Μπάκας στο Newsbomb.gr για αντικειμενικές αξίες:«Ποιοι θα πληρώσουν ακριβά τις αυξήσεις στα ακίνητα»

• May 15, 2020 15:11

09 Ιαν 2020 11:04

Οι αντικειμενικές αξίες πριν τις πρόσφατες αλλαγές, ως επί το πλείστον δεν ανταποκρίνονταν παρ’ όλα αυτά πάντα στην πραγματική αξία της συναλλαγής, αφού στη πράξη ήταν πάντα χαμηλότερες από την αγοραία αξία του ακινήτου προ μνημονίων εποχή και κατά την διάρκεια της οικονομικής κρίσης σε πολλές περιπτώσεις λόγω της μείωση των τιμών, οι αντικειμενικές αξίες ήταν υψηλότερες από την αγοραία αξία.

O κ. Θεμιστοκλής Μπάκας, Πρόεδρος Πανελλαδικού Δικτύου Κτηματομεσιτών E-Real Estates μίλησε στο Newsbomb.gr για τις αλλαγές (αυξήσεις) στις αντικειμενικές αξίες των ακινήτων.

«Στις εντός σχεδίου πόλεως περιοχές χρησιμοποιούνται τιμές ζώνης(ανάλογα με τις ζώνες στις οποίες χωρίζεται ένας Δήμος) και στις εκτός σχεδίου τιμές εκκίνησης(που προσδιορίζονται από την Εφορία). Σε περιοχές που είναι εκτός σχεδίου πόλεως οι αξίες εκτιμώνται συγκριτικά (από πώληση διπλανού οικοπέδου και σύγκριση των χαρακτηριστικών τους.)» επισήμανε ο κ. Μπάκας.

Μάλιστα, όπως είπε «η Κομισιόν έχει ήδη δείξει «κίτρινη κάρτα» για την καθυστέρηση στην ευθυγράμμιση των αντικειμενικών τιμών στα ακίνητα με τις εμπορικές.» και πρόσθεσε «πέρυσι υλοποιήθηκε η πρώτη φάση της ευθυγράμμισης και, όπως αναφέρεται στην έκθεση μεταμνημονιακής εποπτείας που δημοσιοποιήθηκε στις 5 Ιουνίου, η δεύτερη φάση θα πρέπει να είχε γίνει μέχρι τα μέσα του 2019 έτσι ώστε το 2020 να υπάρξει πλήρης ευθυγράμμιση των εμπορικών τιμών με τις αντικειμενικές».

Σύμφωνα με τον κ. Μπάκα «με το νέο φορολογικό νομοσχέδιο που υπερψηφίστηκε στη Βουλή, αναμένουμε ένα νέο σύστημα αντικειμενικών αξιών έως τον Μάιο του 2020».

Το υπουργείο οικονομικών δρομολογεί αλλαγές μέσα στο 2020 καθώς πέραν της εξίσωσης η οποία θα γίνει με τεχνοκρατικούς όρους (δηλαδή με χρήση διαθέσιμων στοιχείων από τις αγοραπωλησίες, πληροφοριών που συλλέγει η Τράπεζα της Ελλάδας αλλά και γνωμοδότηση των ορκωτών εκτιμητών) προωθείται και επέκταση του συστήματος αντικειμενικών αξιών σε 3.500 περίπου περιοχές που σήμερα βρίσκονται εκτός σχεδίου.

Αναλυτικά:

Στη Κεφαλονιά, το Ληξούρι καθώς και όλοι οι υπόλοιποι οικισμοί εκτός του Αργοστόλι, βρίσκονται εκτός αντικειμενικών αξιών.

Παράλληλα, εκτός αντικειμενικού προσδιορισμού βρίσκεται και ολόκληρη η Ιθάκη.

Στην Ήπειρο, σε ολόκληρο τον Νομό Άρτας εντός αντικειμενικού συστήματος βρίσκεται μόνο η πόλη της Άρτας. Όλοι οι υπόλοιποι οικισμοί του νομού παραμένουν εκτός τιμών ζώνης.

Στην Αττική χαρακτηριστικές περιπτώσεις περιοχών που βρίσκονται εκτός αντικειμενικού συστήματος και θα ενταχθούν έως το Πάσχα του 2020 στο σύστημα της Εφορίας είναι η περιοχή Τουρκοβούνια πάνω από το Γαλάτσι και το Ψυχικό, η περιοχή του Σισμανογλείου στα σύνορα Αμαρουσίου – Μελισσίων, ο Παράδεισος Αμαρουσίου, το Πολύδροσο Χαλανδρίου – Αμαρουσίου, η περιοχή Μπαλάνα στον Γέρακα και κομμάτι της Νέας Μάκρης Αττικής.

