Οι αυξήσεις 5,8%-6,7% το 2020 περιορίστηκαν σε 3%-7% το 2021 και συνέχισαν σε ανάλογους ρυθμούς το 2022. Παρά το άλμα τιμών σε ορισμένες περιοχές, υπάρχουν σημαντικές διαφορές ανάλογα με την πόλη και το προάστιο. Με αρκετή αναζήτηση ή έναν καλό μεσίτη μπορεί να βρεθούν ευκαιρίες σχεδόν για όλα τα βαλάντια.

Ιδιοκατοίκηση 75%

Στην Ελλάδα σύμφωνα με τα τελευταία διαθέσιμα στοιχεία το ποσοστό ιδιοκατοίκησης φτάνει κοντά στο 75%. Δηλαδή περίπου το 25% των οικογενειών ζει στο ενοίκιο, σε μία αγορά με ισχυρή ανοδική τάση στις τιμές. Ενδιαφέρον έχει ότι η άνοδος των τιμών δεν συνάδει με άνοδο στο κόστος ιδιοκτησίας, καθώς ένα σημαντικό μέρος που είναι οι φόροι που σχετίζονται με την ακίνητη περιουσία μειώνονται. Μάλιστα, υπάρχουν έρευνες που δείχνουν ότι με το σημερινό ύψος των ενοικίων ένας ιδιοκτήτης που ενοικιάζει το ακίνητό του στην Αθήνα μπορεί να κάνει απόσβεση της επένδυσής του στην αγορά ενός ακινήτου σε 17 έτη!

Στη γενική εικόνα βοηθά το παράδειγμα του Νομού Αττικής, καθώς έχει σημαντικές διαφοροποιήσεις στις τιμές από περιοχή σε περιοχή. » Παράδειγμα, μία οικογένεια μπορεί να βρει ένα διαμέρισμα άνω του 1^ου ορόφου με δύο δωμάτια από 430 ευρώ στο Κορωπί (320 ευρώ το 2019), 530 ευρώ στα Καμίνια (420 ευρώ το 2019), 660 ευρώ στο Γαλάτσι (450 ευρώ το 2019) και ανεβαίνει ανάλογα με τη συνοικία για να φτάσει σε περιοχές στα νότια προάστια με τιμές ενοικίασης 10,33 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο. Στη Γλυφάδα αυτή την περίοδο υπάρχουν αγγελίες για συγκρίσιμα ακίνητα ένα 65 τ.μ. με ενοίκιο 1.050 ευρώ τον μήνα και ένα διαμέρισμα 100 τ.μ. με 1.500 ευρώ τον μήνα.

Την ίδια στιγμή στη Θεσσαλονίκη τα ανάλογα ενοίκια ξεκινούν από 430 ευρώ στο Κορδελιό (400 ευρώ το 2019), στα 450 ευρώ στον Εύοσμο (330 ευρώ το 2019) και φτάνουν στα 700 ευρώ στην Περαία (500 ευρώ το 2019).

Ενας μισθός το κόστος στέγασης για μια οικογένεια

Τα στοιχεία είναι αποκαλυπτικά. Στην αρχή του 2022, η άνοδος των ενοικίων συνεχίστηκε συντηρώντας τις τάσεις που διαμορφώθηκαν στο τέλος του προηγούμενου έτους. Σύμφωνα με έκθεση της Eurostat, 62,1% των ενοικιαστών στη χώρα μας δαπάνησαν άνω του 50% του εισοδήματος για το κόστος στέγασης (ενοίκιο, κοινόχρηστα, λοιποί λογαριασμοί). Το άνωθεν ποσοστό κατατάσσει τη χώρα μας ως πρωταθλήτρια όσον αφορά στο κόστος στέγασης. Κόστος μη βιώσιμο για οποιονδήποτε εργαζόμενο. Αν προσμετρήσουμε και τις αυξήσεις των ζητούμενων ενοικίων που καταγράφηκαν το 2020 και το 2021, κατανοούμε ότι το πρόβλημα είναι μεγαλύτερο και σε πολλές περιπτώσεις οι ενοικιαστές δαπανούν ακόμη και έναν ολόκληρο μισθό για στέγαση αν πρόκειται για οικογενειακή κατοικία στο σύνηθες εμβαδό από 85 έως 110 τετραγωνικά μέτρα.

