Σε μια εποχή που η ζήτηση για ακίνητα βρίσκεται σε πολύ ανοδική τροχιά, ο κ. Μπάκας διασαφηνίζει τις τάσεις της αγοράς, εκτιμώντας ότι η πλειοψηφία των αγοραστών ενδιαφέρεται για αγορά ακίνητης περιουσίας αξίας -κατά μέσο όρο- περί τις 160.000 ευρώ.

Ενώ μιλάει και για την σαφή στροφή των ξένων fund στην αγορά των αυτοτελών κτιρίων και για τις… βλέψεις των επενδυτών προς τις μονάδες φροντίδας ηλικιωμένων, οι οποίες θα μπορούσαν να δώσουν νέα διάσταση και στα συνταξιοδοτικά προγράμματα που θα προσφέρουν οι ασφαλιστικές.

Διαβάστε αναλυτικά τη συνέντευξη του κ. Μπάκα: 

Σε τι κατάσταση είναι η κτηματαγορά κ. Μπάκα; Είναι τόσο μεγάλη η ζήτηση σε σχέση με την προσφορά όσο ακούγεται;

Είναι αλήθεια ότι υπάρχουν περιοχές με πολύ μεγάλη αύξηση τιμών, ειδικά σε σχέση με τις τιμές στα χρόνια του μνημονίου όπου είχαν μειωθεί έως και 42%. Αυτό όμως δεν ισχύει σε πανελλαδικό επίπεδο. Επίσης αξίζει να σημειωθεί ότι σε πολλές περιπτώσεις ακόμη και το ακριβότερο ακίνητο υπολείπεται και κατά 20% σε σχέση με το 2007.

Σε κάθε περίπτωση άλλο το κέντρο της Αθήνας, άλλο τα νότια προάστια, άλλο οι Σέρρες ή η Καρδίτσα. Επίσης, άλλο τα νεόδμητα ακίνητα, τα οποία δεν είναι και πάρα πολλά και έχουν και μεγάλη ζήτηση, άλλο τα παλαιότερα.

Σε γενικές γραμμές πάντως είναι εντελώς λογικό, όσο απομακρυνόμαστε από τα χρόνια του μνημονίου, κάθε χρόνο να έχουμε έναν αυξητικό ρυθμό. Από το 2019 και μετά άρχισαν να βγαίνουν κάποιες οικοδομικές άδειες, με αποτέλεσμα να βλέπουμε άνοδο στις κατασκευές ακόμα και 25-30% σε κάποιες περιοχές. Από την άλλη, πολλές οικοδομές που χτίζονται τώρα, προέρχονται από 10-11 χρόνια στασιμότητας. Από το 2022 θα αρχίσουμε να βλέπουμε πιο έντονη οικοδομική δραστηριότητα. Και αυτό δεν το βλέπουμε σε όλη την Ελλάδα, το βλέπουμε στην Αθήνα και σχεδόν σε όλα τα προάστια της Αττικής, το βλέπουμε σε μικρότερο βαθμό στη Θεσσαλονίκη και τη Λάρισα, αλλά στην επαρχία βλέπουμε ότι δεν είναι τόσο έντονο αυτό το φαινόμενο. Θα δούμε την κινητικότητα στην επαρχία από τα μέσα του 2022 και μετά πολύ πιο έντονα. Πάντα συμβαίνει αυτό, η Αθήνα με την επαρχία έχει μια «διαφορά φάσης» 1,5-2 έτη.