Στη Μύκονο πολλές περιοχές και ολόκληροι οικισμοί παραμένουν εκτός αντικειμενικού συστήματος προσδιορισμού των αξιών ακινήτων, όπως είναι το Καλό Λιβάδι, η Ψαρού, η Ελιά, το Πλιντρί, ο Άγιος Λάζαρος. Σε αυτές τις περιοχές αναμένονται να καθιερωθούν τιμές ζώνης οι οποίες θα πλησιάζουν σημαντικά τις πραγματικές τιμές. Σε άλλα νησιά του Αιγαίου, όπως είναι η Κάλυμνος, εντός αντικειμενικού συστήματος είναι μόνο η Χώρα. Το ίδιο συμβαίνει και στην Κω, ενώ εκτός παραμένει η Κάρπαθος και άλλα νησιά. Στην Ηλεία υπάρχουν οικισμοί και περιοχές κοντά στη Ζαχάρω και το Κατάκολο, όπου παραμένουν εκτός αντικειμενικού προσδιορισμού, ενώ εκτός αντικειμενικών αξιών παραμένουν περιοχές στην Ανδραβίδα.

«Το νέο νομοσχέδιο έχει εντάξει στο μεταρρυθμιστικό του προγραμματισμό την αναμόρφωση του πλαισίου προσδιορισμού των αντικειμενικών αξιών της ακίνητης περιουσίας στη χώρα μας» τόνισε στο Newsbomb.gr ο κ. Μπάκας.

«Μία αναμόρφωση μέσα από τη χωρική επέκταση, τον τεχνολογικό εκσυγχρονισμό και την ενίσχυση της αντικειμενικότητας, ώστε να καταστεί η φορολόγηση στην ακίνητη περιουσία πιο αποτελεσματική και κοινωνικά πιο δίκαιη» ανέφερε χαρακτηριστικά ο Πρόεδρος Πανελλαδικού Δικτύου Κτηματομεσιτών E-Real Estates και συνέχισε «ταυτόχρονα, προωθεί τη ψηφιοποίηση της διαδικασίας προσδιορισμού των αντικειμενικών αξιών ώστε να αυτοματοποιηθεί η εν λόγω διαδικασία κατά τα επόμενα χρόνια» επισήμανε.

Συγκεκριμένα, συνιστάται Επιτροπή με τη συμμετοχή των αρμόδιων Γενικών Γραμματέων, καθώς και εκπροσώπου του Τεχνικού Επιμελητηρίου Ελλάδος και εμπειρογνωμόνων, για την εισήγηση επί της διαμόρφωσης των ζωνών και των συντελεστών αυξομείωσης των τιμών εκκίνησης, σε αντικατάσταση του προηγούμενου καθεστώτος. Προκειμένου να διευκολυνθεί το έργο της Επιτροπής, προβλέπεται η δυνατότητα αυτής να ζητά τη συνδρομή ή τη συμμετοχή οποιοσδήποτε άλλου δημοσίου ή ιδιωτικού φορέα ή προσώπου κρίνεται απαραίτητο, καθώς και τη χορήγηση μη προσωποποιημένων στοιχείων από τους εμπλεκόμενους φορείς

«Αυτή η αλλαγή με τη σειρά της θα οδηγήσει σε διεύρυνση της φορολογικής βάσης καθώς πολλές περιοχές εκτός σχεδίου βρίσκονται σε ακριβά σημεία , όπως σε Μύκονο, Σαντορίνη, Κέρκυρα, Χαλκίδα ακόμα και στην Αττική ( Άνοιξη, Μαραθώνα, Βάρη, Κορωπί, Κερατέα) οι οποίες παραμένουν μέχρι σήμερα εκτός αντικειμενικού συστήματος, με αποτέλεσμα ακόμη και για βίλες και πολυτελείς εξοχικές κατοικίες να φορολογούνται ελάχιστα μόνο και μόνο γιατί βρίσκονται σε οικισμούς στους οποίους δεν υπάρχουν τιμές ζώνης» ανέφερε χαρακτηριστικά ο κ. Μπάκας.

Όπως επισήμανε «όλοι οι εμπλεκόμενοι του κλάδου των ακινήτων, θα πρέπει να συνειδητοποιήσουμε ότι το ακίνητο έχει μια πραγματική αξία στην οποία θα πρέπει να φορολογείται ο κάτοχος του. Δημιουργείται σύγχυση στην αγορά με τον όρο τιμή πώλησης, πολλοί θεωρούν ότι η τιμή πώλησης αποτελεί την αξία του ακινήτου, κάτι που δεν ισχύει» είπε ο κ. Μπάκας.

Ο Πρόεδρος Πανελλαδικού Δικτύου Κτηματομεσιτών E-Real Estates μας έδωσε και ένα χαρακτηριστικό παράδειγμα

«Ένα ακίνητο έχει μια καθορισμένη αξία η οποία αυξομειώνεται βάση πολλών παραμέτρων, αλλά δεν είναι η τιμή πώλησης.Έτσι, ένας ιδιοκτήτης μπορεί να έχει στη κατοχή του ένα ακίνητο αξίας 200.000 €, αλλά για δικούς του προσωπικούς ή οικονομικούς λόγους επιθυμεί την άμεση πώληση και μειώνει τη τιμή στις 100.000 €. Αυτό δεν σημαίνει ότι το ακίνητο έχει αξία 100.000 €. Η τιμή πώλησης του ακινήτου είναι το καταγεγραμμένο ποσό στο οποίο έγινε τελικά η πράξη αγοραπωλησίας. Επίσης πολλές φορές ο εν δυνάμει αγοραστής εν γνώσει του επενδύει σε ένα ακίνητο σε διαφορετική τιμή από την αξία του».

