«Ανακοπή» στην κτηματαγορά: Πώς ανατρέπει τα δεδομένα ο κορωνοϊός -Άρθρο του κ.Θεμιστοκλή Μπάκα Προέδρου της E-Real Estates στο Newmoney.gr
Το διεθνές ενδιαφέρον διεκόπη ξαφνικά αφήνοντας μετέωρα τα προγράμματα «χρυσής βίζα»
- Θεμιστοκλής – Ανδρέας Μπάκας
Δεν υπάρχει τομέας εμπορικής και οικονομικής δραστηριότητας που να μην έχει επηρεάσει ο κορωνοϊός, το ίδιο ισχύει και για την κτηματαγορά.
Τα δεδομένα αλλάζουν και επηρεάζονται άμεσα από το χρόνο περιορισμού της πανδημίας και επιστροφής στην κανονικότητα. Όσο ο χρόνος δεν είναι με το μέρος μας, τόσο οι συνθήκες στην οικονομία γενικότερα, θα είναι δυσκολότερες και οι επιπτώσεις πολύ μεγαλύτερες.
Οι Κινέζοι Αγοραστές:
Η ελληνική κτηματαγορά αρχικά μολύνθηκε από τον κορωνοϊό λόγω της θανατηφόρου επιδημίας στη χώρα του δράκου, όπου, πολλοί Κινέζοι επενδυτές που στοχεύουν στην Golden Visa με την αγορά ακινήτου, σήμερα είναι αποκλεισμένοι.
Η κίνηση στα μεσιτικά γραφεία από Κινέζους επενδυτές είναι ανύπαρκτη 2 μήνες περίπου, ακόμη και οι τυχόν επικοινωνίες μέσω e-mail Κινέζων ενδιαφερόμενων με κτηματομεσιτικά γραφεία, από τα μέσα του Φεβρουαρίου έχουν διακοπεί.
Το 2020, βάση των εκτιμήσεων της Ένωσης Κινέζων Επενδυτών Ελλάδας, θα μπορούσε να χαρακτηριστεί ως η χρονιά των Κινέζων επενδυτών για την Ελλάδα με 800 εκατ. προγραμματισμένες επενδύσεις στην ακίνητη περιουσία της χώρας μας, στο πλαίσιο των δυνατοτήτων που προσφέρει το πρόγραμμα Golden Visa.
Οι Κινέζοι αποτελούν περίπου το 70% των επενδυτών ακίνητης περιουσίας στη χώρα μας, κυρίως αξιοποιούν το πρόγραμμα Golden visa ( αγορά άνω των 250.000 ευρώ ), από την αρχή του προγράμματος έως και τον Δεκέμβριο του 2019, έχουν επενδύσει 4.371 Κινέζοι, ενώ αν συμπεριλάβουμε και τα μέλη της οικογένειας τους αγγίζουμε τους 13.075.
Τα στοιχεία της Γενικής Γραμματείας Μεταναστευτικής Πολιτικής για τους πρώτους δυο μήνες του 2020 είναι ελπιδοφόρα για τις εκδόσεις golden visa σε Κινέζους πολίτες. Συγκεκριμένα, από την αρχή του έτους μέχρι και τον Φεβρουάριο του 2020 συνολικά έχουν εκδοθεί 627 άδειες διαμονής σε Κινέζους επενδυτές , τον Ιανουάριο του 2020 εκδόθηκαν 242 άδειες διαμονής σ΄ όλη την Ελληνική επικράτεια (81 στην Αθήνα ) , όταν τον Ιανουάριο του 2019 είχαν εκδοθεί Πανελλαδικά 124 άδειες διαμονής.
Σίγουρα το μεγαλύτερο μέρος των αδειών που εκδόθηκαν εντός του πρώτου διμήνου, αφορούν αγοραπωλησίες που πραγματοποιήθηκαν εντός του 2019, λόγω της μεγάλης καθυστέρησης – γραφειοκρατίας χορήγησης της άδειας διαμονής, αλλά δεν παύει να αποτελεί μια θετική τάση.
Ισραηλινοί Αγοραστές:
Δεν είναι λίγοι οι Ισραηλινοί αγοραστές ή/και εκπρόσωποι επενδυτικών funds που δραστηριοποιούνται ενεργά στη χώρα μας που λόγω των κρουσμάτων που αρχικά είχαν ανακοινωθεί , ανέβαλαν την επίσκεψή τους . Παράλληλα, δεν είναι λίγοι οι Ισραηλινοί που ασχολούνται γενικότερα με το real estate σε αγορές της Ευρώπης και της χώρα μας που πλέον βρίσκονται σε καραντίνα στη κατοικία τους μετά την επιστροφή τους από την Ελβετία ή/και την Ιταλία.