Με την αύξηση της οικοδομικής δραστηριότητας δεν είναι λογικό να αναμένει κάποιος μείωση των τιμών των παλαιότερων ακινήτων; 

Δεν θα έχουμε μείωση των τιμών γιατί συμβαίνει το εξής: έχουμε άνοδο της τιμής των οικοδομικών υλικών, ο οποίος είναι ένας παράγοντας που δεν ρυθμίζεται από την αγορά, από τον κατασκευαστή δηλαδή ή τον αγοραστή. Έχουμε επίσης αύξηση στην τιμή των οικοπέδων και των ποσοστών αντιπαροχής. Επειδή ενδέχεται να μην υπάρξει έντονο αγοραστικό ενδιαφέρον λόγω της ανόδου των τιμών, θεωρούμε ότι αυτή η αύξηση θα επιμεριστεί είτε μειώνοντας το κέρδος του ο κατασκευαστής είτε πιέζοντας τις τιμές πώλησης στις διαπραγματεύσεις, ακόμα και του ποσοστού αντιπαροχής. Βλέπουμε επίσης ότι κάποιος κατασκευαστής που το 2021 ή το 2020 είχε πάρει προκαταβολές κλειδώνοντας την τιμή της πώλησης από τα σχέδια, τώρα που θα πρέπει να υλοποιήσει το έργο με τις αυξημένες τιμές των οικοδομικών υλικών, στα διαμερίσματα που δεν έχουν πουληθεί θα αυξήσει τις τιμές για να περιορίσει τη ζημιά.

Τι ακίνητα επιλέγουν οι ιδιώτες στην Ελλάδα και ποιες είναι αντίστοιχα οι επιλογές των ξένων fund; 

Οι πιο πολλοί ιδιώτες κινούνται σε ακίνητα αξίας έως 160 χιλιάδες ευρώ. Γι’ αυτό και βλέπουμε οτι τα περισσότερα στεγαστικά δάνεια που δίνουν οι τράπεζες είναι αξίας 90-100 χιλιάδων ευρώ. Τα υπόλοιπα είναι η ιδία συμμετοχή τους. Ζητούν κυρίως δυο υπνοδωμάτια και γύρω στα 75 – 95 τετραγωνικά μέτρα. Βέβαια αντιλαμβανόμαστε ότι όσον αφορά στο νομό Αττικής, τα ακίνητα αυτά για παράδειγμα στο κέντρο της Αθήνας θα είναι του 1970, μερικώς ή ολικώς ανακαινισμένα, ανάλογα την ακριβή περιοχή. Στα προάστια της Αττικής μπορούν τα σπίτια να είναι πιο καινούργια σε αυτά τα χρήματα, ακόμα και μέχρι το 2000. Ή ακόμα και στα προάστια του Πειραιά. Στην υπόλοιπη Ελλάδα μπορούμε να βρούμε με τα συγκεκριμένα χρήματα σπίτια 15ετίας και 20ετίας.

Υπάρχει όμως και μια άλλη κατηγορία ανθρώπων: εκείνοι που πλήρωναν ενοίκιο, έχουν όμως και αρκετές αποταμιεύσεις και βλέποντας τώρα την άνοδο των ενοικίων σκέφτονται το προφανές: γιατί να πληρώνω τόσα λεφτά στο ενοίκιο και να μην αγοράσω ένα σπίτι; Ζούμε πλέον το ίδιο δίλημμα που επικράτησε στην κτηματαγορά το 2006 όταν είχαμε πολλές αγοραπωλησίες. Επανήλθε λόγω της ραγδαίας αύξησης των ενοικίων. Σε αναγκάζει η ίδια η πραγματικότητα να μπεις σε αυτή τη διαδικασία. Πάντως, υπολείπονται ακόμα τα στεγαστικά που το 2021 ήταν 900 εκατομμύρια ευρώ ενώ το 2005 ήταν 15,5 δισ. ευρώ!

