Αγροτική Γη: Η βαριά μετοχή του real estate ακόμη και στην εποχή του κορωνοϊού – Άρθρο του κ.Θεμιστοκλή Μπάκα Προέδρου της E-Real Estates στο Newmoney.gr
Κινητοποίηση της κτηματαγοράς για αναζήτηση αγροτικής γης κατάλληλη για φωτοβολταϊκά
- Θεμιστοκλής – Ανδρέας Μπάκας
Η αγροτική γη σήμερα βρίσκεται και πάλι στην ανοδική κατεύθυνση, η ζήτηση για αγορά ή/και μίσθωση αγροτικών εκτάσεων κατάλληλων για φωτοβολταϊκά πάρκα καταγραφόταν ανοδική και πριν τον κορωνοϊό. Σήμερα το ενδιαφέρον καταγράφεται ιδιαίτερα αυξημένο, ενώ δεν είναι λίγα τα τραπεζικά ιδρύματα που χρηματοδοτούν επενδυτικά σχέδια για ανανεώσιμες πηγές ενέργειας.
Οι ανανεώσιμες πληγές ενέργειας οδηγήθηκαν σε έναν καθοδικό κύκλο μετά την έκτακτη εισφορά σε όλες τις τεχνολογίες ΑΠΕ τον Αύγουστο του 2012 , το 2014 μέσω νομοσχεδίου όπου υπήρξε μεσοσταθμική μείωση 29,5% στις εγγυημένες τιμές όλων των φωτοβολταϊκών πάρκων, εφόσον είχαν επιδοτηθεί από τον αναπτυξιακό νόμο και τέλος το 2015 με το τέλος διακοψιμότητας (3,6% επί του τζίρου), πλέον, ο καθοδικός κύκλος δείχνει να ολοκληρώθηκε.
Κτηματομεσίτες, μελετητές ενεργειακών πάρκων, πρώην σύμβουλοι επιχειρήσεων και πλήθος επαγγελματιών που σχετίζονται με την ενέργεια, την ακίνητη περιουσία και την αγροτική γη, συμμετέχουν έμμεσα ή/και άμεσα στο σαφάρι αναζήτησης αγροτεμαχίων κατάλληλα για φωτοβολταϊκά πάρκα , από την Στερεά Ελλάδα ως και την Θράκη.
Οι ζητήσεις κυρίως προέρχονται από Γερμανικά , Ολλανδικά και Ελβετικά funds που διατείνονται ότι είναι πρόθεμα να επενδύσουν εκατομμύρια ευρώ στη κατασκευή φωτοβολταϊκών πάρκων στη χώρα μας λόγω της μεγάλης ηλιοφάνειας , ενώ αναζητούν για άμεση αγορά έτοιμα – εν λειτουργία φωτοβολταϊκά πάρκα, κατατεθειμένες άδειες που αναμένουν να εγκριθούν, άδειες που δεν έχουν πραγματοποιήσει την εγκατάσταση αλλά και αιολικά πάρκα εν λειτουργία ή αδειοδοτημένα χωρίς να έχει ολοκληρωθεί η επένδυση.
Ανάλογα με το project και τον επενδυτή η ζήτηση για αρχή επικεντρώνεται σε αγροτεμάχια που οι ιδιοκτήτες τους είναι διατεθειμένοι να μισθώσουν το ακίνητο τους. Η διαδικασία έχει ως εξής :
1) Έλεγχος των αγροτεμαχίων- αν πληρούν τις βασικές προδιαγραφές: Το δίκτυο Μέσης Τάσης να διέρχεται κατά το δυνατό πλησιέστερα στο χώρο εγκατάστασης ώστε να ελαχιστοποιηθεί το κόστος διασύνδεσης του σταθμού, καθώς και η εύκολη πρόσβαση στο έργο είναι απαραίτητη κατά τη φάση της κατασκευής για την μεταφορά των υλικών του σταθμού, χωρίς να χρειαστούν επιπλέον έργα βελτίωσης του δρόμου. Η προσβασιμότητα στο έργο είναι απαραίτητη και μετά την υλοποίηση του έργου, για την άμεση επέμβαση σε περίπτωση βλάβης από την εταιρεία συντήρησης του έργου, αυξάνοντας τη διαθεσιμότητα του σταθμού άρα και τα έσοδα.
2) Υπέδαφος: Προκειμένου να μειωθεί το κατασκευαστικό κόστος, είναι σαφώς προτιμητέο να γίνει η αγκύρωση της βάσης με τη μέθοδο της πασσαλόμπηξης. Θα πρέπει να αποφεύγονται σαθρά ή «σκληρά» εδάφη που θα οδηγήσουν στην ανάγκη διάνοιξης οπών και πλήρωσής τους με σκυρόδεμα δηλ. στη μέθοδο της μπετόμπηξης.
3) Ιστορικά στοιχεία παραγωγής : Λαμβάνοντας υπόψη ότι στην ελληνική επικράτεια έχει εγκατασταθεί ένας μεγάλος αριθμός από φωτοβολταϊκούς σταθμούς, είναι πιθανό να υπάρχει κάποιος σταθμός που λειτουργεί ήδη και από όπου μπορούν να αντληθούν ιστορικά στοιχεία παραγωγής. Θα πρέπει να τονιστεί ότι το μικροκλίμα (πχ. θερμοκρασία, αερισμός) γύρω από κάθε εγκατάσταση μπορεί να μεταβάλλει την παραγωγή μεταξύ δύο φαινομενικά κοντινών σημείων.