Πού θα βρείτε διαμερίσματα για οικογένεια έως 600 ευρώ

Σύμφωνα με τον Θεμιστοκλή Μπάκα, πρόεδρο του Πανελλαδικού Δικτύου E-Real Estates, η αναζήτηση κατοικίας με τα κριτήρια που ζητούν οι περισσότεροι από τους μεσίτες, δηλαδή άνω του 1^ου ορόφου, κατάλληλη για οικογένεια, με 2 υπνοδωμάτια, αποτελεί πλέον «Γολγοθά» για το σύνολο των συμπολιτών μας που αναζητούν κατοικία με διαθέσιμο κεφάλαιο τα 600 ευρώ το μήνα. Τα διαθέσιμα προς μίσθωση ακίνητα με ζητούμενο μίσθωμα έως 600 ευρώ στις περιοχές του κέντρου της Αθήνας αποτελούν το 19,96% του συνόλου, στα βόρεια προάστια μόλις το 0,71%, στα νότια το 4,03%, στα δυτικά το 35,58%, στο υπόλοιπο Αττικής το 27,20% και στον Πειραιά το 35,46%.

Σύμφωνα με τα αυτά τα δεδομένα, κατανοούμε ότι τα νέα ζευγάρια και οι οικογένειες που αναζητούν κατοικίες με 2 υπνοδωμάτια άνω του 1^ου ορόφου με ζητούμενο μίσθωμα έως 600 ευρώ μήνα μπορούν να αναζητήσουν ακίνητο σύμφωνα με τις άνωθεν προδιαγραφές στο κέντρο της Αθήνας αλλά θα πρέπει να γνωρίζουν ότι 8 στα 10 ακίνητα στην κατηγορία τιμής κοντά στα 600 ευρώ είναι παλαιότερης κατασκευής έως το 1980. Παράλληλα, στα δυτικά προάστια τα μισά ακίνητα με ζητούμενη τιμή πώλησης έως 600 ευρώ είναι κυρίως ακίνητα κατασκευής 1970-1990, ενώ στον Πειραιά είναι κατασκευής 1971-1980.

Μονόδρομος

Σε αυτό το πλαίσιο, για πολλούς οι περιοχές του υπολοίπου της Αττικής αποτελούν πλέον μονόδρομο, ειδικά για όσους αναζητούν κατοικίες νεότερης κατασκευής, όπου σχεδόν το 30% των ακινήτων με ζητούμενο μίσθωμα έως 600 ευρώ είναι κατασκευής 2001-2010.

Οπως τονίζει ο κ. Μπάκας, στο σύνολο των περιοχών του Νομού Αττικής η διαθεσιμότητα προς μίσθωση κατοικιών είναι πολύ μικρή έναντι των προηγούμενων χρόνων. Παράλληλα, όπως προκύπτει από τις αναρτημένες αγγελίες σε ιστοσελίδες, το μεγαλύτερο μέρος των ακινήτων με 2 υπνοδωμάτια άνω του 1^ου ορόφου και κατάλληλων για οικογένειες διατίθεται με ζητούμενες τιμές μίσθωσης μεγαλύτερες από 800 ευρώ τον μήνα, ιδιαίτερα τα κατασκευής μετά το 2000.

Αυτή την περίοδο, με τα 600 ευρώ που σύμφωνα με τους ειδικούς της αγοράς είναι ένα αντιπροσωπευτικό ενοίκιο που πληρώνει μία ελληνική οικογένεια, υπάρχει υψηλή διαθεσιμότητα ακινήτων, αλλά το τι μπορείς να νοικιάσεις σε αυτή την τιμή εξαρτάται σε μεγάλο βαθμό από την περιοχή. Στην Ανω Γλυφάδα-Τερψιθέα μπορείς να βρεις ακίνητα κοντά στα 60 τ.μ. 2ου ορόφου με δύο υπνοδωμάτια, στο κέντρο Ζωγράφου τα ακίνητα 2ου ορόφου κοντά στα 100 τ.μ. με δύο υπνοδωμάτια ξεκινούν από 550 ευρώ και ανεβαίνουν ανάλογα με τη χρονολογία κατασκευής ή αν έχει γίνει σημαντική ανακαίνιση. Στο κέντρο της Αθήνας, το μέσο διαθέσιμο ακίνητο είναι παλαιότερο, αλλά από 580 ευρώ υπάρχουν ευκαιρίες με ανάλογο εμβαδόν στο Γαλάτσι και τη Κυψέλη, ενώ στα δυτικά προάστια υπάρχουν και μεγαλύτερα διαμερίσματα 100-125 τ.μ. κατασκευής 1970-1980 από 500 ευρώ.

Σε ποιες περιοχές τα μισθώματα πήραν «φωτιά»

Οσον αφορά στο κέντρο της Αθήνας, ο πρόεδρος του Πανελλαδικού Δικτύου E-Real Estates επισημαίνει ότι οι τιμές ενοικίασης έχουν αυξηθεί κατά 20%-30% κατά μέσον όρο την τελευταία τριετία, ενώ στις περιοχές εκτός του κέντρου η αντίστοιχη άνοδος εκτιμάται ότι κινήθηκε πέριξ του 10%-15%. Ραγδαία αύξηση των ζητούμενων μισθωμάτων ακόμη και 50%, σύμφωνα με τις αναρτημένες αγγελίες σε ιστοσελίδες, καταγράφεται στις περιοχές του υπολοίπου Αττικής. Περιοχές που τα προηγούμενα χρόνια το ζητούμενο μίσθωμα ήταν προσιτό και δεν ήταν λίγοι οι ενδιαφερόμενοι ενοικιαστές που στράφηκαν σε περιοχές όπως Σπάτα, Μαρκόπουλο, όπου μπορούσαν να αναζητήσουν κατοικίες «μεγαλύτερες» όσον αφορά στα τετραφωνικά μέτρα και παράλληλα νεότερης κατασκευής.

