Η μικρή διαθεσιμότητα των ακινήτων δεν αφήνει πολλά περιθώρια για μεγάλες μειώσεις των τιμών. Αυξημένη η ζήτηση, παρά την ανύπαρκτη οικοδομική και κατασκευαστική δραστηριότητα τα προηγούμενα χρόνια. Ο παράγοντας της βραχυχρόνιας μίσθωσης και τα ανακαινισμένα, επιπλωμένα διαμερίσματα.

 Μαρίνα Φούντα

14/11/2020

Σε αγορά «πολλών και διαφορετικών» ταχυτήτων αναδεικνύεται το εγχώριο real estate το 2020, βιώνοντας στον υπέρτατο βαθμό τις σοβαρές και πρωτοφανείς επιπτώσεις της υγειονομικής κρίσης που προκάλεσε η πανδημία του κορονοϊού.

Όπως επισημαίνουν παράγοντες της εγχώριας κτηματαγοράς, το ελληνικό real estate σχεδόν «πάγωσε» τους προηγούμενους μήνες, όπως συνέβη στο σύνολο της παγκόσμιας αγοράς ακινήτων, μετά το σφοδρό τσουνάμι που ξεσήκωσε στο πέρασμά της η πανδημία. Στην Ελλάδα, οι επενδύσεις μπήκαν «στον πάγο», ενώ οι αγοραπωλησίες ακινήτων, κατάλληλων για κατοικίες, κατέβασαν «ταχύτητα», με τους ιδιοκτήτες και τους υποψήφιους αγοραστές να επιλέγουν να τηρήσουν στάση αναμονής, μέχρις ότου περάσει η «καταιγίδα». Στο μέτωπο της ενοικίασης, μεγάλες ανατροπές προκάλεσε το πλήγμα που δέχθηκαν οι πλατφόρμες τύπου Airbnb, στρέφοντας μαζικά το ενδιαφέρον από τη βραχυχρόνια στη μακροχρόνια – παραδοσιακή μίσθωση, ενώ μπροστά σε πρωτόγνωρες συνθήκες βρέθηκαν και οι ιδιοκτήτες επαγγελματικών ακινήτων/γραφειακών χώρων, λόγω της κατακόρυφης αύξησης της τηλεργασίας.

Παρά τη ριζική ανατροπή του τοπίου στην αγορά ακινήτων διαπιστώνεται μια κοινή συνισταμένη, η οποία δεν είναι άλλη από την πορεία διαμόρφωσης των τιμών. Κατά γενική ομολογία και παρά την πανδημία, οι τιμές των ακινήτων στην Ελλάδα δεν έχουν «πέσει». Οι τιμές διατηρούνται σε υψηλά επίπεδα, είτε πρόκειται για αγοραπωλησία ακινήτου, είτε για ενοικίαση.

Αυτό επιβεβαιώνεται άλλωστε και από την έρευνα που έδωσε στη δημοσιότητα η Τράπεζα της Ελλάδας στα τέλη Σεπτεμβρίου, από την οποία προκύπτει πως οι τιμές – φωτιά καλά κρατούν, παρά την πανδημία. Μάλιστα, σύμφωνα με τα ευρήματα, οι τιμές των διαμερισμάτων, σε πανελλαδικό επίπεδο, αυξήθηκαν τους μήνες του πρώτου lockdown στη χώρα.

Με βάση τα στοιχεία που είχε συγκεντρώσει η ΤτΕ από τα πιστωτικά ιδρύματα, εκτιμάται ότι στο τρίμηνο Απριλίου – Ιουνίου 2020 οι τιμές των διαμερισμάτων (σε ονομαστικούς όρους) ήταν κατά μέσο όρο αυξημένες κατά 4,1% σε σύγκριση με το αντίστοιχο τρίμηνο του 2019.

Τι ισχύει για τα «νέα» και «παλαιά» διαμερίσματα

Πιο αναλυτικά, η αύξηση των τιμών το δεύτερο τρίμηνο του 2020 σε σχέση με το αντίστοιχο τρίμηνο του 2019 ήταν 5,4% για τα «νέα» διαμερίσματα, δηλαδή ηλικίας έως 5 ετών και 3,2% για τα «παλαιά», ήτοι ηλικίας άνω των 5 ετών.

