Η σημερινή κατάσταση είναι αποτέλεσμα συσσωρευμένων παραγόντων: της μακροχρόνιας υποχώρησης της οικοδομικής δραστηριότητας, της γήρανσης και υποβάθμισης του κτιριακού αποθέματος, της μη ουσιαστικής προστασίας της πρώτης κατοικίας, της ραγδαίας μείωσης της ιδιοκατοίκησης, της περιορισμένης ανάπτυξης οργανωμένων σχημάτων κοινωνικής – προσιτού κόστους στέγασης κατοικιών και της καθυστερημένης προσαρμογής της στεγαστικής πολιτικής στις νέες ανάγκες. Όπως επισημαίνει η Ευρωπαϊκή Επιτροπή, οι χώρες που συγκράτησαν το κόστος στέγασης επένδυσαν συστηματικά στην ενίσχυση της προσφοράς κατοικίας. Αντίθετα, πολιτικές που επικεντρώθηκαν μόνο στην τόνωση της ζήτησης, όπως επιδοτήσεις ενοικίου ή διευκολύνσεις στεγαστικών δανείων (ΣΠΙΤΙ ΜΟΥ 1 , ΣΠΙΤΙ ΜΟΥ 2), χωρίς παράλληλη αύξηση της διαθέσιμης κατοικίας, οδήγησαν συχνά σε περαιτέρω άνοδο τιμών, επιβαρύνοντας τελικά τα ίδια τα νοικοκυριά.

Βραχυχρόνια μίσθωση: Το 0,4% του οικιστικού αποθέματος και η πραγματική διάσταση στην Ελλάδα

Σύμφωνα με έκθεση του Οικονομικού Πανεπιστημίου Αθηνών, η δομή του κλάδου της βραχυχρόνιας μίσθωσης στην Ελλάδα χαρακτηρίζεται από έντονη παρουσία ιδιωτών και χαμηλό βαθμό επαγγελματικής συγκέντρωσης, ενώ το ποσοστό των κατοικιών που διατίθενται αποκλειστικά για αυτή τη χρήση παραμένει εξαιρετικά μικρό σε σχέση με το συνολικό οικιστικό απόθεμα.

Σε επίπεδο καταχωρίσεων, το 18,6% ανήκει σε νομικά πρόσωπα και το 81,4% σε ιδιώτες. Στην Αττική το ποσοστό των ιδιωτών διαμορφώνεται στο 61,4%, ενώ στην υπόλοιπη χώρα ανέρχεται στο 87,7%, γεγονός που καταδεικνύει τον εντονότερα τοπικό και μικρής κλίμακας χαρακτήρα της δραστηριότητας εκτός μεγάλων μητροπολιτικών κέντρων.

Η συντριπτική πλειονότητα των οικοδεσποτών είναι ιδιώτες. Συνολικά καταγράφονται 60.843 ιδιώτες οικοδεσπότες έναντι μόλις 3.583 νομικών προσώπων. Από τις καταχωρίσεις, 76.021 αντιστοιχούν σε ιδιώτες και 20.052 σε νομικά πρόσωπα. Η δραστηριότητα εμφανίζει χαμηλή συγκέντρωση: το 78,7% των ιδιωτών διαθέτει μία μόνο καταχώριση και το 19,4% δύο. Αντίθετα, στα νομικά πρόσωπα παρατηρείται μεγαλύτερη διασπορά, με 27,8% να κατέχει πάνω από τέσσερις καταχωρίσεις.

Ιδιαίτερη σημασία έχει το εισοδηματικό προφίλ: το μέσο ετήσιο ακαθάριστο εισόδημα ανά καταχώριση για τους ιδιώτες είναι περίπου 47% χαμηλότερο σε σχέση με τα νομικά πρόσωπα, γεγονός που υποδηλώνει ότι πρόκειται κυρίως για συμπληρωματική και όχι κύρια επαγγελματική δραστηριότητα.

Το πλέον κρίσιμο στοιχείο αφορά τη θέση του κλάδου στο σύνολο της αγοράς κατοικίας. Οι κατοικίες που διατίθενται αποκλειστικά για βραχυχρόνια μίσθωση αντιστοιχούν μόλις στο 0,4% του συνολικού οικιστικού αποθέματος. Το ποσοστό αυτό δείχνει ότι, σε εθνική κλίμακα, η βραχυχρόνια μίσθωση παραμένει συμπληρωματική δραστηριότητα και όχι δομικός παράγοντας διαμόρφωσης της συνολικής στεγαστικής προσφοράς.

