Δεν είναι λίγες οι περιπτώσεις πλέον που ιδιοκτήτης ακινήτου που η μισθωτική σύμβαση με τον εκμισθωτή του έληξε εντός του 2018 και παρατάθηκε σιωπηρά για 12 μήνες ακόμη και σε λίγες μέρες θα πρέπει να ενημερώσει τον εκμισθωτή ότι αν επιθυμεί να ανανεωθεί η μισθωτική σύβαση θα πρέπει να δεχθεί μια αύξηση ακόμη και 35 % – 40% σε σχέση με την αρχική μίσθωση προ 3 -4 ετών.

Δεν είναι λίγες οι φορές που οι ιδιοκτήτες ακινήτων λίγους μήνες πριν λήξη του μισθωτήριο συμβόλαιο, επικοινωνούν με μεσιτικά γραφεία της περιοχής όπου τα ρωτούν τι ενοίκιο θα «έπιανε» η ιδιοκτησία τους αναλύοντας τους τα χαρακτηριστικά του ακινήτου, σε περίπτωση που τους το ανέθετε για εύρεση ενοικιαστή προς μακροχρόνια μίσθωση. Ενημερώνονται για τα νέα δεδομένα στην κτηματαγορά και τις αυξήσεις των μισθωμάτων που έχουν σημειωθεί ιδιαίτερα τα τελευταία 2 χρόνια και προετοιμάζονται να αντιμετωπίσουν τον εν ενεργεία μισθωτή 3-4 ετών που με αγωνία περιμένει να ακούσει την ζητούμενη αύξηση του ιδιοκτήτη.

Χαρακτηριστικό παράδειγμα αποτελεί ιδιοκτήτης στο Παγκράτι διαμερίσματος 100 τμ, 3ου ορόφου, κατασκευής του 2004 με αποθήκη και parking όπου το ενεργό μίσθωμα είναι 600€/ μήνα και η μίσθωση λήγει εντός 2 μηνών και σχεδιάζει να ζητήσει από τον μισθωτή μηνιαίο μίσθωμα 850 €, δηλαδή αύξηση 42% σε σχέση με το προηγούμενο μισθωτήριο συμβόλαιο. Αντιλαμβανόμαστε όλοι μας ότι αυτή η αύξηση δεν είναι αμελητέα και δεν συνάδει με τους μισθούς στη χώρα μας, με αποτέλεσμα να οδηγήσει τον εκμισθωτή είτε να αναζητήσει νέο ακίνητο προς μίσθωση, είτε να δεχθεί την παραπάνω αύξηση χωρίς να είναι σίγουρος ότι θα μπορέσει να ανταποκριθεί στις μηνιαίες υποχρεώσει του.

Αξίζει να αναφέρουμε περιπτώσεις ιδιοκτητών που προσπάθησαν μέσω τεχνασμάτων ( π.χ. δήθεν ιδιοκατοίκηση ) να διώξουν τον ενοικιαστή του ακινήτου, ιδιαίτερα αν ήταν σε περιοχή υψηλής ζήτησης, με στόχο να εκμισθώσουν το ακίνητο τους σε υψηλότερο μίσθωμα ή να το παραχωρήσουν σε εταιρείες διαχείρισης βραχυχρόνιων μισθώσεων.

Στον αντίποδα, δεν είναι λίγοι οι ιδιοκτήτες που επειδή είναι ευχαριστημένοι από τους εκμισθωτές τους , τυπικοί στην καταβολή των μισθωμάτων, προσέχουν το ακίνητο, πληρώνουν τα κοινόχρηστα κλπ, ενώ αντιλαμβάνονται ότι δεν είναι λογικό να προβούν σε αυξήσεις τόσο ακραίες ιδιαίτερα όταν οι μισθοί στη χώρα μας βρίσκονται στα σημερινά επίπεδα και δεν καταγράφεται κάποια αύξηση, συζητούν με τους εκμισθωτές τους να βρουν μια λύση που θα είναι αποδεχτεί και από τους δυο αλλά να μην νιώθουν ότι είναι «χαμένοι» από την εκμετάλλευση του περιουσιακού τους στοιχείου σε σχέση με τα δεδομένα της κτηματαγοράς σήμερα.

Το παραπάνω φαινόμενο είναι αισθητό πλέον κυρίως σε περιοχές ( Κολωνάκι, Μετς, Παγκράτι, Κουκάκι κλπ) που υπάρχει έντονο το φαινόμενο βραχυχρόνιας μίσθωσης και αποτελούν ταυτόχρονα τουριστικούς προορισμούς και τα «καλά» ακίνητα που διαθέτονται για μακροχρόνια – συμβατή μίσθωση πλέον είναι λιγοστά. Αυτό δεν σημαίνει ότι ανάλογες περιπτώσει δεν συναντάμε σχεδόν στο σύνολο των καλών περιοχών της Αττικής καθώς και στην Περιφέρεια ( Χανιά, Ρόδο, Κέρκυρα, Κυκλάδες κλπ). Παράλληλα, δεν είναι λίγες και οι περιπτώσεις που ιδιοκτήτες ακινήτων άκουγαν όλες αυτές τις αυξήσεις των ενοικίων που πραγματοποιούνταν σε περιοχές όπως τις παραπάνω και επηρεαζόμενοι από την παραπληροφόρηση και την ψυχολογία προέβησαν σε αυξήσεις , παραβλέποντας ότι η περιοχή τους δεν αποτελεί τουριστικό προορισμό ή/και δεν υπάρχουν εγγραφές σε πλατφόρμες βραχυχρόνιας μίσθωσης.

