του Θεμιστοκλή — Ανδρέα Μπάκα
Προέδρου Πανελλαδικού Δικτύου E-Real Estates

Το κέντρο των Αθηνών αποτέλεσε τον βασικό πυρήνα ανάπτυξης της κτηματαγοράς, κυρίως περιοχές που είχαν καταγράψει μεγάλες μειώσεις στις τιμές πώλησης τα μνημονιακά χρόνια και διέθεταν το κατάλληλο value for money — επενδυτική αξία τη δεδομένη στιγμή που η ελληνική οικονομία θα έδειχνε τα πρώτα σημάδια ανάκαμψης.

Πολλές περιοχές το έτος 2017-2018 βρέθηκαν στο επίκεντρο της ζήτησης, λόγω της ραγδαίας αύξησης της οικονομίας διαμοιρασμού (Airbnb) και της ανάγκης ανεύρεσης οικονομικών ακινήτων που θα ανακαινίζονταν άμεσα και θα εγγράφονταν σε πλατφόρμες βραχυχρόνιας μίσθωσης με στόχο την άμεση εκμετάλλευση τους λόγω των ικανοποιητικών εισοδημάτων που διασφάλιζε η βραχυχρόνια μίσθωση.

Ταυτόχρονα, δεν ήταν λίγοι οι αλλοδαποί επενδυτές ή/και αλλοδαποί διαμεσολαβητές που συμμετείχαν στο «σαφάρι» αγοράς ακινήτων με στόχο την εκμετάλλευση μέσω πλατφορμών βραχυχρόνιας μίσθωσης και ταυτόχρονα την απόκτηση της πολυπόθητης golden visa.

Τα παραπάνω δεδομένα αποτελούν τους κύριους λόγους που τα τελευταία χρόνια καταγράφηκαν ραγδαίες αυξήσεις στις αγοραπωλησίες ακινήτων στο κέντρο της Αθήνας έως και τα τέλη του 2019, ενώ παράλληλα σε πολλές περιοχές καταγράφηκαν και ραγδαίες αυξήσεις των ζητούμενων τιμών πώλησης.

Η πανδημία του κορονοϊού άλλαξε τα δεδομένα σχεδόν στο σύνολο των κλάδων της οικονομίας της χώρας μας, ενώ οδήγησε κλάδους όπως την βραχυχρόνια μίσθωση και τον τουρισμό σε ραγδαία μείωση του τζίρου.

Το «πάγωμα» της βραχυχρόνιας μίσθωσης επέφερε και άμεσο «πάγωμα» στις αγοραπωλησίες ακινήτων με στόχο την άμεση ανακαίνιση και εγγραφή τους στις πλατφόρμες βραχυχρόνιες μίσθωσης. Μην ξεχνάμε ότι η βραχυχρόνια μίσθωση αποτέλεσε το λόγο για την αύξηση των μεταβιβάσεων ακινήτων στο κέντρο της Αθήνας τα τελευταία 4 χρόνια και ιδιαίτερα το 2015 που καταγράφηκε η πρώτη αύξηση της τάξεως + 46,8% σε σχέση με την προηγούμενη χρονιά, το 2016 οι αγοραπωλησίες αυξήθηκαν κατά 27,7 %, το 2017 κατά 18 % και το 2018 κατά 59,6 %.

Σε αντίθεση με τις προηγούμενες αυξητικές χρονιές, οι μεταβιβάσεις των ακινήτων βάσει του μητρώου μεταβιβάσεων της Γενικής Γραμματείας Πληροφοριακών Συστημάτων στο Δήμο Αθηναίων το 2020 μειώθηκαν κατά 47,77% και διαμορφώθηκαν στις 3.171 (αριθμητικά επίπεδα του 2017), όταν το 2019 ήταν 6.072, αλλά τα ποιοτικά χαρακτηριστικά των ακινήτων που αποτελούν το μεγαλύτερο μέρος των μεταβιβάσεων παραμένουν τα ίδια.