Οι Ισραηλινοί δεν στόχευαν ιδιαίτερα στο πρόγραμμα Golden Visa, αλλά στην επενδυτική ευκαιρία που δημιούργησε το real estate στη χώρα μας. Προτιμούν κυρίως αυτοτελή κτίρια κατάλληλα για γραφειακούς χώρους στο κέντρο της Αθήνας και των μεγάλων οδικών αξόνων ( Λ. Συγγρού, Λ. Μεσογείων, Λ. Κηφισίας και αρχές της Λ. Βουλιαγμένης )
Αλλοδαποί Αγοραστές:
Εκτός από τους Ισραηλινούς και Κινέζους που αποτελούν τους κύριους επενδυτές στην ακίνητη περιουσία στη χώρα μας, δεν ήταν λίγοι οι Γερμανοί, Άγγλοι, Ιταλοί και Βαλκάνιοι που επέλεγαν να επενδύουν στην εξοχική κατοικία στη χώρα μας τα τελευταία χρόνια.
Το τελευταίο διάστημα λόγω των κρουσμάτων που αρχικά είχαν ανακοινωθεί τόσο στη χώρα τους όσο και στην Ελλάδα και πριν τα μέτρα για τον κορωνοϊό που έχουν επιβληθεί σε πολλές χώρες της ΕΕ, ανέβαλαν οποιαδήποτε επίσκεψη εκτός συνόρων, ιδιαίτερα όταν τα κρούσματα καθημερινά αυξάνονται.
Ομογενείς Αγοραστές:
Οι ομογενείς αγοραστές επέστρεψαν επενδυτικά στη πατρίδα από τις αρχές του 2019, δίνοντας ψήφο εμπιστοσύνης στην ελληνική οικονομία, και ταυτόχρονα να συμμετείχαν ενεργά στην αναπτυσσόμενη τουριστική βιομηχανία . Το ενδιαφέρον, τους τελευταίους μήνες του προηγούμενου έτους καταγράφηκε έντονο, ιδιαίτερα σε περιοχές του κέντρου.
Μετά τα πρώτα κρούσματα κορωνοϊού στη χώρα μας και πριν καν ανακοινωθούν τα μέτρα που ισχύουν σήμερα, οι περισσότεροι είχαν ήδη αναβάλει το ταξίδι τους στη πατρίδα για τον Ιούνιο μήνα που θεωρούν ότι θα έχει κατασταλάξει η επιδημία και θα έχει περιοριστεί η τυχόν εξάπλωση.
Εγχώριοι Αγοραστές:
Οι εγχώριοι επενδυτές ακίνητης περιουσίας, δεν βλέπουμε να πτοούνται από την επιδημία του κορωνοϊού, αλλά να «εκμεταλλεύονται» την μη έλευση αλλοδαπών για περισσότερο σκληρή διαπραγμάτευση των τιμών με τους ιδιοκτήτες.
Το ποσοστό των εγχώριων επενδυτών συγκριτικά με τους αλλοδαπούς είναι πάρα πολύ μικρό και το ενδιαφέρον τους επικεντρώνεται κυρίως σε μικρά ακίνητα της τάξεως των 50.000 € – 100.000€, είτε κατοικίες με στόχο την άμεση ανακαίνιση και μεταπώληση τους επόμενους μήνες, είτε την εκμετάλλευση μέσω των συμβατικών – μακροχρόνιων μισθώσεων.
Οι εγχώριοι αγοραστές ακίνητης περιουσίας, κυρίως οικογενειάρχες που ενδιαφέρονταν να καλύψουν τη στεγαστική τους ανάγκη, οι οποίοι αποτελούν το μεγαλύτερο ποσοστό εγχώριων αγοραστών είχαν ήδη αναβάλει οποιαδήποτε επένδυση πριν το κλείσιμο των καταστημάτων και του μότο «Μένουμε Σπίτι». Μη ξεχνάμε ότι , η ψυχολογία αποτελεί τον μεγαλύτερο παράγοντα της οικονομίας, ενώ ταυτόχρονα ο φόβος για το αύριο έχει κατακλύσει τους ιδιωτικούς υπαλλήλους που η εταιρεία τους είτε έκλεισε βάση των νέων μέτρων, είτε όχι, γνωρίζουν ότι η επόμενη μέρα ιδιαίτερα για τις μικρομεσαίες επιχειρήσεις θα είναι πολύ δύσκολη αν η πανδημία του κορωνοϊού δεν περιοριστεί άμεσα.
Γενικότερα, θα πρέπει να είμαστε προσεκτικοί όσον αφορά το αν και πόσο θα επηρεάσει ο κορωνοϊός την οικονομία της χώρα μας. Στιγμιαία οι επιπτώσεις είναι πολύ μεγάλες σ όλους τους κλάδους της οικονομίας και σίγουρα δεν θα βγούμε αλώβητοι αν η επιδημία δεν περιοριστεί άμεσα .
Θεωρούμε ότι θα διανύσουμε ένα διάστημα μεγάλης υποτονικότητας στην ελληνική οικονομία που θα αυξηθεί το επόμενο διάστημα αν δεν περιοριστούν αρχικά τα κρούσματα στη χώρα μας και κατά δεύτερον στη χώρα του δράκου και στις γειτονικές χώρες.
