Τι σημαίνει για τα ακίνητα του κέντρου ο «Μεγάλος Περίπατος»
Πώς θα επηρεάσει τις τιμές των ακινήτων στο κέντρο ο Μεγάλος Περίπατος. Πόσο εφικτή είναι η αναθέρμανση του επενδυτικού ενδιαφέροντος και τι κρύβει το μέλλον για το εγχώριο real estate; Τι δηλώνουν παράγοντες της αγοράς στο insider.gr.
Ανάμεικτα συναισθήματα έχει προκαλέσει στα «πηγαδάκια» των παραγόντων της εγχώριας κτηματαγοράς η πιλοτική εφαρμογή του Μεγάλου Περιπάτου στο κέντρο της Αθήνας.
Γνώστες της αγοράς κάνουν λόγο για ένα αναγκαίο αναπτυξιακό μέτρο που θα αλλάξει ριζικά – και προς το καλύτερο – το ιστορικό κέντρο της Αθήνας, ενώ την ίδια ώρα υπάρχουν και φωνές που προειδοποιούν πως το όλο εγχείρημα θέλει πολύ χρόνο για να αποδώσει καρπούς, καθώς ακόμη δεν πληρούνται βασικές προϋποθέσεις. Ωστόσο, η πλειοψηφία των παραγόντων της αγοράς υποδέχεται το νέο μέτρο θετικά, επισημαίνοντας πως με τις κατάλληλες προϋποθέσεις και έναν ολιστικού χαρακτήρα σχεδιασμό, ο Μεγάλος Περίπατος μπορεί να πυροδοτήσει αύξηση του επενδυτικού ενδιαφέροντος για την αγορά ακινήτων στο κέντρο της πρωτεύουσας.
«Ο Μεγάλος Περίπατος είναι ένα μέτρο προς τη θετική κατεύθυνση. Όπως όλες οι μεγάλες πρωτεύουσες, έτσι και η Αθήνα χρειάζεται ανάπλαση και μέτρα που αναβαθμίζουν το σύνολο της περιοχής», δηλώνει, μιλώντας στο insider.gr, o Ιωάννης Ρεβύθης, μέλος του ΔΣ της Ομοσπονδίας Μεσιτών Ελλάδος και πρώην πρόεδρος της Ομοσπονδίας.
Σύμφωνα με τον ίδιο, η Αθήνα χρειάζεται περισσότερο πράσινο και λιγότερα αυτοκίνητα, ώστε να είναι σε θέση να προσελκύσει ακόμη περισσότερο κόσμο, όπως οικογένειες με παιδιά.
Για μια μεγάλου μεγέθους αστική παρέμβαση, μια φυσική συνέχεια του έργου ενοποίησης των Αρχαιολογικών Χώρων, κάνει λόγο, από την πλευρά του, ο Κωνσταντίνος Μαρκογιαννάκης, υπεύθυνος Αναλύσεων της Αγοράς στην Arbitrage Real Estate.
Όπως ωστόσο επισημαίνει, η επιτυχής έκβαση της ανάπλασης συνδέεται άμεσα με την επίλυση υφιστάμενων προβλημάτων αστικού σχεδιασμού και μετακινήσεων στο κέντρο της Αθήνας, καθώς και με τις πράσινες (χαμηλών ρύπων) παραμέτρους της ανάπτυξης των υπαρχόντων αναξιοποίητων δυνατοτήτων του προς όφελος των μόνιμων κατοίκων.
«Απαιτείται ολιστικός σχεδιασμός»
«Ικανή και αναγκαία συνθήκη για την επιτυχία της ανάπλασης είναι ο κατάλληλος ολιστικός σχεδιασμός της, η στοχευμένη και σταδιακή υλοποίησή της», εξηγεί στο insider.gr ο κ. Μαρκογιαννάκης και προσθέτει:
«Για το λόγο αυτό, εκτιμούμε ότι οι παρακάτω παράγοντες είναι ιδιαίτερης σημασίας:
-Η μετατροπή του Κέντρου της Αθήνας σε περιοχή φιλική προς τους επισκέπτες, δίνοντας ιδιαίτερη έμφαση στην εξυπηρέτηση των πολιτών της ευρύτερης περιοχής των Αθηνών.
-Η ενίσχυση της οικιστικής χρήσης από μόνιμους κατοίκους, έναντι της υφιστάμενης περιορισμένης, βραχυπρόθεσμης και κυρίως εποχικής χρήσης των υπαρχόντων διαμερισμάτων από επισκέπτες για τουριστικούς κυρίους λόγους.
-Η βαθμιαία μετατροπή διαμερισμάτων που διατίθενται προς βραχυχρόνια μίσθωση σε μόνιμες κατοικίες για μακροχρόνια μίσθωση με σκοπό την ενθάρρυνση και την ενίσχυση της οικιστικής χρήσης της περιοχής.