Με βάση τα αναθεωρημένα στοιχεία της ΤτΕ, το πρώτο τρίμηνο του 2020 σημειώθηκε αύξηση των τιμών των «νέων» διαμερισμάτων κατά 7,7%, ενώ οι τιμές των «παλαιών» διαμερισμάτων αυξήθηκαν κατά 6,0% σε σύγκριση με το αντίστοιχο τρίμηνο του 2019. Από την ανάλυση των στοιχείων κατά γεωγραφική περιοχή προκύπτει ότι η αύξηση των τιμών των διαμερισμάτων το δεύτερο τρίμηνο του 2020 σε σχέση με το αντίστοιχο τρίμηνο του 2019 ήταν 6,8% στην Αθήνα, 4,2% στη Θεσσαλονίκη, 0,8% στις άλλες μεγάλες πόλεις και 2,0% στις λοιπές περιοχές της χώρας.

Για το σύνολο των αστικών περιοχών της χώρας, το δεύτερο τρίμηνο του 2020 οι τιμές των διαμερισμάτων αυξήθηκαν κατά 4,8% σε σύγκριση με το δεύτερο τρίμηνο του 2019. Με βάση τα αναθεωρημένα στοιχεία, το πρώτο τρίμηνο του 2020 η αντίστοιχη αύξηση των τιμών των διαμερισμάτων στις αστικές περιοχές ήταν 7,0%, ενώ για το σύνολο του 2019 η μέση ετήσια αύξηση διαμορφώθηκε στο 7,4%.

Γιατί παραμένουν «τσουχτερά» τα ενοίκια

Σταθεροποιητικές τάσεις καταγράφουν τα ενοίκια στο κέντρο της Αθήνας, όπως προκύπτει από τα τελευταία διαθέσιμα στοιχεία παραγόντων της εγχώριας κτηματαγοράς. Όπως επιβεβαιώνει πρόσφατη έρευνα του Πανελλαδικού Δικτύου Κτηματομεσιτών E-Real Estates, για τα διαμερίσματα από 70 έως 110 τμ, κυρίως 1ου και 2ου ορόφου, οι ζητούμενες τιμές παραμένουν κατά κύριο λόγο σταθερές, καθώς καταγράφονται είτε ελαφρές μειώσεις, είτε ελαφρές αυξήσεις σε ό,τι αφορά την κατώτερη ή/και ανώτερη ζητούμενη τιμή μίσθωσης.

Το μεγαλύτερο πρόβλημα που καταγράφεται τη φετινή χρονιά είναι η πολύ μικρή διαθεσιμότητα ακινήτων προς μίσθωση, ιδίως για ακίνητα έως 15 ετών, δηλαδή για ακίνητα κατασκευής μετά το 2005. «Η μικρή διαθεσιμότητα οφείλεται στο γεγονός ότι τα περισσότερα διαμερίσματα έχουν νοικιαστεί τα προηγούμενα χρόνια. Η έλλειψη ενός ικανοποιητικού αριθμού ακινήτου αποδίδεται στην ανύπαρκτη οικοδομική δραστηριότητα κατά τα χρόνια των μνημονίων και ταυτόχρονα στο γεγονός ότι οι κατασκευαστές νεόδμητων διαμερισμάτων, στοχεύουν στην πώληση του ακινήτου και όχι στην ενοικίασή του», εξηγεί στο insider.gr o πρόεδρος του Πανελλαδικού Δικτύου Κτηματομεσιτών E-Real Estates, Θεμιστοκλής Μπάκας.

«Σε ό,τι αφορά τα ακίνητα μεγαλύτερης ηλικίας – άνω των 15 ετών – αυτά είναι κυρίως διαμερίσματα κατασκευής από το 1975 έως το 1990, μερικώς ή ολικώς ανακαινισμένα. Για τα ακίνητα άνω της 15ετίας, σε πολλές περιπτώσεις, λόγω της έλλειψης διαθεσιμότητας, οι ζητούμενες τιμές μίσθωσης αγγίζουν τις ζητούμενες τιμές διαμερισμάτων έως 15 ετών», προσθέτει, εξηγώντας με απλά λόγια γιατί τα ενοίκια στη χώρα παραμένουν «τσουχτερά».

Μάλιστα, σύμφωνα με τον κ. Μπάκα, πλέον αποτελεί καθαρή… τύχη η εξεύρεση κατοικίας, κατάλληλης για οικογένεια, με μηνιαίο μίσθωμα έως 550 ευρώ, στο σύνολο σχεδόν του Νομού Αττικής. H ζήτηση αφορά κυρίως σε διαμερίσματα από 70 τμ και πάνω, με δύο τουλάχιστον υπνοδωμάτια και βρίσκονται υψηλότερα του πρώτου ορόφου. Η ζήτηση είναι αυξημένη, ωθώντας ανοδικά και τις τιμές.