Τα fund από την άλλη κοιτούν να βρουν κυρίως οικιστικά αυτοτελή ακίνητα (μονοκατοικίες – διπλοκατοικίες) με στόχο την άμεση ανακαίνιση και μεταπώληση ή τη μακροχρόνια μίσθωση, δεδομένης της θετικής εξέλιξης στην αγορά. Φύγαμε από τη λογική αναζήτησης διαμερίσματος για ανακαίνιση και ο λόγος είναι ότι αυτό που είδαν για παράδειγμα οι Ισραηλινοί επενδυτές είναι ότι ανακαινίζουν ένα διαμέρισμα αλλά δεν μπορούν να πάρουν την υπεραξία που θα μπορούσαν να πάρουν διότι αν κάποιος έρθει και δει την πολυκατοικία του 1970 που δεν έχει ανακαινιστεί ποτέ, υπολείπεται και τους δημιουργεί πρόβλημα για να πάρουν την υπεραξία. Οπότε όλοι έχουν στραφεί πλέον σε αυτοτελή κτίρια. Ωστόσο, τα πιο πολλά αυτοτελή έχουν ήδη πουληθεί και η αγορά δεν διαθέτει τόσο μεγάλη γκάμα, είναι ελάχιστα. Η μόνη περιοχή που διαθέτει αυτοτελή ακίνητα είναι ο Πειραιάς. Άρα θα μετατοπιστεί η ζήτηση από το κέντρο της Αθήνας που υπήρχε και υπάρχει προς τον Πειραιά, με τη δυναμική του τραμ, του μετρό και των αναπλάσεων που γίνονται να παίζουν τον δικό τους ρόλο. Όλα αυτά τονώνουν το επενδυτικό ενδιαφέρον.

Πόσο σημαντική είναι η ασφάλιση των κτιρίων για τους σύγχρονους αγοραστές; 

Αυτή είναι η πιο σημαντική ερώτηση. Εάν κάποιος θέλει να πει ότι έχει κάνει μια ασφαλή επένδυση και η αξία του ακινήτου παραμένει πάντα σταθερή και αυξητική ό,τι και να γίνει, είναι μόνο μέσω της ασφάλισης. Όποιος θεωρεί ότι αγοράζει ένα σπίτι και η αξία του παραμένει σταθερή και δεν κλονίζεται με τίποτα, κάνει το μεγαλύτερο λάθος. Η ασφάλιση μιας κατοικίας ή ενός επαγγελματικού κτιρίου είναι ο μόνος τρόπος για να διασφαλίσεις την αξία του. Πόσο προετοιμασμένος είναι ένας ιδιοκτήτης κατοικίας να μπορέσει να αποκαταστήσει την οποιαδήποτε ζημιά του ακινήτου του όταν συμβεί; Είτε από φωτιά, σεισμό, είτε από διαρροή υδάτων ή από ευθύνη του διπλανού του; Οι αξίες διασφαλίζονται μόνο μέσω της ασφάλισης, κ. Γαβαλά.

Υπάρχει ενδιαφέρον και για τις μονάδες φροντίδας ηλικιωμένων; Και πόσο αυτό θα βοηθούσε τις ασφαλιστικές για να προσφέρουν καλύτερα συνταξιοδοτικά προγράμματα; 

Υπήρχε μεγάλη ζήτηση στο παρελθόν για περιοχές σε ακτίνα 1-1,5 χιλιόμετρο από το αεροδρόμιο. Τόσο σε Λουτράκι – Κινέτα όσο και στο υπόλοιπο Αττικής όπως το Μαρκόπουλο. Το πρόβλημα είναι ότι δεν υπάρχει η κατάλληλη κτιριακή υποδομή και πολλές φορές υπάρχει θέμα με την χρήση γης. Ο τομέας αυτός στην Ελλάδα έχει πάρα πολύ μέλλον και σίγουρα θα βοηθούσε και τις ασφαλιστικές εταιρείες να δημιουργήσουν συνταξιοδοτικά προγράμματα αυτού του είδους. Η ελληνική οικογένεια είναι δεμένη και όπως ο παππούς συνεισέφερε στα χρόνια του μνημονίου στους νεότερους, τώρα ενδεχομένως και οι νεότεροι να θέλουν να βρουν καλύτερες συνθήκες διαβίωσης για τους πρεσβύτερους, που όλο και αυξάνονται στην κοινωνία μας. Εδώ το επενδυτικό ενδιαφέρον ήταν κυρίως από Ισραηλινούς και Γάλλους.