Σήμερα η κρίση της στεγαστικής ανάγκης είναι αλληλένδετη με τη διαχρονική απουσία πολιτικών στέγασης στην Ελλάδα, ενώ παίρνει διαστάσεις κοινωνικού φαινομένου.

Η εύκολη λύση είναι να προβούμε σε περιορισμούς που συχνά έχουν αναφερθεί, όσων αφορά τις ημέρες λειτουργίας της βραχυχρόνιας μίσθωσης στην εκάστοτε περιοχή ή/και το όριο 2 ακινήτων ανά ΑΦΜ. Αν πραγματοποιηθούν αυτοί οι περιορισμοί, κανείς δεν γνωρίζει αν θα υπάρξει αντίκτυπο στον τουρισμό, αν θα μειωθούν τα κρατικά έσοδα μέσω των έμμεσων ή/και άμεσων φόρων, αν θα μειωθεί η απασχόληση και γενικότερα τη αντίκτυπο θα έχει στην οικονομία.

Ενώ αξίζει να αναφέρουμε ότι η ραγδαία αύξηση της βραχυχρόνιας μίσθωσης τα τελευταία 3χρόνια στη χώρα μας συντέλεσε θετικά και στην αύξηση της οικοδομικής δραστηριότητας λόγω των ανακαινίσεων που πραγματοποιήθηκαν από τους ιδιοκτήτες ή/και επενδυτές των ακινήτων με στόχο βραχυχρόνια μίσθωση, τη δημιουργία νέων επαγγελμάτων ( εταιρείες διαχείρισης ακινήτων βραχυχρόνιας μίσθωσης, εταιρείες καθαριότητας αποκλειστικά για ακίνητα βραχυχρόνιας μίσθωσης, εταιρείες παροχής πρωινού) , την αύξηση των αγοραπωλησιών των ακινήτων αλλά και την αναβάθμιση ολόκληρων περιοχών που στο παρελθόν θεωρούνταν υποβαθμισμένες

Ταυτόχρονα, όσο θα υπάρχουν υψηλά ποσοστά ανεργίας στις παραγωγικές ηλικίες, οι ιδιοκτήτες των ακινήτων ακόμη και αν τα εισοδήματα μειώνονται λόγω ανταγωνισμού, θα επιλέγουν την βραχυχρόνια μίσθωση ως ένα μέσο επαγγελματικής δραστηριότητας τόσο των παιδιών τους, όσο και των ιδίων.

Σήμερα θεωρούμε ότι θα ήταν χρήσιμο – ωφέλιμο τόσο για τους ιδιοκτήτες των ακινήτων που επιλέγουν την μακροχρόνια μίσθωση ιδιαίτερα στις περιοχές που καταγράφονται ραγδαίες αυξήσεις όσο και για την κοινωνική πολιτική της κυβέρνησης, να προσδιορίσει κίνητρα και φορολογικές ελαφρύνσεις στα εισοδήματα από μισθώσεις, ιδιαίτερα στους ιδιοκτήτες των ακινήτων που ανανεώνουν εντός του 2019 – 2020 τις μισθωτικές συμβάσεις στο ίδιο Α.Φ.Μ χωρίς αυξήσεις άνω του 75% του τιμάριθμου που δίνει η Εθνική Στατιστική Υπηρεσία της Ελλάδος .
Θα μπορούσε για τους άνωθεν ιδιοκτήτες η έκπτωση φόρου έως 40% των δαπανών από εργασίες ανακαίνισης, ενεργειακής, λειτουργικής ή αισθητικής αναβάθμισης ακινήτων που αποτελεί ένα από τα νέα αναπτυξιακά μέτρα της Κυβέρνησης, να μην υπάρχει περιορισμός εισοδηματικών κριτηρίων και όριο προϋπολογισμού εργασιών.

Επιπλέον, να εφαρμόζεται η έκπτωση φόρου, ως κουμπαράς, συμψηφιστικά με τους φόρους του ιδιοκτήτη -δηλαδή φόρο εισοδήματος, ΕΝΦΙΑ κλπ.

Ώστε ο ιδιοκτήτης να δημιουργήσει έναν κουμπαρά προσαυξημένο φορολογικών εκπτώσεων που θα αποσβέσουν από τα εισοδήματά του.

Σήμερα το εισόδημα από ακίνητη περιουσία φορολογείται αυτοτελώς, ισχύει συντελεστής 15% (ήταν 12%) για εισοδήματα έως 12.000 ευρώ σε ετήσια βάση ενώ από τα 12.001 έως τα 35.000 ευρώ ο συντελεστής αυξάνεται στο 35%. Από τα 35.001 ευρώ και πάνω, ο συντελεστής ανεβαίνει στο 45% ενώ μαζί με την προσθήκη της εισφοράς αλληλεγγύης η εφορία φτάνει να δεσμεύει το μισό ποσό.

Παράλληλα, η Κυβέρνηση θα μπορούσε για την επόμενη τριετία , να προβεί σε μειώσεις των φορολογικών συντελεστών ή να θεσπίσει ένα ύψος αφορολόγητου εισοδήματος από μισθώσεις ανά έτος ή στο σύνολο της τριετής ανανέωσης για τα μισθωτήρια συμβόλαια που ανανεώνονται άνευ αυξήσεων στο ίδιο Α.Φ.Μ εντός του 2019 – 2020.

*Πρόεδρος Πανελλαδικού Δικτύου Κτηματομεσιτών E-Real Estates