«Όταν κάποιο ακίνητο με τα συγκεκριμένα χαρακτηριστικά δημοσιεύεται σε portal αγγελιών, η ζήτηση είναι πολύ μεγάλη. Μέσα στα πρώτα 5-10 λεπτά της δημοσίευσης, τα τηλέφωνα που δεχόμαστε είναι πραγματικά εκατοντάδες» αποκαλύπτει ο κ. Μπάκας και εξηγεί πως «πλέον είναι λίγες οι περιοχές στο Νομό Αττικής που παρουσιάζουν τα συγκεκριμένα χαρακτηριστικά και έχουν κατασκευαστεί μετά την περίοδο 1990-1995. Το μεγαλύτερο ποσοστό των ακινήτων που διατίθενται προς μίσθωση είναι ακίνητα μεγαλύτερης ηλικίας».

«Αναφορικά με τα μισθώματα των κατοικιών, είχε καταστεί πολύ δυσκολότερη τα τελευταία χρόνια η εύρεση κατάλληλων ακινήτων με προσιτά ενοίκια προς μακροχρόνια μίσθωση. Οι κύριοι λόγοι σχετίζονται πρωτίστως με τη χαμηλή κατασκευαστική δραστηριότητα που έχει οδηγήσει σε έλλειψη νεόδμητων σύγχρονων κατοικιών προς ενοικίαση αλλά και την εκτίναξη της απήχησης των βραχυχρόνιων μισθώσεων, ιδιαίτερα σε δημοφιλείς (και τουριστικά) οικιστικές περιοχές», δηλώνει στο insider.gr η Στέλλα Ραμοπούλου, Senior Associate, Market Research στην Arbitrage Real Estate.

Όπως προσθέτει η κυρία Ραμοπούλου «η εμφάνιση της πανδημίας οδήγησε σε σημαντική αύξηση προσφοράς ενοικιαζόμενων διαμερισμάτων προς μεσοπρόθεσμη (μερικών μηνών ή ετήσια) μίσθωση, επειδή πολλά διαμερίσματα που προσφέρονταν για βραχυχρόνια (ημερών ή εβδομάδων) μίσθωση σταμάτησαν να έχουν τουριστική κατά κύριο λόγο ζήτηση και οι ιδιοκτήτες τους επέλεξαν να τα προσφέρουν για σχετικά μεγαλύτερης διάρκειας ενοικίαση. Το γεγονός αυτό μπορεί να έχει θετικό αντίκτυπο στην προσφορά ποιοτικότερων λύσεων αλλά όχι τόσο στα επίπεδα των μισθωμάτων καθώς πρόκειται για πλήρως επιπλωμένα και εξοπλισμένα διαμερίσματα, νεόδμητα ή πλήρως ανακαινισμένα, ένα προϊόν που δεν προσφερόταν σε τέτοια έκταση μέχρι πρότινος στην ελληνική αγορά. Τα ενοίκια των ακινήτων αυτών είναι κατά κανόνα υψηλότερα συγκριτικά με ένα κενό μη ανακατασκευασμένο ακίνητο στην ίδια περιοχή. Σε ορισμένες περιπτώσεις, ωστόσο, παρατηρείται και πτώση ενοικίων κυρίως σε παλαιότερα διαμερίσματα χαμηλότερων προδιαγραφών ως απόρροια εξορθολογισμού των τιμών λόγω και των οικονομικών επιπτώσεων της πανδημικής κρίσης».

Πόσο έχουν αυξηθεί τα ενοίκια

Το 2018 το μέσο ενοίκιο στην περιοχή της Αττικής αυξήθηκε κατά 7%, ενώ το 2019 εκτιμάται ότι η αγορά «έτρεξε» με ετήσιο ρυθμό αύξησης της τάξης του 10%. Μάλιστα, όσον αφορά στο κέντρο της Αθήνας, όπου καταγράφονται και οι μεγαλύτερες αυξήσεις, οι τιμές ενοικίασης έχουν αυξηθεί κατά 20%-30% κατά μέσον όρο την τελευταία διετία, ενώ στις περιοχές εκτός του κέντρου η αντίστοιχη άνοδος εκτιμάται ότι κινήθηκε πέριξ του 10%-15%.