-Η σύνδεση του εν λόγω έργου με άλλες παρεμβάσεις, με σκοπό τη δημιουργία ενός ενοποιημένου κέντρου μικτής χρήσης, όπου θα ενθαρρύνονται εμπορικές δραστηριότητες και πολιτιστικές δράσεις που θα ενισχύουν την επίσκεψη και την παραμονή (όπως είναι η μετατροπή της Στοάς του Αρσάκειου σε Food Hall διεθνών προδιαγραφών).
-Η δημιουργία χώρων στάθμευσης πέριξ του Κέντρου για την εξυπηρέτηση τόσο των μόνιμων κατοίκων του λεκανοπεδίου όσο και των επισκεπτών.
-Η μεταφορά κρατικών υπηρεσιών σε κτήρια πέριξ του ιστορικού κέντρου, όπου αυτό είναι δυνατό, για την αποσυμφόρηση της σχετικής κυκλοφορίας-
-Η βελτίωση της απόδοσης των Μέσων Μαζικής Μεταφοράς, καθώς η πανδημία του κορονοϊού δυσχεραίνει σήμερα την ευρεία χρήση των Μέσων Μαζικής Μεταφοράς, οπότε ο σχεδιασμός υλοποίησης πρέπει να το προβλέψει αυτό.
-Η ενθάρρυνση της χρήσης εναλλακτικών μορφών μετακίνησης, όπως του ποδηλάτου, μέσω της δημιουργίας ενός συνεκτικού δικτύου ποδηλατοδρόμων που θα συνδέει το εμπορικό κέντρο με το ιστορικό και στη συνέχεια με το παραλιακό μέτωπο και το επαγγελματικό κέντρο στο βόρειο άξονα της πόλης.
-Η διευκόλυνση και μέσω κινήτρων της χρήσης ηλεκτροκίνητων και χαμηλών ρύπων οχημάτων».
Θα «τσιμπήσουν» οι τιμές στα ακίνητα στο κέντρο
Όπως εξηγεί ο κ. Ρεβύθης, καθώς με τα έργα του Μεγάλου Περιπάτου η περιοχή θα αναβαθμιστεί, οι τιμές των ακινήτων στο κέντρο πιθανότατα θα αυξηθούν. Η αύξηση θα αφορά στο σύνολο της εγχώριας κτηματαγοράς, είτε πρόκειται για επαγγελματικούς χώρους, είτε για κατοικίες. «Στο ιστορικό κέντρο υπάρχουν περισσότερα εμπορικά καταστήματα και επαγγελματικοί χώροι, παρά κατοικίες», σημειώνει.
Επίσης, η αυξητική πορεία των τιμών αναμένεται να καταγραφεί και στα μισθώματα, αλλά και στην κατεύθυνση της αγοραπωλησίας ακινήτων.
«Σε μια φυσιολογική περίοδο, όπου σημειώνονται τέτοιου είδους αναπλάσεις, οι τιμές των ακινήτων αυξάνονται έως 10-15%. Ωστόσο, τη δεδομένη χρονική στιγμή, στη σκιά της πανδημίας του κορονοϊού, οι αυξήσεις των τιμών στο εγχώριο real estate θα είναι πολύ μικρότερες», αποσαφηνίζει ο κ. Ρεβύθης.
Τα διλήμματα των ιδιοκτητών ακινήτων
Όπως αποκαλύπτει ο Θεμιστοκλής Μπάκας, πρόεδρος του Πανελλαδικού Δικτύου Κτηματομεσιτών E-Real Estates, ήδη, ένα πολύ μικρό ποσοστό ιδιοκτητών επαγγελματιών ακινήτων του κέντρου, που διαθέτουν τα ακίνητα τους προς πώληση, βρίσκονται στο δίλημμα αν θα πρέπει να αυξήσουν τις ζητούμενες τιμές, λόγω του Μεγάλου Περιπάτου.
«Θεωρούμε ότι είναι πάρα πολύ νωρίς για να προβούν σε οποιαδήποτε αύξηση των ζητούμενων τιμών διότι το έργο ανάπλασης βρίσκεται ακόμη σε εμβρυακό στάδιο. Παράλληλα, θεωρούμε ότι οι αυξήσεις των αξιών θα καταγραφούν αρχικά στα ακίνητα που βρίσκονται στη καρδιά του Μεγάλου Περιπάτου όταν ολοκληρωθεί το έργο ανάπλασης και όχι στο σύνολο των ακινήτων του κέντρου. Η αύξηση των εμπορικών τιμών στο κέντρο της πρωτεύουσας θα μπορέσει να επέλθει μετά από ένα χρονικό διάστημα που το έργο ανάπλασης θα λειτουργεί ομαλά, ήτοι όταν θα έχει επέλθει η κανονικότητα μετά τις αρχικές αντιδράσεις και θα έχουν ολοκληρωθεί οι υποδομές που απαιτούνται για την ορθή λειτουργία της καθημερινότητας», εξηγεί ο κ. Μπάκας.;
«Έρχεται αναθέρμανση του επενδυτικού ενδιαφέροντος»
Όπως εξηγεί ο Ισίδωρος Ραφτόπουλος, υπεύθυνος Μεσιτικών Υπηρεσιών για Γραφειακούς Χώρους και Καταστήματα στην Arbitrage Real Estate, «υπό κανονικές συνθήκες εμπορικής και τουριστικής κίνησης, η αγορά των εμπορικών καταστημάτων μπορεί να ενισχυθεί και να σημειώσει αύξηση τζίρου ως αποτέλεσμα της συγκεκριμένης ανάπλασης. Οι άξονες του Μεγάλου Περιπάτου μπορούν να προσελκύσουν το ενδιαφέρον νέων επώνυμων εμπορικών αλυσίδων».
