Από το 2026 αλλάζει το τοπίο στις μισθώσεις κατοικιών, καθώς όσοι επιθυμούν να νοικιάσουν ακίνητο θα χρειάζεται να προσκομίζουν στους ιδιοκτήτες μια νέα «βεβαίωση καλοπληρωτή» ή «βεβαίωση φερεγγυότητας».

Πρόκειται για ένα πιστοποιητικό που θα αποδεικνύει ότι ο ενδιαφερόμενος δεν έχει ληξιπρόθεσμες οφειλές προς το Δημόσιο, τις τράπεζες ή τις ΔΕΚΟ και θα εκδίδεται μέσα από το Μητρώο Παρακολούθησης Ιδιωτικού Χρέους. Το νέο μητρώο αναμένεται να ξεκινήσει σε πιλοτική λειτουργία στις αρχές του 2026, με ορίζοντα πλήρους εφαρμογής τον Μάιο της ίδιας χρονιάς, και χρηματοδοτείται από το Ταμείο Ανάκαμψης.

Ο πρόεδρος του Πανελλαδικού Δικτύου E-Real Estates, Θεμιστοκλής Μπάκας, επισημαίνει, μιλώντας στο thebest.gr ότι η καθιέρωση της βεβαίωσης φερεγγυότητας θα μπορούσε να δικαιολογηθεί μόνο σε περιπτώσεις στρατηγικών κακοπληρωτών, δηλαδή ενοικιαστών που συστηματικά αποφεύγουν να εκπληρώσουν τις υποχρεώσεις τους και προσθέτει: «Να υπογραμμιστεί ότι οι ιδιοκτήτες έχουν ήδη τη δυνατότητα να «καλυφθούν» μέσα από τον λεγόμενο «Τειρεσία των ενοικιαστών», μια πρωτοβουλία που προωθεί η κυβέρνηση από τον Σεπτέμβριο του 2024. Πρόκειται για μια μαύρη λίστα κακοπληρωτών, η οποία θα ενταχθεί στο Μητρώο Ιδιοκτησίας Ακινήτων και θα ενημερώνεται αυτόματα κάθε φορά που δηλώνεται λύση μίσθωσης από τον ιδιοκτήτη».
Που στοχεύει η «βεβαίωση καλοπληρωτή»
«Το νέο αυτό εργαλείο θα στοχεύει σε περιπτώσεις ατόμων που έχουν συστηματοποιήσει την αθέτηση των υποχρεώσεών τους, αξιοποιώντας τα κενά της νομοθεσίας και τις καθυστερήσεις του συστήματος. Ωστόσο, είναι εξίσου σημαντικό να τονιστεί ότι ακόμη και ο «Τειρεσίας ενοικιαστών» θα πρέπει να λειτουργεί με σαφείς προϋποθέσεις και αυστηρές δικλείδες ασφαλείας, ώστε να αποφεύγεται η άδικη καταχώριση ενοικιαστών ως κακοπληρωτών».

Τα ερωτήματα που τίθενται
«Δεν υπάρχει αμφιβολία ότι τέτοια φαινόμενα όντως υφίστανται. Άνθρωποι που νοικιάζουν κατοικίες χωρίς ποτέ να καταβάλουν ούτε ένα ευρώ. Σε αυτές τις περιπτώσεις είναι εύλογο και αναγκαίο να υπάρχουν θεσμικές δικλίδες προστασίας για τους ιδιοκτήτες. Τα κρίσιμα ερωτήματα, ωστόσο, σε σχέση με τη «βεβαίωση φερεγγυότητας» είναι το εξής: πόσο δίκαιο και κοινωνικά ισορροπημένο είναι να αντιμετωπίζονται όλοι οι πολίτες σαν να ανήκουν στην κατηγορία των στρατηγικών κακοπληρωτών; Και μάλιστα μέσω ενός πιστοποιητικού που δεν περιορίζεται στο αν έχει αφήσει κανείς απλήρωτα ενοίκια, αλλά συνδέεται συνολικά με τις οικονομικές του υποχρεώσεις;
Πόσοι ελεύθεροι επαγγελματίες, μικρομεσαίοι επιχειρηματίες, εργαζόμενοι ή δανειολήπτες έχουν σήμερα ληξιπρόθεσμες οφειλές όχι επειδή δεν θέλουν, αλλά επειδή αδυνατούν να ανταποκριθούν; Είναι λιγότερο «άξιοι» αυτοί οι άνθρωποι να νοικιάσουν μια κατοικία; Θα τους στερήσουμε τη στέγη σε μια περίοδο που η ακρίβεια έχει διαλύσει κάθε οικογενειακό προγραμματισμό;»