Σταθερά τα μισθώματα για γραφειακούς χώρους

Η πανδημία του κορονοϊού και δη η νέα πραγματικότητα της τηλεργασίας γεννούν ένα νέο τοπίο για τους γραφειακούς χώρους στην Ελλάδα.

Στελέχη της κτηματαγοράς που συμμετείχαν πρόσφατα στο συνέδριο της Prodexpo εξήγησαν πως η ζήτηση για χώρους γραφείων δεν φαίνεται να επηρεαστεί σε μεγάλο βαθμό από την πανδημία, ενώ δεν υπάρχουν ενδείξεις πως δεν προχώρησαν συμφωνίες που είχαν ξεκινήσει πριν το ξέσπασμα της πανδημίας. Ωστόσο, ακόμη είναι νωρίς να αξιολογηθεί πλήρως η κατάσταση, μεσούσης της πανδημίας, ενώ περισσότερη σαφήνεια αναμένεται να διαφανεί το προσεχές διάστημα.

Σύμφωνα με τη Δίκα Αγαπητίδου, διευθύντρια της εταιρείας JLL – Athens Economics, η τρέχουσα κατάσταση της αγοράς γραφειακών χώρων δεν είναι ενδεικτική, καθώς  δεν έχει ακόμη κάτσει η «σκόνη» της πανδημίας. Η εικόνα αναμένεται να ξεκαθαρίσει το 2021, τόνισε, ενώ εξήγησε πως πλέον ολοένα και περισσότεροι μεγάλοι πελάτες αναζητούν «πράσινα» κτήρια, υψηλών προδιαγραφών, ικανά να θεωρηθούν ως τα πλέον ασφαλή.

Όπως ανέφερε ο General Manager της ΔΑΝΟΣ – BNP Paribas Real Estate, Γιάννης Παρασκευόπουλος, η ζήτηση για γραφεία συνεχίζει να υπάρχει. «Ο κόσμος συνεχίζει να ψάχνει γραφειακούς χώρους. Υπάρχει μεσιτικό ενδιαφέρον. Μπορεί η προσφορά να είναι χαμηλή, ωστόσο ζήτηση συνεχίζει να υπάρχει», τόνισε. Σε ό,τι αφορά τα μισθώματα για τους χώρους γραφείων, ο κ. Παρασκευόπουλος δεν βλέπει διαφοροποίηση, τονίζοντας πως κινούνται «πάνω κάτω στα ίδια επίπεδα», ενώ εστιάζοντας στα γραφεία υψηλών προδιαγραφών, αναγνώρισε πως η ανάπτυξή τους είναι μικρή.

Τιμές – φωτιά για την πώληση νεόδμητων ακινήτων

Σε ό,τι αφορά την αγορά και πώληση ακίνητης περιουσίας, οι τιμές των νεόδμητων διαμερισμάτων διατηρούνται σε υψηλά επίπεδα, ενώ πιέσεις αναμένεται να δεχθούν οι τιμές των μεταχειρισμένων/μεγάλης ηλικίας ακινήτων.

«Ο λόγος που οι τιμές των νεόδμητων διαμερισμάτων παραμένουν σε υψηλά επίπεδα είναι ο εξής: Ο αριθμός των διαθέσιμων πραγματικά νεόδμητων ακινήτων και όχι ανακαινισμένων, είναι μικρός σε σχέση με τον συνολικό αριθμό ακινήτων που διατίθενται προς πώληση. Μάλιστα, οι τιμές δεν αναμένεται να επηρεαστούν άμεσα από τις οικονομικές επιπτώσεις της πανδημίας. Κι αν επηρεαστούν, αυτό θα είναι σε πολύ μικρό βαθμό», σημειώνει ο κ. Μπάκας.

Επί της ουσίας, τα διαθέσιμα ακίνητα είναι λιγοστά στην κτηματαγορά, ενώ οι κατασκευαστές σε μεγάλο ποσοστό δεν «πιέζονται» να ρίξουν τις τιμές. Σύμφωνα με τα στοιχεία που έχει επεξεργαστεί το Πανελλαδικό Δίκτυο Κτηματομεσιτών E-Real Estates, αυτή τη στιγμή ο πραγματικός αριθμός νεόδμητων ακινήτων (70-110τμ) κατάλληλων για οικογένειες, κατασκευής μετά το 2018, δεν ξεπερνά στο σύνολό του τα 2.000 στην επικράτεια του Νομού Αττικής.