Το 85,03% των μεταβιβάσεων το 2020 είχαν τίμημα έως 100.000€

Το 2020 οι μεταβιβάσεις ακινήτων στο Δήμο Αθηναίων με τίμημα έως 100.000€ αποτελούν το 85,03% του συνόλου των μεταβιβάσεων σύμφωνα με το μητρώο μεταβιβάσεων της Γενικής Γραμματείας Πληροφοριακών Συστημάτων. Αξίζει να αναφέρουμε ότι το 2019 το αντίστοιχο ποσοστό ήταν 87,25%.

Συγκεκριμένα, το 45,26% των μεταβιβάσεων αφορούσε τίμημα έως 30.000€ και το 39,77%  τίμημα από 30.000€ έως 100.000€. Ενώ μόλις το 15,97% των μεταβιβάσεων αφορούσε τίμημα άνω των 100.000€, αυξημένο σε σχέση με το 2019 κατά 2,28 ποσοστιαίες μονάδες.

Παράλληλα, οι μεταβιβάσεις με τίμημα από 150.000€ έως 1εκατ.€, αποτελούν το 7,2% των μεταβιβάσεων και με τίμημα άνω του 1εκατ.€, αποτελούν το 0,583% .

Το 85,03% των μεταβιβάσεων με τίμημα έως 100.000€, δηλώνει εμπράκτως ότι η κτηματαγορά του κέντρου της Αθήνας δημιουργεί – εμπεριέχει επενδυτικές ευκαιρίες.

Το 84,88% των μεταβιβάσεων το 2020 αφορούσε ακίνητα έως 95τμ

Παράλληλα, το μεγαλύτερο ποσοστό των μεταβιβάσεων το 2020 αφορούσε ακίνητα έως 95τμ που αποτελούν και το 84,88% του συνόλου των μεταβιβάσεων. Αξίζει να αναφέρουμε ότι παρόμοια εικόνα είχαμε και το 2019 με το ποσοστό να αγγίζει το 84,55%.

Τα δημοφιλή τετραγωνικά μέτρα στο σύνολο των μεταβιβάσεων του 2020 είναι από 51τμ έως 75τμ, που αποτελούν το 26,9% των μεταβιβάσεων. Στη δεύτερη θέση των προτιμήσεων βρίσκονται τα ακίνητα με επιφάνεια από 31τμ έως 50τμ που αποτελούν το 24,90% των μεταβιβάσεων, οι γκαρσονιέρες – studio έως 30τμ που αποτελούν το 21,23% των μεταβιβάσεων, τα διαμερίσματα από 76τμ έως 95τμ αποτελούν το 11,85%, τα διαμερίσματα από 96τμ έως 120τμ το 8,56% και μόλις το 6,52% αφορούσε μεταβιβάσεις άνω των 121 τετραγωνικών μέτρων.

Βάση των παραπάνω, κατανοούμε ότι το ενδιαφέρον των επενδυτών το 2020 αλλά και το 2019 επικεντρώθηκε κυρίως σε ακίνητα μικρής επιφάνειας έως 50τμ και σε ακίνητα από 51τμ έως 75τμ με 2 Υ/Δ. Ακίνητα που εύκολα μπορούν να αξιοποιηθούν είτε με στόχο την ανακαίνιση και μεταπώληση, είτε μέσω της μακροχρόνιας μίσθωσης που η ζήτηση είναι συνεχώς αυξημένη ή/και μέσω της βραχυχρόνιας μίσθωσης για τα μικρότερα τετραγωνικά μέτρα (όταν επιστρέψουμε στην καθημερινότητα μας).

Το 78,15% των μεταβιβάσεων το 2020 αφορούσε κατοικίες

Όσον αφορά το είδος το είδος των ακινήτων, το 78,15% των μεταβιβάσεων το 2020 αφορούσε κατοικία, το 11,54% επαγγελματική στέγη και το 4,32% θέση στάθμευσης, παρόμοια η εικόνα ήταν και το 2019 με τα αντίστοιχα ποσοστά να διαμορφώνονται σε 81,37%, 12,92% και 2,09%.