Ο κ. Μπάκας παραθέτει τα παρακάτω στοιχεία:
• Τα ληξιπρόθεσμα χρέη προς τον ΕΦΚΑ έχουν φτάσει τα 45 δισ. ευρώ
• Οι οφειλές προς την Εφορία ξεπερνούν τα 115 δισ. ευρώ
• Τα «κόκκινα» δάνεια ανέρχονται σε 10,43 δισ. ευρώ στις τράπεζες και 59,43 δισ. ευρώ στους Services
• Περίπου 1,5 εκατομμύριο φορολογούμενοι έχουν ήδη υποστεί κατασχέσεις και πλειστηριασμούς, ενώ άλλα 2 εκατομμύρια απειλούνται με ανάλογα μέτρα.

Ο κοινωνικός αποκλεισμός
«Μέσα σε αυτό το πλαίσιο, ένα πιστοποιητικό «φερεγγυότητας» δεν θα ξεχωρίζει τον συνεπή από τον ασυνεπή, αλλά τον οικονομικά ενήμερο από τον οικονομικά πιεσμένο. Ο κίνδυνος είναι να δημιουργηθεί μια νέα μορφή κοινωνικού αποκλεισμού, όπου η πρόσβαση στην κατοικία θα εξαρτάται από αριθμούς σε ηλεκτρονικά μητρώα και όχι από την πραγματική συνέπεια του ενοικιαστή. Η ουσία, λοιπόν, δεν είναι να επιβαρύνουμε τους ενοικιαστές με νέα πιστοποιητικά, αλλά να θωρακίσουμε ουσιαστικά τους ιδιοκτήτες. Και εδώ η πολιτεία έχει ήδη κάνει ένα σημαντικό βήμα: με τις πρόσφατες αλλαγές του Υπουργείου Δικαιοσύνης, ο ιδιοκτήτης που αντιμετωπίζει οφειλές από ενοικιαστή έχει πλέον το δικαίωμα να προσφύγει στη νέα διαδικασία «Διαταγής Απόδοσης Μισθίου».
Τα προσωπικά δεδομένα
«Επιπλέον, δεν πρέπει να ξεχνάμε ότι το «πιστοποιητικό φερεγγυότητας» αναφέρεται σε προσωπικά δεδομένα. Αν από την αγορά γίνει «υποχρεωτικό» για τη μίσθωση, τότε πρακτικά καθίσταται μονόδρομος και καθοριστικός παράγοντας για τον ιδιοκτήτη. Όμως, το αν κάποιος έχει οφειλές στην Εφορία, στον ΕΦΚΑ ή σε μια τράπεζα δεν σημαίνει απαραίτητα ότι δεν θα πληρώνει το ενοίκιό του και το αντίστροφο. Ήδη πολλοί ιδιοκτήτες ζητούν από τους ενοικιαστές έγγραφα όπως το Ε9 ή φορολογικές δηλώσεις. Τι θα αλλάξει, λοιπόν, με μια τέτοια βεβαίωση; Θα χρησιμοποιείται ως εργαλείο διαπραγμάτευσης για χαμηλότερο ενοίκιο ή ως φίλτρο αποκλεισμού;»

Ο κ. Μπάκας θέτει μια σειρά από ερωτήματα
– Πώς θα προστατευτεί ο φοιτητής του 2026, του οποίου οι γονείς έχουν χρέη στην Εφορία ή σε τραπεζικό δάνειο και δεν μπορούν να του εξασφαλίσουν το πιστοποιητικό;
– Πόσοι ιδιοκτήτες θα δεχτούν να του νοικιάσουν σπίτι χωρίς αυτό;
– Τί θα γίνει με τις μονογονεϊκές οικογένειες που έχουν μία ληξιπρόθεσμη οφειλή σε πιστωτική κάρτα ή σε δάνειο ή/και οφειλές σε ΔΕΚΟ;