«Μπορεί οι αγγελίες νεόδμητων ακινήτων προς πώληση με τα παραπάνω χαρακτηριστικά να είναι περισσότερες, αλλά ας μην ξεχνάμε ότι στα portal αγγελιών ένα διαμέρισμα μπορεί να έχει εγγραφεί – καταχωρηθεί περισσότερες από 2-3 φορές από διαφορετικό διαχειριστή (μεσίτη, κατασκευαστή, ιδιοκτήτη κλπ.) για την πώλησή του. Άρα ο πραγματικός αριθμός διαθέσιμων ακινήτων είναι αρκετά μικρότερος», επισημαίνει ο κ. Μπάκας.

Όπως παρατηρεί, από την πλευρά της, η κυρία Ραμοπούλου «στην αγορά κατοικιών τα δύο τελευταία έτη και μέχρι και το πρώτο τρίμηνο του 2020 παρατηρήθηκε, μεσοσταθμικά, αύξηση των τιμών πώλησης στις κατοικίες. Οι τάσεις ήταν μικτές σε τοπικό επίπεδο, ενώ σε περιοχές με έντονο επενδυτικό ενδιαφέρον οι σχετικές αυξήσεις τιμών ήταν πιο σημαντικές. Το γεγονός αυτό μπορεί να αποδοθεί αφενός στην οικονομική ανάταση που είχε σημειωθεί, αφετέρου σε επενδυτικές αγορές με σκοπό την αναβάθμιση και στη συνέχεια διάθεση των διαμερισμάτων προς βραχυχρόνια μίσθωση. Σε κάθε περίπτωση, στην Αθήνα παρατηρούνται διαφοροποιήσεις στις ζητούμενες τιμές πώλησης ανά περιοχή και με βάση τον τύπο κατοικίας, την ποιότητα και το έτος κατασκευής».

«Η εμφάνιση της πανδημίας και τα μέτρα περιορισμού των μετακινήσεων διαμόρφωσαν μία νέα σχέση των ανθρώπων με την κατοικία τους, επαναφέροντας στο επίκεντρο την ανάγκη για οικίες που προωθούν, με τα τεχνικά χαρακτηριστικά τους και το σχεδιασμό τους, την υγεία και την ευεξία στους χρήστες. Τα χαρακτηριστικά αυτά συγκεντρώνονται κατά κανόνα σε οικιστικά κτήρια πιο σύγχρονων προδιαγραφών, ανακατασκευασμένων ή νεόδμητων, τα οποία για το λόγο αυτό διατηρούν – και σε κάποιες περιπτώσεις ενισχύουν – τις σχετικά υψηλότερες τιμές πώλησής τους», σημειώνει η κυρία Ραμοπούλου.

Διαφορετική η εικόνα στα ακίνητα μεγάλης ηλικίας

Διαφορετική είναι, την ίδια ώρα, η εικόνα που επικρατεί στην αγορά των μεταχειρισμένων μεγάλης ηλικίας ακινήτων.

«Ανάλογα με τις ανάγκες του εκάστοτε πωλητή, το μεγαλύτερο μέρος των αγοραπωλησιών θα ολοκληρώνεται με αισθητές μειώσεις των ζητούμενων αρχικών τιμών πώλησης των ιδιοκτητών. Τα ακίνητα που θα βρεθούν στο επίκεντρο μεγάλων πιέσεων για τη μείωση της ζητούμενης τιμής πώλησης από τους ενδιαφερόμενους αγοραστές θα είναι κυρίως τα ακίνητα μεταχειρισμένα μεγάλης ηλικίας και κυρίως ακίνητα άνω των 20 ετών. Θεωρούμε πως οι μεγαλύτερες μειώσεις θα καταγραφούν κυρίως σε ακίνητα ηλικίας 30-40 ετών, όπου οι ιδιοκτήτες τους είδαν τις αξίες τους να ανεβαίνουν το προηγούμενο χρονικό διάστημα», σχολιάζει ο κ. Μπάκας.

Γνώστες της εγχώριας κτηματαγοράς αναφέρουν πως το εύρος των μειώσεων στις τιμές πώλησης θα εξαρτηθεί από το γενικότερο οικονομικό περιβάλλον της χώρας μας, μεσούσης της πανδημίας, τη δυναμική της μεσαίας τάξης, τη στάση των ξένων επενδυτών προς το ελληνικό real estate το επόμενο χρονικό διάστημα, καθώς και από τον αριθμό των διαθέσιμων ακινήτων προς πώληση στην ελληνική κτηματαγορά και τη ζητούμενη τιμή αυτών.