Είναι σημαντικό να αναφέρουμε ότι το μόνο είδος ακινήτου που παρουσίασε αύξηση στις μεταβιβάσεις σε σχέση με το 2019 είναι οι θέσεις στάθμευσης όπου καταγράφεται αύξηση 2,23 ποσοστιαίων μονάδων.

Το 84,83% των μεταβιβάσεων το 2020 αφορούσε ακίνητα κατασκευής από το 1951 έως το 1980

Στη πρώτη θέση των μεταβιβάσεων το 2020 και με ποσοστό 43,84% βρίσκονται τα ακίνητα με έτος κατασκευής 1961-1970, στη δεύτερη θέση τα ακίνητα κατασκευής 1971-1980 με ποσοστό 25,1% και στη τρίτη θέση τα ακίνητα κατασκευής 1951-1960 με ποσοστό επί του συνόλου των μεταβιβάσεων 15,89%. Τα αντίστοιχα ποσοστά το 2019 ήταν, 40,85%, 27,88% και 14,88%.

Επιπλέον τα ακίνητα που μεταβιβάστηκαν στον Δήμο Αθηναίων εντός του 2020 με έτος κατασκευής από το 1981 έως και το 2020 αποτελούν μόλις το 12,81%, ενώ τα ακίνητα με έτος κατασκευής από το 2006 έως το 2020 το 3,85%.

Αντιλαμβανόμαστε ότι το μεγαλύτερο ποσοστό των ενδιαφερόμενων αγοραστών ακινήτων το 2020, όπως και το 2019, επέλεξαν ακίνητα μεγάλης ηλικίας, 50-60 έως και 70 ετών. Ενώ πολύ μικρή καταγράφεται η κίνηση στα νεότερα ηλικιακά ακίνητα που κρατούν τις τιμές τους σε υψηλά επίπεδα.

Το 2020 καταγράφηκε αύξηση κατά 14,06% της μέσης τιμής ανά τετραγωνικό μέτρο στο Δήμο Αθηναίων.

Σύμφωνα με τα δεδομένα που προκύπτουν από το μητρώο μεταβιβάσεων, το δημοφιλέστερο ακίνητο είναι από 51τμ έως 75τμ (26,9% του συνόλου των μεταβιβάσεων) με έτος κατασκευής από το 1961 έως το 1970 (40,85% του συνόλου των μεταβιβάσεων).

Βάση των διαθέσιμων στοιχείων που επεξεργαστήκαμε, το μέσο τίμημα για το δημοφιλέστερο ακίνητο όπως περιγράφεται παραπάνω το 2020 αυξήθηκε κατά 14,06% σε σχέση με το 2019 και διαμορφώνεται πλέον στα 761,96€/τ.μ., όταν πέρυσι ήταν 668€/τ.μ.

Τα παραπάνω δεδομένα αποδεικνύουν εμπράκτως ότι η κτηματαγορά στο κέντρο της Αθήνας έχει περιθώρια ανάπτυξης και αύξησης των αξιών. Παράλληλα, θα πρέπει να κατανοήσουμε ότι ανάμεσα στη ζητούμενη τιμή πώλησης και το τελικό τίμημα που πραγματοποιείται μια μεταβίβαση υπάρχει σε πολλές περιπτώσεις ένα discount που ανάλογα με την χρονική στιγμή και τα οικονομικά δεδομένα το ύψος του διαμορφώνεται αναλόγως.

