριστικοί όροι που πλήττουν εργαζόμενους ή/και επαγγελματίες, αποτελεί τον βασικό παράγοντα που οι ζητούμενες τιμές μίσθωσης οικιστικών ακινήτων παρουσιάζουν φθίνουσες τάσεις σε πολύ μικρότερη έκταση από το πρώτο lockdown.
Η άμεση εφαρμογή της «έκπτωσης» του ενοικίου κατά 40% και ταυτόχρονα το γεγονός ότι οι ιδιοκτήτες θα εισπράξουν από το κράτος το 50% των χρημάτων και το υπόλοιπο 50% θα δοθεί μέσω φορολογικών κινήτρων, σίγουρα αποτελεί βασικό παράγοντα μη μείωσης των ζητούμενων τιμών μίσθωσης. Είναι εντελώς λογικό τα μην καταγράφονται οικειοθελής μειώσεις των ζητούμενων τιμών μίσθωσης, όταν ο ιδιοκτήτης γνωρίζει ότι σε περίπτωση lockdown εφαρμόζεται δια νόμου η έκπτωση 40% του ενοικίου.

Θα μειωθούν τα ενοίκια;

Σίγουρα η παράταση του lockdown ή/και νέων εν δυνάμει μορφών «υποχρεωτικού» lockdown, και οι τυχόν νέες συνθήκες – όροι που θα επιβληθούν μετά την άρση του lockdown σε συνάρτηση με την εικόνα της «πραγματικής» οικονομίας, τους δείκτες ανεργίας, τη διαθεσιμότητα και η ευκολία  δανεισμού, τα αναπτυξιακά μέτρα που θα στοχεύουν στην οικονομική ενδυνάμωση των πολιτών, το φορολογικό καθεστώς, τα μέτρα στήριξης των υφιστάμενων επενδυτών και προσέλκυσης νέων, το αίσθημα ασφάλειας των εργαζομένων για την εργασία τους και τα εισοδήματά τους αλλά και η εν γένει εσωτερική και εξωτερική σταθερότητα της χώρας μας θα αποτελέσουν τους βασικούς παράγοντες που θα καθορίσουν την πορεία τόσο των τιμών μίσθωσης οικιστικών ακινήτων αλλά και το σύνολο της κτηματαγοράς.