Το χρονικό «παράθυρο» πριν την απαγόρευση και η ενίσχυση της βραχυχρόνιας μίσθωσης στην Αθήνα

Η επέκταση της απαγόρευσης που ισχύει από τον Ιανουάριου του 2025 νέων εγγραφών βραχυχρόνιων μισθώσεων στο 1ο, 2ο και 3ο Δημοτικό Διαμέρισμα του Δήμου Αθηναίων και για το 2026 δεν αναμένεται να επιφέρει ουσιαστική αποκλιμάκωση των ενοικίων. Ήδη από την περίοδο των εξαγγελιών στη ΔΕΘ το 2024 είχε επισημανθεί ότι η αγορά δεν θα παρουσίαζε άμεσες μεταβολές ούτε στη διαθεσιμότητα κατοικιών προς μακροχρόνια μίσθωση ούτε στις ζητούμενες τιμές. Το κρίσιμο στοιχείο ήταν το χρονικό «παράθυρο» που μεσολάβησε μέχρι την ενεργοποίηση των περιορισμών. Η προαναγγελία της ρύθμισης, χωρίς άμεση εφαρμογή, έδωσε τη δυνατότητα σε σημαντικό αριθμό ιδιοκτητών να αποκτήσουν Αριθμό Μητρώου Ακινήτου και να εντάξουν τα ακίνητά τους στις πλατφόρμες, λειτουργώντας ως επιταχυντής νέων εγγραφών σε μια ήδη πιεσμένη αγορά.

Η εξέλιξη αυτή στην πράξη αποδυνάμωσε τον βασικό στόχο της παρέμβασης, δηλαδή την αύξηση της προσφοράς κατοικιών για συμβατική μακροχρόνια μίσθωση. Τα στοιχεία επιβεβαιώνουν τη δυναμική: τον Νοέμβριο του 2025 (1 χρόνο σχεδόν μετά τις εξαγγελίες) τα ακίνητα βραχυχρόνιας μίσθωσης στον Δήμο Αθηναίων ανήλθαν σε 13.293, έναντι 12.328 τον Σεπτέμβριο του 2024, σημειώνοντας αύξηση 7,82% παρά τους εξαγγελθέντες περιορισμούς. Παράλληλα, σύμφωνα με την ΕΛΣΤΑΤ, στον Δήμο καταγράφονται 117.137 κενές κατοικίες, ποσοστό 26,7% του αποθέματος, κυρίως μικρού μεγέθους. Τα δεδομένα αυτά δείχνουν ότι οι περιορισμοί, χωρίς συνολική στεγαστική στρατηγική, δεν επαρκούν για την αντιμετώπιση ενός προβλήματος με βαθιές διαρθρωτικές ρίζες.

Λισαβόνα: Καταρρέει το Μοντέλο των Απαγορεύσεων – Άρει τους περιορισμούς στις βραχυχρόνιες μισθώσεις παραδεχόμενη ότι δεν έλυσαν τη στεγαστική κρίση

Η Λισαβόνα προχωρά στην άρση και ουσιαστική χαλάρωση των περιορισμών που είχαν επιβληθεί από το 2019 στη βραχυχρόνια μίσθωση, αναθεωρώντας μια πολιτική που εφαρμόστηκε για χρόνια με στόχο την αποκλιμάκωση των τιμών κατοικίας αλλά χωρίς τα αναμενόμενα αποτελέσματα.

Το προηγούμενο καθεστώς περιλάμβανε πάγωμα νέων αδειών σε πολλές περιοχές και αυστηρό έλεγχο της δραστηριότητας, ωστόσο οι τιμές πώλησης και ενοικίασης συνέχισαν να αυξάνονται, ενώ δεν καταγράφηκε ουσιαστική βελτίωση στην προσιτότητα της στέγασης.

Η αλλαγή πολιτικής στηρίζεται πλέον στην εκτίμηση ότι η απαγόρευση νέων βραχυχρόνιων μισθώσεων δεν αντιμετώπισε τις βασικές αιτίες της στεγαστικής κρίσης και ότι ο καθοριστικός παράγοντας πίεσης στις τιμές είναι η συνολική ανεπάρκεια προσφοράς κατοικίας και όχι η ίδια η δραστηριότητα των βραχυχρόνιων μισθώσεων.

Με αυτή τη λογική, η πόλη επιδιώκει ένα πιο ισορροπημένο πλαίσιο, αναγνωρίζοντας ότι οι περιορισμοί από μόνοι τους, χωρίς παράλληλη ενίσχυση της οικοδομικής δραστηριότητας και της στεγαστικής πολιτικής, δεν επαρκούν για να αναστρέψουν τις στεγαστικές πιέσεις.

Από τα 70 εκατ. στο 1 δισ. ευρώ – Η βραχυχρόνια μίσθωση ως νέος δημοσιονομικός πυλώνας

Η εκρηκτική άνοδος των φορολογικών εσόδων από τη βραχυχρόνια μίσθωση έχει μεταβάλει ριζικά τη δημοσιονομική βαρύτητα του κλάδου τα τελευταία χρόνια. Από περίπου 70 εκατ. ευρώ το 2017, τα έσοδα αυξήθηκαν σταδιακά, αποτυπώνοντας τη διεύρυνση της οικονομίας διαμοιρασμού και τη σταδιακή ένταξή της στο επίσημο φορολογικό σύστημα. Ήδη πριν από την πανδημία, οι εισπράξεις είχαν φτάσει σε επίπεδα άνω των 200 εκατ. ευρώ ετησίως, επιβεβαιώνοντας ότι ο τομέας αποτελούσε αναδυόμενη πηγή δημοσίων πόρων.