-Πως απαντά η πολιτεία στα άνωθεν κρίσιμα ερωτήματα ;
Και εξηγεί: «Υπάρχει ο ορατός κίνδυνος να προκληθεί μια αθέατη αλλά βαθιά κοινωνική ζημιά: η μη δυνατότητα έκδοσης του πιστοποιητικού ενδεχομένως να οδηγήσει την αγορά ακόμη και σε ακραίες πρακτικές, όπως:
· Απαίτηση για προκαταβολή μεγάλου μέρους των ενοικίων.
· Αυξημένα ποσά εγγύησης για να «αντισταθμιστεί ο κίνδυνος».
· Συμβόλαια 6 μηνών με συχνές αυξήσεις ή λήξεις χωρίς ανανέωση.
· Απόρριψη υποψήφιων ενοικιαστών χωρίς αιτιολόγηση.
Η ουσία είναι ξεκάθαρη: το ζητούμενο δεν είναι η προστασία των ιδιοκτητών από πραγματικούς κακοπληρωτές- αυτό είναι αυτονόητο. Το πρόβλημα ξεκινά όταν η γραφειοκρατία μετατρέπεται σε εμπόδιο στην ανθρώπινη αξιοπρέπεια. Η λύση δεν είναι να χτίζουμε νέους φραγμούς, αλλά να αξιοποιούμε υπάρχοντα εργαλεία που μπορούν να προστατεύσουν και τους ιδιοκτήτες και τους ενοικιαστές, με τρόπο δίκαιο και ισορροπημένο. Η στέγη είναι κοινωνικό δικαίωμα. Και αυτό το δικαίωμα δεν μπορεί να το μετράμε με πιστοποιητικά».
Το πλαίσιο σε άλλες χώρες 
«Πολλοί θα σπεύσουν να υποστηρίξουν ότι το εν λόγω πιστοποιητικό υπάρχει σε άλλες χώρες της Ευρωπαϊκής Ένωσης στις ΗΠΑ ή στον Καναδά.  Ναι, ισχύει, αλλά σε εκείνες τις χώρες η εφαρμογή του γίνεται σε ένα τελείως διαφορετικό πλαίσιο:
· Διαθέτουν κοινωνικές κατοικίες και κατοικίες προσιτού κόστους για όσους δεν πληρούν τα ιδιωτικά κριτήρια.
· Πολλές χώρες , έχουν θεσπιστεί πλαφόν στα ενοίκια και στις αυξήσεις τους.
· Διατίθενται μηχανισμοί αυξημένης προστασίας των ενοικιαστών.

Στην Ελλάδα, τίποτα από τα παραπάνω δεν υφίσταται. Συγκεκριμένα, Ο μέσος όρος κοινωνικής κατοικίας στην Ε.Ε. ανέρχεται στο 9 – 9,3% του συνολικού αποθέματος κατοικιών. Υπάρχουν χώρες που υπερτερούν σημαντικά:

Δανία: ~21%
Σουηδία: ~19%
Γαλλία: ~17%
Ηνωμένο Βασίλειο: ~18%

Το 2025, το ποσοστό δημόσιων / προσιτών κατοικιών στην Ισπανία αυξήθηκε από 2,5% σε 3,4%, χάρη σε κυβερνητικά μέτρα, όπως η δημιουργία δημόσιας εταιρείας στέγασης και η ενσωμάτωση αστικών και άλλων δημόσιων πόρων σε ένα νέο δημόσιο σύστημα κατοικίας. Οι περισσότερες ευρωπαϊκές χώρες δεν έχουν υιοθετήσει έναν εθνικό ορισμό της κοινωνικής κατοικίας. Μάλιστα, στις ονομασίες των μοντέλων που έχουν επιλεγεί, πολύ σπάνια, συναντάμε τον όρο «κοινωνική κατοικία», ενώ βρίσκουμε πιο περιγραφικές έννοιες όπως «Κατοικία με ενοίκιο μέτριου ύψους» (HLM) στη Γαλλία και «Κατοικία Περιορισμένου Κέρδους» στην Αυστρία. Η κοινωνική κατοικία αντιπροσωπεύει μορφές παρεμβάσεων- κατασκευή, ρυθμιστικά μέτρα κλπ. , της εθνικής κυβέρνησης ή/και των τοπικών αρχών στην αγορά κατοικίας προκειμένου να εξασφαλιστεί η πρόσβαση όλων» επισημαίνει ο πρόεδρος του Πανελλαδικού Δικτύου E-Real Estates.