 

ΜΕΤΑΒΙΒΑΣΕΙΣ ΑΚΙΝΗΤΩΝ					2019-2020
ΠΕΡΙΟΧΗ	2017	2018	2019	2020	ΜΕΤΑΒΟΛΗΕΠΙ ΤΟΙΣ %
ΑΘΗΝΑ	2.969	5.808	6.072	3.171	-47,77

Πηγή: Πανελλαδικό Δίκτυο E–Real Estates, Γενική Γραμματεία Πληροφοριακών Συστημάτων – Υπουργείο Οικονομικών

ΔΗΜΟΣ ΑΘΗΝΑΙΩΝΕΠΙΦΑΝΕΙΑ ΚΥΡΙΩΝ ΧΩΡΩΝ (Τ.Μ) ΕΤΟΣ ΚΑΤΑΣΚΕΥΗΣ 1961-1970	ΜΕΣΟ ΤΙΜΗΜΑ / ΜΕΤΑΒΙΒΑΣΗ2019	ΜΕΣΟ ΤΙΜΗΜΑ / ΜΕΤΑΒΙΒΑΣΗ2020	ΜΕΤΑΒΟΛΗΕΠΙ ΤΟΙΣ % 2019-2020
Από 51τμ έως 75τμ	668€/τ.μ.	761,96€/τ.μ.	+14,06 %

Πηγή: Πανελλαδικό Δίκτυο E–Real Estates, Γενική Γραμματεία Πληροφοριακών Συστημάτων – Υπουργείο Οικονομικών

ΔΗΜΟΣ ΑΘΗΝΑΙΩΝΤΙΜΗΜΑ ΔΙΚΑΙΩΜΑΤΟΣ ΣΕ€	ΑΡΙΘΜΟΣ ΜΕΤΑΒΙΒΑΣΩΝ / ΠΛΗΡΗΣ ΚΥΡΙΟΤΗΤΑ2019	ΠΟΣΟΣΤΟ ΕΠΙ ΤΟΥ ΣΥΝΟΛΟΥ ΕΠΙ ΤΟΙΣ %2019	ΑΡΙΘΜΟΣ ΜΕΤΑΒΙΒΑΣΩΝ / ΠΛΗΡΗΣ ΚΥΡΙΟΤΗΤΑ2020	ΠΟΣΟΣΤΟ ΕΠΙ ΤΟΥ ΣΥΝΟΛΟΥ ΕΠΙ ΤΟΙΣ %2020
0-9.999 €	1.100	19,68 %	619	20,57 %
10.000-19.999 €	941	16,83 %	416	13,82 %
20.000-29.999 €	731	13,07 %	327	10,87 %
30.000-39.999 €	586	10,40 %	354	11,76 %
40.000-49.999 €	438	7,83 %	246	8,17 %
50.000-99.999 €	1.087	19,44 %	597	19,84 %
100.000-149.999 €	355	6,35 %	212	7,04 %
150.000-199.999 €	143	2,55 %	76	2,56 %
200.000-299.999 €	118	2,11 %	92	3,05 %
300.000-499.999 €	39	0,69 %	43	1,426 %
500.000-999.999 €	36	0,64 %	8	0,26 %
1.000.000-1.999.999 €	10	0,17 %	3	0,09 %
2.000.000-2.999.999 €	3	0,053 %	1	0,033 %
Από 3.000.000 €	2	0,035 %	14	0,46 %
Σύνολο	5.589	100%	3.008	100%

Πηγή: Πανελλαδικό Δίκτυο E–Real Estates, Γενική Γραμματεία Πληροφοριακών Συστημάτων – Υπουργείο Οικονομικών

ΔΗΜΟΣ ΑΘΗΝΑΙΩΝΕΠΙΦΑΝΕΙΑ ΚΥΡΙΩΝ ΧΩΡΩΝ (Τ.Μ)	ΑΡΙΘΜΟΣ ΜΕΤΑΒΙΒΑΣΩΝ2019	ΠΟΣΟΣΤΟ ΕΠΙ ΤΟΥ ΣΥΝΟΛΟΥ ΕΠΙ ΤΟΙΣ %2019	ΑΡΙΘΜΟΣ ΜΕΤΑΒΙΒΑΣΩΝ2020	ΠΟΣΟΣΤΟ ΕΠΙ ΤΟΥ ΣΥΝΟΛΟΥ ΕΠΙ ΤΟΙΣ %2020
0-30	1.047	17,68 %	659	21,23 %
31-50	1.481	25,01 %	773	24,90 %
51-75	1.703	28,76 %	835	26,9 %
76-95	781	13,1 %	368	11,85 %
96-120	515	8,69 %	266	8,56 %
121-150	176	2,97 %	96	3,09 %
151-200	100	1,68 %	54	1,73 %
201-300	67	1,13 %	39	1,25 %
301 και άνω	50	0,84 %	14	0,45 %

