Ακίνητα σε «χτυπημένες» τιμές μετά τις αλλαγές στους πλειστηριασμούς
Χιλιάδες ακίνητα ενδέχεται να βγουν σε πλειστηριασμό με τιμές μειωμένες έως και κατά 35%, προκαλώντας πιέσεις ευρύτερα στην αγορά. Τι προβλέπει ο νέος νόμος για το αυτόματο «κούρεμα» τιμής.
Ανανεώθηκε: 12:52
Ισχυρές πιέσεις στις τιμές στην αγορά ακινήτων εκφράζονται φόβοι ότι θα προκληθούν μετά την πρόσφατη ψήφιση του νομοσχεδίου για τις αλλαγές στις διαδικασίες πλειστηριασμών. Χιλιάδες ακίνητα ενδέχεται να βγουν σε πλειστηριασμό με μειωμένη τιμή έως και κατά 35% μέσα στην επόμενη πενταετία, επηρεάζοντας συνολικότερα τις τιμές στην αγορά.
Ειδικότερα, η πρόσφατη ψήφιση στη Βουλή του νομοσχεδίου με αλλαγές στον Κώδικα Πολιτικής Δικονομίας άλλαξε τον τρόπο καθορισμού της τιμής εκπλειστηρίασης του ακινήτου μετά από άγονο διαγωνισμό, χωρίς προηγούμενη δικαστική απόφαση όπως προέβλεπε μέχρι σήμερα ο νόμος, καθιερώνοντας έναν αυτόματο μηχανισμό μείωσης της τιμής έως 35%.
Όπως σημειώνει ο Πρόεδρος Πανελλαδικού Δικτύου E-Real Estates, Θεμιστοκλής Μπάκας οι αλλαγές αυτές μπορεί να αποτελέσουν είτε στιγμιαίο ανάχωμα της ανοδικής πορείας των τιμών πώλησης που καταγράφεται για τέταρτη συνεχόμενη χρονιά, είτε οι επενδυτές να προσανατολιστούν στην αναζήτηση ακινήτων μέσω των πλειστηριασμών που πλέον γίνονται περισσότερο «ελκυστικοί».
Η σημαντικότερη αλλαγή αφορά την περίπτωση όπου ο πλειστηριασμός καταλήγει άγονος. Τότε επαναλαμβάνεται με την ίδια τιμή πρώτης προσφοράς και σε ημερομηνία που ορίζεται από τον υπάλληλο του πλειστηριασμού, μέσα σε 40 ημέρες, αναρτωμένης της σχετικής δημοσιεύσεως στις αντίστοιχες ιστοσελίδες δημοσιεύσεως πλειστηριασμών. Αν και ο επόμενος πλειστηριασμός αποβεί άγονος, διεξάγεται νέος με τιμή πρώτης προσφοράς ίση προς 80% της αρχικώς ορισθείσας τιμής (μείωση 20%) και σε περίπτωση που και πάλι είναι άγονος, τότε διεξάγεται με τιμή πρώτης προσφοράς ίση προς το 65% της αρχικής (μείωση 35%).
«Αν στην ελληνική κτηματαγορά υπάρχει η δυνατότητα μείωσης της αρχικής αγοραίας/εμπορικής αξία του ακινήτου που εκπλειστηριάζεται κατά 35%, κατανοούμε ότι ανάλογα με το πλήθος, τον ρυθμό και τα είδη ακινήτων, η κτηματαγορά θα έρθει ενδεχομένως αντιμέτωπη -αν ισχύουν οι δηλώσεις του επικεφαλής εταιρείας διαχείρισης απαιτήσεων- με 50.000 ακίνητα που θα διατίθενται μέσω πλειστηριασμών κάθε χρόνο για την επόμενη πενταετία σε τιμές μειωμένες ακόμη και 35% από τις τιμές της ελεύθερης αγοράς. Γεγονός που θα επιφέρει πλήγμα στην εγχώρια κτηματαγορά», όπως εξηγεί ο κ. Μπάκας.
Ο ίδιος σημειώνει ότι οι περισσότεροι αλλοδαποί επενδυτές ακινήτων επιθυμούν επενδύσεις που μπορούν να αποφέρουν αποδόσεις της τάξεως του 15% – 25% εντός της επόμενης 3τίας-5ετίας. «Άρα, γιατί να μην προσανατολιστούν στην αναζήτηση ακινήτων μέσω των πλειστηριασμών που πλέον γίνονται περισσότερο ελκυστικοί και οι τιμές μπορεί να είναι μειωμένες ακόμη και 35%;», αναρωτιέται ο Πρόεδρος Πανελλαδικού Δικτύου Κτηματομεσιτών E-Real Estates.
Η μείωση της τιμής έως και κατά 35% εγείρει, εξάλλου, ένα σοβαρό ερώτημα για το αν είναι εύλογη, δεδομένου ότι η τιμή πρώτης προσφοράς ενός πλειστηριασμού καθορίζεται από πιστοποιημένο εκτιμητή, εγγεγραμμένο στο μητρώο του υπουργείου Οικονομικών. Οι πιστοποιημένοι εκτιμητές, εκτιμούν την εμπορική/αγοραία αξία του ακινήτου που θα εκπλειστηριαστεί, άρα, η τιμή πρώτης προσφοράς ανταποκρίνεται στις τιμές/αξίες της αγοράς ακινήτων. Έτσι, εγείρεται το ερώτημα αν αυτές οι αξίες που ήδη ανταποκρίνονται στις τιμές της αγοράς θα είναι υπερβολικά χαμηλές, εάν λειτουργήσει ο μηχανισμός της αυτόματης μείωσης κατά 35%.
Άλλο σημαντικό ζήτημα που προκύπτει από την αυτόματη μείωση της πρώτης προσφοράς ακόμη και 35%, είναι ότι ο οφειλέτης τελικά θα απολέσει το περιουσιακό του στοιχείο σε χαμηλότερη τιμή, με κίνδυνο να συνεχίζει να οφείλει στον δανειστή, αν το ακίνητο δεν «πιάσει» το ποσό της οφειλής.
Όπως σημειώνει ο κ. Μπάκας, βασικοί παράγοντες για το εάν και πόσο θα επηρεαστεί η κτηματαγορά από την έναρξη των πλειστηριασμών και των αλλαγών που έχουν πλέον θεσπιστεί, είναι η ανοδική πορεία που καταγράφει η ελληνική οικονομία, η αύξηση χορήγησης νέων στεγαστικών δανείων, η ανοδική δυναμική του τουρισμού, οι άμεσες και έμμεσες ξένες επενδύσεις, η διαχείριση των κονδυλίων από το Ταμείο Ανάκαμψης, οι τυχόν αιφνίδιοι παράγοντες (π.χ. covid-19).
Επιπλέον, επίδραση θα ασκήσει η αποτύπωση στην κτηματαγορά μέτρων στήριξης της οικονομίας, όπως η αναστολή ΦΠΑ για τα ακίνητα από το 2006, οι αφορολόγητες γονικές παροχές, το πάγωμα φόρου υπεραξίας, τα κίνητρα για αλλοδαπούς (χαμηλή φορολόγηση) για μεταφορά φορολογικής έδρας στη χώρα μας, η έκπτωση φόρου 40% για ανακαίνιση και ενεργειακή αναβάθμιση, η συγχώνευση του συμπληρωματικού φόρου ακινήτων με τον κύριο φόρο, η κατάργηση του συμπληρωματικού φόρου ακινήτων και η μείωση του ΕΝΦΙΑ.
Η ΓΝΩΜΗ ΣΟΥ ΜΕΤΡΑΕΙ