Τι ισχύει ανά χώρα:

Γερμανία

Σχεδόν υποχρεωτικό να προσκομιστεί πιστοληπτική αναφορά από την SCHUFA (SCHUFA credit report).
Συχνά ζητείται και βεβαίωση εργοδότη (employment certificate) ή μισθοδοσία (payslips).
Ο ιδιοκτήτης μπορεί νόμιμα να αρνηθεί την ενοικίαση αν η οικονομική αξιολόγηση (financial screening) δεν είναι ικανοποιητική.
Πολύ ισχυρή προστασία ενοικιαστών.
Έλεγχος αυξήσεων ενοικίων (Mietpreisbremse – rent control): σε πολλές πόλεις υπάρχει όριο στο πόσο μπορεί να αυξηθεί το ενοίκιο.
Ο ιδιοκτήτης μπορεί να τερματίσει τη μίσθωση μόνο για σοβαρούς λόγους (π.χ. αν χρειάζεται το ακίνητο για ιδία χρήση).
Οι μισθώσεις συχνά είναι αορίστου χρόνου.
Διαθέτει 1.120.000 κοινωνικές κατοικίες, κατοικίες προσιτού κόστους στέγασης.

Γαλλία

Ζητούνται μισθοδοσίες 3 μηνών (3 months payslips), φορολογική δήλωση (tax return) και συχνά εγγυητής (garant/guarantor).
Ο νόμος επιτρέπει μόνο συγκεκριμένα δικαιολογητικά ώστε να αποφεύγονται υπερβολικές απαιτήσεις.
Υπάρχουν και ιδιωτικές υπηρεσίες που δημιουργούν φάκελο ενοικιαστή (tenant file / dossier locatif).
Ο νόμος ALUR δίνει αυξημένα δικαιώματα στους ενοικιαστές.
Περιορισμοί στις αυξήσεις ενοικίων σε μεγάλες πόλεις.
Ο ενοικιαστής μπορεί να καταγγείλει τη μίσθωση με προειδοποίηση 1–3 μηνών, ενώ ο ιδιοκτήτης έχει αυστηρούς περιορισμούς στο πότε μπορεί να ζητήσει αποχώρηση.
Υπάρχει προστασία από έξωση κατά τη διάρκεια του χειμώνα (trêve hivernale – winter truce).
Διαθέτει 5.329.720 κοινωνικές κατοικίες, κατοικίες προσιτού κόστους στέγασης με μέσο ενοίκιο 6,52 €/τ.μ. και με Εθνικό μέσο όρο: 785 κοινωνικές κατοικίες ανά 10.000 κατοίκους
Το 2022 υπήρχαν 4,6 εκατ. νοικοκυριά σε κοινωνικές κατοικίες, που αντιστοιχούσαν σε 10,5 εκατ. κατοίκους — περίπου το 16%-17% των αστικών νοικοκυριών
Μεταξύ 1ης Ιανουαρίου 2023 και 1ης Ιανουαρίου 2024, 72.400 μονάδες κοινωνικής στέγασης τέθηκαν προς ενοικίαση για πρώτη φορά. Το απόθεμα κοινωνικών ενοικίων αυξήθηκε έτσι κατά 0,9% κατά την περίοδο αυτή.