«Αναμένουμε σε κάθε περίπτωση η όποια εξέλιξη της ανάπλασης να πραγματοποιηθεί σταδιακά και υπό προϋποθέσεις, οι οποίες σχετίζονται με την ασφαλή και λειτουργική μετακίνηση εντός της περιοχής που περικλείει, την επαρκή στάθμευση και την αδιάλειπτη κίνηση των οχημάτων πέριξ της περιοχής αυτής», προσθέτει.
Σύμφωνα με τον κ. Ραφτόπουλο, αναφορικά με την αγορά γραφείων, αναμένεται να ευνοηθούν εταιρείες που κατά κανόνα αποτελούνται από προσωπικό που είναι εξοικειωμένο με τη χρήση εναλλακτικών τρόπων μεταφοράς και ως εκ τούτου δεν θα αποτελούσε έκπληξη η αύξηση της ζήτησης χώρων από νεοφυείς εταιρείες.
«Ταυτόχρονα ενδέχεται πιο παραδοσιακές επιχειρήσεις με προσωπικό που κατοικεί στα προάστια και εξυπηρετείται με τη χρήση Ι.Χ. να μετακινηθούν σε άλλα business centers στα προάστια ή και στον άξονα της Εθνικής Οδού. Σε κάθε περίπτωση, ο μόνιμος χαρακτήρας του έργου θα προκαλέσει μεταστεγάσεις και κινητικότητα σε ό,τι αφορά τις μισθώσεις γραφειακών χώρων εντός της περιοχής του Μεγάλου Περιπάτου, καθώς και πιθανή αναθέρμανση του επενδυτικού ενδιαφέροντος για εξαγορές ή πωλήσεις γραφείων και καταστημάτων, ακόμη και από θεσμικούς επενδυτές», καταλήγει.
Πίσω στο 1997
Όπως περιγράφει ο κ. Μπάκας, όταν ολοκληρώθηκε η πεζοδρόμηση της Ερμού το 1997, υπήρχαν μεγάλες αντιδράσεις από τους εμπόρους. Σύμφωνα με έρευνα που διεξήγαγε εκείνη την περίοδο, ο Εμπορικός Σύλλογος Αθηνών σε συνεργασία με το Εμπορικό και Βιομηχανικό Επιμελητήριο, οι χονδρέμποροι του Τριγώνου δήλωναν δυσαρεστημένοι σε ποσοστό 97%, ενώ οι έμποροι λιανικής σε ποσοστό 50%.
«Σήμερα, η Ερμού συγκαταλέγεται στη λίστα με τους ακριβότερους και δημοφιλέστερους εμπορικούς δρόμους του κόσμου. Σίγουρα η Ερμού αποτελεί ένα θετικό χαρακτηριστικό παράδειγμα, αλλά σήμερα τα δεδομένα και οι ανάγκες απαιτούν σημαντικές υποδομές για να αποτελέσει ο «Μεγάλος Περίπατος», ένα νέο επιτυχημένο μοντέλο ανάπλασης. Αυτό που θα πρέπει να αναρωτηθούμε, είναι αν υπάρχουν αυτές οι υποδομές, πως μπορούν να υλοποιηθούν και το χρόνο υλοποίησης αυτών», καταλήγει ο κ. Μπάκας.
«Προσωρινό φαινόμενο το κυκλοφοριακό χάος»
Σε ό,τι αφορά τα κυκλοφοριακά προβλήματα που καταγράφονται στους δρόμους του κέντρου τα τελευταία 24ωρα, ο κ. Ρεβύθης κάνει λόγο για ένα προσωρινό φαινόμενο. «Θα συνηθίσει τον Μεγάλο Περίπατο ο Έλληνας. Σε 1-1,5 μήνα η όποια ταλαιπωρία θα έχει ξεχαστεί, γιατί οι Έλληνες θα έχουν προσαρμοστεί», εκτιμά ο κ. Ρεβύθης και επισημαίνει, εκ νέου, πως το μεγάλο ζητούμενο παραμένει η ανάπλαση και ανάπτυξη του κέντρου της Αθήνας.
Η ΓΝΩΜΗ ΣΟΥ ΜΕΤΡΑΕΙ