Αυτή τη λογική για αναζήτηση κατοικίας στο υπόλοιπο Αττικής υιοθέτησαν αρκετοί συμπολίτες μας εν μέσω πανδημίας λόγω του ότι ήθελαν να βρεθούν κοντά στη φύση αλλά παράλληλα δημιουργήθηκε η ανάγκη για ένα επιπλέον δωμάτιο για χρήση γραφείου.

Υπόλοιπο Αττικής

Αξίζει να τονίσουμε όμως ότι μπορεί οι μεγαλύτερες αυξήσεις ποσοστιαία να καταγράφονται στις περιοχές του υπολοίπου Αττικής, αλλά σε απόλυτους αριθμούς τα μισθώματα είναι σε λογικά επίπεδα σε σχέση με τις περιοχές των νοτίων, βορείων προαστίων καθώς και των καλών περιοχών του κέντρου της Αθήνας.

Ο κ. Μπάκας τονίζει πως το κόστος στέγασης έχει εκτιναχθεί σε πολύ υψηλά επίπεδα και λόγω της ενεργειακής κρίσης υπάρχουν περιπτώσεις ενοικιαστών που τα κοινόχρηστα για τον μήνα Δεκέμβριο 2021 άγγιξαν ακόμη και τα 210 ευρώ με κοινόχρηστη θέρμανση για κατοικία κοντά στα 85 τετραγωνικά μέτρα. Δηλαδή, περίπου το 25% του μισθώματος για μισθώματα των 800 ευρώ τον μήνα ή και το 40% του μισθώματος αν πρόκειται για μίσθωμα της τάξεως των 500 ευρώ, κάτι που αφορά κυρίως μισθωτήρια πριν από το 2017.

Η αύξηση των τιμών κάνει την αναζήτηση κατοικίας πιο δύσκολη, αλλά ευκαιρίες υπάρχουν. Στην αναζήτηση, το «κλειδί» της επιτυχίας είναι τα ξεκάθαρα κριτήρια (περιοχή, παλαιότητα κτλ.) και ο συμβιβασμός στις παροχές (θέση πάρκινγκ, ενεργειακή απόδοση, τζάκι, πισίνα κτλ.). Το πρώτο βήμα είναι η αποδοχή ότι στην Ελλάδα το ενοίκιο που θα δαπανά κάθε μήνα μια τετραμελής οικογένεια, είναι μεγαλύτερο από μία μέση δόση στεγαστικού δανείου (450-550 ευρώ) και κοντά στο ύψος του κατώτατου μισθού (569 ευρώ καθαρά)…

Η ΑΝΟΔΙΚΗ ΠΟΡΕΙΑ ΤΩΝ ΕΝΟΙΚΙΩΝ

ΣΥΓΚΡΙΤΙΚΟΙ ΠΙΝΑΚΕΣ ΖΗΤΟΥΜΕΝΩΝ ΕΝΟΙΚΙΩΝ 2019-2022

 ΘΕΣΣΑΛΟΝΙΚΗ

Πηγή/Επεξεργασία: Ιστοσελίδες Αγγελιών Ακινήτων/Πανελλαδικό Δίκτυο E–Real Estates, 2019, κατοικίες άνω του 1^ου ορόφου μετά το 2000 έτος κατασκευής, 2Υ/Δ

Διαθεσιμότητα διαμερισμάτων με 2Υ/Δ

κατάλληλων για οικογένεια έως 600€/μήνα

Πηγή/Επεξεργασία: Ιστοσελίδες Αγγελιών Ακινήτων/Πανελλαδικό Δίκτυο E-RealEstates, κατοικίες άνω του 1^ου ορόφου με 2-3ΥΔ

ΠΑΡΑΔΕΙΓΜΑΤΑ ΑΚΙΝΗΤΩΝ ΜΕ ΖΗΤΟΥΜΕΝΟ ΜΙΣΘΩΜΑ ΕΩΣ 600€

Πηγή/Επεξεργασία: Ιστοσελίδες Αγγελιών Ακινήτων/Πανελλαδικό Δίκτυο E-RealEstates, κατοικίες άνω του 1^ου ορόφου με 2-3ΥΔ έως 600€/μήνα.

*Μερική ανακαίνιση, ** Ολική Ανακαίνιση