Οι πρώτες επιπτώσεις είχαν αρχίσει ήδη να γίνονται εμφανείς από τα μέσα του Ιανουαρίου, στον τουρισμό, στον χώρο της εστίασης και των εμπορικών καταστημάτων, δηλαδή πριν καν νομοθετηθούν τα μέτρα για τον περιορισμό της πανδημίας.
Τους τελευταίους μήνες και ιδιαίτερα από τις αρχές του νέου έτους, η εγχώρια κτηματαγορά χαρακτηριζόταν από υποτονικότητα και αναβλητικότητα που είναι απολύτως λογικό, βάση των όσων των συνέβαιναν στις χώρες των αλλοδαπών επενδυτών και λόγω της παγκόσμιας οικονομικής ύφεσης.
Για να μπορέσουμε με ασφάλεια να αναφέρουμε το πόσο θα επηρεαστεί η εγχώρια κτηματαγορά από τον κορωνοϊό, θα εξαρτηθεί από τη διάρκεια της πανδημίας.
Δεν πρόκειται να βγούμε αλώβητοι και σίγουρα η κτηματαγορά για ένα διάστημα θα καταγράψει αρνητική θέση. Μη ξεχνάμε, ότι οι μεγάλες επενδύσεις στο real estate στη χώρα μας, πραγματοποιήθηκαν από εισηγμένα funds σε χρηματιστηριακές αγορές. Αν κάποιος παρακολουθεί τους δείκτες των διεθνών χρηματιστηρίων, τότε εύκολα αντιλαμβάνεται ότι τα διαθέσιμα κεφάλαια επένδυσης δεν θα είναι πλέον τα ίδια.
Το μεγαλύτερο πλήγμα που θα έρθει αντιμέτωπη η κτηματαγορά και ιδιαίτερα οι ιδιοκτήτες ακινήτων, είναι η μη καταβολή των μισθωμάτων το επόμενο διάστημα τόσο για τις οικιστικές μισθώσεις, αλλά κυρίως στις επαγγελματικές μισθώσεις εμπορικών καταστημάτων και καταστημάτων υγειονομικού ενδιαφέροντος.
Είναι ένα θέμα που θα μας απασχολήσει πάρα πολύ το επόμενο διάστημα. Μη ξεχνάμε ότι οι μισθώσεις που έχουν πραγματοποιηθεί εντός του 2018-2019, είναι με αυξημένα μισθώματα ακόμη και 30% σε σχέση με το 2016. Ενώ, από τα μέσα του 2019, το ποσοστό των ενοικιαστών που δεν καταβάλουν εγκαίρως το μίσθωμα ή/και χρωστούν ενοίκια, έχει αυξηθεί κατά 15% μέσα σε λίγους μήνες.
Θεωρούμε ότι, ο κλάδος του real estate, όσον αφορά τις αγοραπωλησίες ακινήτων από αλλοδαπούς επενδυτές , δεν μπορεί να επηρεαστεί τόσο άμεσα και με τραγικές επιπτώσεις από τον κορωνοϊό, διότι όσες επενδύσεις έχουν προγραμματιστεί και πολλές από αυτές έχουν δρομολογηθεί θα ολοκληρωθούν μέσα στο έτος αλλά με χρονική καθυστέρηση λόγω της επιδημίας.
Σημαντικός παράγοντας όλων θα αποτελέσει ο χρόνος περιορισμού της πανδημίας και επιστροφής στην κανονικότητα. Όσο ο χρόνος δεν είναι με το μέρος μας, τόσο οι συνθήκες στην οικονομία γενικότερα θα είναι δυσκολότερες και οι επιπτώσεις πολύ μεγαλύτερες.
Θετική εξέλιξη για την χώρα μας, θα είναι να περιοριστεί άμεσα η πανδημία του κορωνοϊού, να μην καταγράψουμε αλματώδη αύξηση των κρουσμάτων όπως η Ιταλία και ταυτόχρονα να μην χάσουμε άλλους συνανθρώπους μας.
Σίγουρα διανύουμε μια περίοδο που μας κυριεύει το αίσθημα του φόβου και είναι λογικό, αλλά, θεωρούμε ότι σύντομα αυτή η κρίση φόβου θα περιοριστεί μετά τα πρώτα θετικά μηνύματα αντιμετώπισης της επιδημίας. Ενώ, πολλοί αλλοδαποί με την επιστροφή στην κανονικότητα , θα δώσουν ψήφο εμπιστοσύνης στην ελληνική οικονομία πολύ πιο γρήγορα απ΄ό,τι περιμένουμε.
*Ο Θεμιστοκλής- Ανδρέας Μπάκας είναι Πρόεδρος του Πανελλαδικού Δικτύου Κτηματομεσιτών E-Real Estates
Η ΓΝΩΜΗ ΣΟΥ ΜΕΤΡΑΕΙ