Πηγή: Πανελλαδικό Δίκτυο E–Real Estates, Γενική Γραμματεία Πληροφοριακών Συστημάτων – Υπουργείο Οικονομικών

ΔΗΜΟΣ ΑΘΗΝΑΙΩΝΕΤΟΣ ΚΑΤΑΣΚΕΥΗΣ	ΑΡΙΘΜΟΣ ΜΕΤΑΒΙΒΑΣΩΝ2019	ΠΟΣΟΣΤΟ ΕΠΙ ΤΟΥ ΣΥΝΟΛΟΥ ΕΠΙ ΤΟΙΣ %2019	ΑΡΙΘΜΟΣ ΜΕΤΑΒΙΒΑΣΩΝ2020	ΠΟΣΟΣΤΟ ΕΠΙ ΤΟΥ ΣΥΝΟΛΟΥ ΕΠΙ ΤΟΙΣ %2020
1910-1920	16	0,32 %	18	0,67 %
1921-1930	38	0,76 %	6	0,22 %
1931-1940	83	1,66 %	41	1,53 %
1941-1950	69	1,38 %	31	1,16 %
1951-1960	792	15,89 %	397	14,88 %
1961-1970	2.185	43,84 %	1.090	40,85 %
1971-1980	1.254	25,1 %	744	27,88 %
1981-1990	133	2,66 %	105	3,93 %
1991-2000	99	1,98 %	52	1,94 %
2001-2005	107	2,14 %	81	3,03 %
2006-2010	121	2,42 %	95	3,56 %
2011-2017	78	1,56 %	0	–
2018-2020	8	0,16 %	8	0,29 %
Σύνολο	4.983	100%	2.668	100%

Πηγή: Πανελλαδικό Δίκτυο E–Real Estates, Γενική Γραμματεία Πληροφοριακών Συστημάτων – Υπουργείο Οικονομικών ,*Κατοικία, διαμέρισμα και μονοκατοικία

 

ΔΗΜΟΣ ΑΘΗΝΑΙΩΝΚΑΤΗΓΟΡΙΑ ΑΚΙΝΗΤΟΥ	ΑΡΙΘΜΟΣ ΜΕΤΑΒΙΒΑΣΩΝ2019	ΠΟΣΟΣΤΟ ΕΠΙ ΤΟΥ ΣΥΝΟΛΟΥ ΕΠΙ ΤΟΙΣ %2019	ΑΡΙΘΜΟΣ ΜΕΤΑΒΙΒΑΣΩΝ2020	ΠΟΣΟΣΤΟ ΕΠΙ ΤΟΥ ΣΥΝΟΛΟΥ ΕΠΙ ΤΟΙΣ %2020
Κατοικία/Διαμέρισμα	4.852	80,60 %	2.452	77,3 %
Μονοκατοικία	47	0,77 %	27	0,85 %
Οικόπεδα	0	–	0	–
Επαγγελματική Στέγη	763	12,92 %	366	11,54 %
Βιομηχανικά/Βιοτεχνικά	0	–	0	–
Θέσεις Στάθμευσης	127	2,09 %	137	4,32 %
Τουριστικές Εγκαταστάσεις/Νοσηλευτήρια/Ευαγή	4	0,066 %	2	0,063 %
Αποθήκες/Γεωργικά – Κτηνοτροφικά κτίρια	266	4,39 %	187	5,89 %
Σύνολο	6.059	100 %	3.171	100%

Πηγή: Πανελλαδικό Δίκτυο E–Real Estates, Γενική Γραμματεία Πληροφοριακών Συστημάτων – Υπουργείο Οικονομικών