Ηνωμένο Βασίλειο

Συνηθίζεται η αναφορά πιστοληπτικής ικανότητας μέσω ιδιωτικών εταιρειών (tenant referencing / credit check).
Ζητούνται τραπεζικά αντίγραφα (bank statements), μισθοδοσίες (payslips), βεβαίωση εργοδότη (employer reference).
Μπορεί να ζητηθεί εγγυητής (guarantor).
Η χρήση δεδομένων ρυθμίζεται από τον Γενικό Κανονισμό Προστασίας Δεδομένων (GDPR).
Ο ιδιοκτήτης μπορεί να δώσει εντολή αποχώρησης (Section 21 notice) χωρίς αιτιολόγηση μετά τη λήξη της μίσθωσης (υπάρχουν σχέδια κατάργησης αυτής της δυνατότητας).
Δεν υπάρχει γενικός έλεγχος στα ενοίκια
Σύμφωνα με την Ρυθμιστική Αρχή Κοινωνικής Στέγασης (Regulator of Social Housing) , στις 31 Μαρτίου 2024, υπήρχαν περίπου 4,5 εκατομμύρια κοινωνικές κατοικίες. Από αυτές: 2,9 εκατομμύρια ανήκουν σε ιδιωτικούς registered providers και 1,6 εκατομμύρια ανήκουν σε δημοτικές – δημόσιες αρχές (local authorities ).
Social Rent: Παρέχεται από “κοινωνικούς παρόχους” (social landlords), οι οποίοι είναι συνήθως οι τοπικές αρχές ή σωματεία στέγασης. Το κόστος ενοικίασης είναι πολύ πιο προσιτό από τις αγοραίες μισθώσεις, καθώς το ενοίκιο είναι συνήθως –  περίπου το 50% της τιμής της αγοράς.
Affordable Rent (προσιτό ενοίκιο): Το ενοίκιο , μπορεί να φτάσει έως το 80% της αγοραίας αξίας (market rent) . Το κόστος στέγασης δεν ξεπερνά το 30% του ακαθάριστου εισοδήματος, συμπεριλαμβανομένων των λογαριασμών κοινής ωφέλειας.

Καναδάς

Χρησιμοποιούνται επίσης πιστοληπτικές αναφορές (credit reports) και συστάσεις (references).
Συχνά ζητούνται και αποδείξεις μισθοδοσίας (pay stubs).
Ορισμένες επαρχίες έχουν αυστηρότερους κανονισμούς για την προστασία των προσωπικών δεδομένων (privacy regulations).
Κάθε επαρχία έχει δικούς της κανονισμούς.
Συχνά υπάρχει όριο αυξήσεων ενοικίου (rent increase cap) που ορίζεται ετησίως.
Η διαδικασία έξωσης μπορεί να είναι χρονοβόρα και γίνεται μέσω ειδικών επιτροπών ενοικιαστών-ιδιοκτητών (Landlord and Tenant Boards).
Σύμφωνα με την Statistics Canada, το 2021 υπήρχαν περίπου 894.000 μονάδες κοινωνικής κατοικίας, αντιπροσωπεύοντας το 5,4 % του συνολικού αριθμού κατοικιών στον Καναδά
Σύμφωνα το Parliamentary Budget Officer (PBO), από το 2017 έχουν δημιουργηθεί 4.000–7.000 νέες μονάδες κοινωνικής κατοικίας ετησίως, με μέγιστο αριθμό 6.887 το 2024

Λουξεμβούργο

· Ο νόμος περιορίζει τα ενοίκια στο μέγιστο 5% της αξίας του ακινήτου.

Αύξηση ενοικίων, μπορεί να γίνει κάθε 2 χρόνια, αλλά πάλι υπόκειται στο όριο αυτό.
Το κράτος ελέγχει ενεργά την αγορά.
Οι ενοικιαστές μπορούν να προσφύγουν στην Επιτροπή Ενοικίων της κοινότητάς τους ή στο δικαστήριο εάν θεωρούν ότι η αύξηση ενοικίου είναι παράνομη ή υπερβολική

Αυστρία

Προστασία: Υπάρχει έλεγχος μέσω Mietrecht ή Mietrechts gesetz (Νόμος για τα ενοίκια).
Αύξηση ενοικίων: Σε κατοικίες κοινωνικής/ρυθμισμένης μίσθωσης, οι αυξήσεις συνδέονται με τον δείκτη τιμών καταναλωτή (πληθωρισμό).
Στον ελεύθερο τομέα οι αυξήσεις είναι πιο χαλαρές, αλλά υπάρχει δικαστική προστασία αν θεωρηθεί καταχρηστικό το ενοίκιο.
Στη Βιέννη, το 60 % του πληθυσμού ή περίπου 1,1 εκατ. κάτοικοι ζουν σε μορφές κοινωνικής ή επιδοτούμενης κατοικίας

Βέλγιο

Προστασία: Υπάρχει σταθερό συμβόλαιο (συνήθως 9 χρόνια), δύσκολη η πρόωρη έξωση.
Αύξηση ενοικίων: Επιτρέπεται, αλλά περιορίζεται από τον δείκτη τιμών καταναλωτή. Το 2022–23 υπήρξε προσωρινό «πάγωμα αυξήσεων» σε κατοικίες με χαμηλή ενεργειακή απόδοση.

Πηγή: https://www.thebest.gr/