Αν το αγροτεμάχιο πληροί τα παραπάνω βασικά κριτήρια, οι ενδιαφερόμενοι αγοραστές – μισθωτές προβαίνουν άμεσα σε προσύμφωνο με τον ιδιοκτήτη του αγροτεμαχίου, καταβάλλουν την προκαταβολή και το οριστικό μισθωτήριο ή συμβόλαιο αγοράς γίνεται μετά την ωρίμανση του έργου, όταν τελικά ο επενδυτής λάβει όλες τις απαιτούμενες άδειες από τις αρμόδιες αρχές. Όσον αφορά τις μικρές επενδύσεις, ο χρόνος υλοποίησης κυμαίνεται από 7-8 μήνες και για τα μεγάλα φωτοβολταϊκά πάρκα από 18-24 μήνες.
Οι ζητήσεις αγροτικής γης ποικίλουν ανάλογα με το μέγεθος του φωτοβολταϊκού πάρκου, αν πρόκειται για 100MW η ζήτηση αφορά αγροτεμάχια 2.000 στρεμμάτων, για 50MW η ζήτηση αφορά αγροτεμάχια 1.000 στρεμμάτων, για 40MW η ζήτηση αφορά αγροτεμάχια 800 στρεμμάτων, για 10MW η ζήτηση αφορά αγροτεμάχια 200 στρεμμάτων, για 5MW η ζήτηση αφορά αγροτεμάχια 100 στρεμμάτων και για 0,5 MW η ζήτηση αφορά αγροτεμάχια 10-15 στρεμμάτων.
Οι τιμές πώλησης των αγροτεμαχίων ποικίλουν ανάλογα με την περιοχή και το πόσο μεγάλη είναι η έκταση, αν ένα αγροτεμάχιο έχει άμεση πρόσβαση σε κεντρικό δρόμο, το δίκτυο Μέσης Τάσης διέρχεται πλησίον του και ταυτόχρονα η έκταση είναι ενιαία και μεγάλη δλδ άνω των 1.000 στρεμμάτων τότε η τιμή είναι ακριβότερη ανά στρέμμα σε σχέση με μικρότερα αγροτεμάχια.
Στη χώρα μας δεν πραγματοποιούνται εύκολα μεγάλες επενδύσεις φωτοβολταϊκών πάρκων διότι ο κλήρος είναι μικρός και πολυτεμαχισμένος, οι περισσότερες μεγάλες εκτάσεις έχουν εκκρεμότητες είτε με το δασαρχείο, είτε με διεκδικήσεις κλπ, αλλά κυρίως διότι οι ιδιοκτήτες προτιμούν την πώληση του αγροτεμαχίου τους και όχι τη μίσθωση.
Παράλληλα, η γεωργική έκταση που μένει ακαλλιέργητη στη χώρα μας είναι 92 φορές μεγαλύτερη από την έκταση που δεσμεύουν όλα τα φωτοβολταϊκά που έχουν εγκατασταθεί στη χώρα μέχρι σήμερα. Σύμφωνα με την ΕΛΣΤΑΤ , η γεωργική γη στην Ελλάδα ανέρχεται σε 32,8 εκατ. στρέμματα (στατιστικά για το 2015 δημοσιευμένα το Νοέμβριο του 2017), εκ των οποίων καλλιεργούνται τα 29,2 εκατ. στρέμματα. Αυτό σημαίνει ότι τα φωτοβολταϊκά δεσμεύουν το 0,12% της γεωργικής γης ή αλλιώς το 0,03% της έκτασης της χώρας.
Μη ξεχνάμε ότι η Ευρώπη αναμένεται να είναι η ταχύτερα αναπτυσσόμενη περιοχή της αγοράς κατά την περίοδο πρόβλεψης 2018-2025, λόγω των αυστηρών κυβερνητικών περιβαλλοντικών πολιτικών που επιβάλλονται στον βιομηχανικό τομέα, μαζί με κυβερνητικές πρωτοβουλίες για την προώθηση των ανανεώσιμων πηγών ενέργειας.
Η αύξηση της ευαισθητοποίησης σχετικά με την κλιματική αλλαγή, αναμένεται επίσης να δημιουργήσει επικερδείς προοπτικές ανάπτυξης ανά την υφήλιο.
Επιπλέον, Ο Διεθνής Οργανισμός Ανανεώσιμων Πηγών Ενέργειας (IRENA) προβλέπει ότι το μερίδιο των ανανεώσιμων πηγών ενέργειας θα φθάσει το 36% του παγκόσμιου ενεργειακού μείγματος έως το 2030, αυξανόμενο από 19,2% το 2014.
*Πρόεδρος Πανελλαδικού Δικτύου Κτηματομεσιτών E-Real Estates
Η ΓΝΩΜΗ ΣΟΥ ΜΕΤΡΑΕΙ