Πολλοί θα αναρωτηθούν, γιατί συχνά οι δύο παραπάνω τιμές δεν συμπίπτουν;

Σύμφωνα με τον κ. Μπάκα «θεωρητικά σε συνθήκες τέλειας αγοράς όπου υπάρχει διαφάνεια και ολοκληρωμένη πληροφόρηση η αγοραία αξία θα ισούται πάντα με την τιμή. Η πραγματική αγορά των ακινήτων όμως είναι ατελής και υπάρχει απόκλιση μεταξύ της αξίας και της τιμής των ακινήτων».

«Σε αναπτυγμένες οικονομίες που υπάρχει ο πραγματικός όρος real estate και αξία όπως στην Αγγλία, ο Δήμος μαζί με τους κατά τόπους κτηματομεσίτες και αρμόδιους φορείς μελετούν και καθορίζουν τις αξίες της ακίνητης περιουσίας» επισήμανε ο κ. Μπάκας και πρόσθεσε «για την μεταβίβαση ακινήτου , υποχρεωτικά βάση του νόμου απαιτείται η παράσταση κτηματομεσίτη. («Κάποιος πολύ εύλογα μπορεί να κάνει πολλούς συνειρμούς, αλλά ο κτηματομεσίτης στην Αγγλία δεν είναι όπως στη χώρα μας. Κάποια στιγμή πρέπει και εμείς νομοθετικά να βάλουμε προδιαγραφές στο επάγγελμα αυτό, απαιτήσεις –υποχρεώσεις και ευθύνες. ») Κάθε χρόνο ο Δήμος αποστέλλει στον ιδιοκτήτη δελτίο όπου τον ενημερώνει για την αξία της περιουσίας του και το φόρο που πρέπει να καταβάλει».

«Εάν ο ιδιοκτήτης διαφωνεί , μπορεί να επισκεφτεί την αρμόδια υπηρεσία και να εκφράσει τους ισχυρισμούς του» διευκρίνισε δίνοντας ακόμα ένα παράδειγμα «π.χ. ο Δήμος μπορεί να αυξήσει την αξία ενός ακινήτου λόγω ότι έχει σχεδιαστεί εντός 1-2 ετών να κατασκευαστεί πλατεία, αλλά ο ιδιοκτήτης μπορεί να ισχυριστεί ότι στο συγκεκριμένο τετράγωνο υπάρχει πολύ μεγάλη εγκληματικότητα κλπ.».

Ταυτόχρονα, η αξία που καθορίζεται αποτελεί asset για τον ιδιοκτήτη της που μπορεί να χρησιμοποιηθεί χωρίς αμφιβολία ή επανεκτίμηση τόσο σε Τραπεζικό ίδρυμα όσο και σε κάθε οικονομική του συναλλαγή. Ο πολίτης φορολογείται για τις αντικειμενικές – πραγματικές αξίες που έχει στην ιδιοκτησία του.

«Στη χώρα μας υπάρχουν οι ανάλογοι φορείς που έχουν τα δικαιώματα και τη γνώση της εκτίμησης, οι επαγγελματίες κτηματομεσιτές, οι εκτιμητές που είναι εγγεγραμμένοι στο μητρώο εκτιμητών στο Υπουργείο Οικονομικών όσο και η Τράπεζα Ελλάδος – Διεύθυνση Οικονομικών μελετών – τμήμα Αγοράς Κατοικίας που διατηρεί στοιχεία αξιών ακινήτων» τόνισε ο Πρόεδρος Πανελλαδικού Δικτύου Κτηματομεσιτών E-Real Estates και γι’ αυτό «είναι ευκαιρία σήμερα να προβούμε σε πραγματική χαρτογράφηση των αξιών της περιουσίας μας και να καταβάλουμε φόρους για τις αξίες που πραγματικά κατέχουμε, όπως πραγματοποιείτε και στα δηλωθέντα εισοδήματα του κάθε Έλληνα φορολογούμενου πολίτη» τόνισε.

«Εφόσον ως χώρα, ως οικονομία αποφασίσαμε να βάλουμε βάσεις και να ζήσουμε στη πραγματική οικονομία, θα πρέπει να δομήσουμε σωστά τη κάθε αλλαγή προσδιορίζοντας σημαντικά κίνητρα για τον ιδιοκτήτη ακίνητης περιουσίας και να κατανοήσουμε ότι ο εξορθολογισμός του συστήματος αντικειμενικού προσδιορισμού της αξίας της ακίνητης περιουσίας, αποτελεί σημαντικό παράγοντα διαμόρφωσης κλίματος στην κτηματαγορά» ανέφερε χαρακτηριστικά ο κ. Μπάκας.

https://www.newsbomb.gr/oikonomia/story/1044444/mpakas-sto-newsbomb-gr-gia-antikeimenikes-axies-poioi-tha-plirosoyn-akriva-tis-ayxiseis-sta-akinita