Αν κάνουμε μια ιστορική αναδρομή, η γη αποτελούσε τη βασική «αποθήκη» του πλούτου και των αξιών σε καλούς και κακούς οικονομικά καιρούς. Σήμερα, σύμφωνα με τα μέχρι τώρα δεδομένα τόσο των δεικτών διεθνών χρηματιστηρίων, όσο και της γενικότερης ανασφάλειας των πολιτών της παγκόσμιας κοινότητας για την επόμενη ημέρα, η αγροτική γη θα αποδείξει ακόμη μια φορά ότι αποτελεί τη βαριά μετοχή του real estate.

• Θεμιστοκλής – Ανδρέας Μπάκας
• 12.09.2020 12:12

Ενδιαφέρον για καλλιεργήσιμες εκτάσεις

Πολλοί επενδυτές θα ενδιαφερθούν άμεσα να εμπλουτίσουν ακόμη περισσότερο τα επενδυτικά χαρτοφυλάκια τους με καλλιεργήσιμες εκτάσεις, διότι προσφέρουν ιδιαίτερα ελκυστικά χαρακτηριστικά. Ιστορικά, οι γεωργικές εκτάσεις έχουν επανειλημμένα αποδείξει ότι προσφέρουν καλές αποδόσεις σε περιόδους αβεβαιότητας της αγοράς. Η δυνατότητα «αντιστάθμισης του κινδύνου ύφεσης» των γεωργικών εκτάσεων είναι ιδιαίτερα ελκυστική για τους επενδυτές που ανησυχούν ήδη για τη δύναμη και τη βιωσιμότητα της «παγκόσμιας οικονομικής ανάκαμψης».

Παρόλο που η γεωργική γη υπάγεται στη γενική ταξινόμηση των ακινήτων, έχει ορισμένα μοναδικά χαρακτηριστικά. Τα χαρακτηριστικά αυτά έχουν προστατεύσει τις γεωργικές εκτάσεις από την ακραία πτώση των τιμών των περιουσιακών στοιχείων που παρατηρούνται στην εμπορική και οικιστική ιδιοκτησία κατά την πρόσφατη οικονομική κρίση.

Θεμελιώδη όρια στην προσφορά – Σε αντίθεση με άλλες μορφές ακινήτων όπου η προσφορά στην αγορά μπορεί να αυξηθεί τεχνητά με την κατασκευή νέων μονάδων, η προσφορά αγροτικής γης καθορίζεται εγγενώς.

Ανθεκτική και αυξανόμενη ζήτηση – Η ζήτηση τροφίμων είναι εξαιρετικά ανελαστική όσον αφορά τις τιμές:
Ανεξάρτητα από τις οικονομικές συνθήκες, οι άνθρωποι πρέπει να τρώνε. Οι τιμές των τροφίμων είναι επίσης ένας από τους τομείς όπου ο αυξανόμενος πλούτος των καταναλωτών αναδυόμενων αγορών καταγράφεται πιο άμεσα.

Τιμή / Κέρδη και Απόδοση – Κατά γενικό κανόνα, οι τιμές της γεωργικής γης υποστηρίζονται από τα κέρδη που προέρχονται από το ίδιο το περιουσιακό στοιχείο.

Άλλωστε, τα στοιχεία για την επενδυτική αυτή τάση, παγκοσμίως, είναι συγκλονιστικά.  Οι αποδόσεις των επενδύσεων στην αγροτική γη , ανέρχονται έως και σε 30% από την εκμετάλλευσή τους χωρίς να συμπεριλαμβάνονται οι υπεραξίες της γης που δημιουργούνται και η προοπτικά αυξανόμενη ζήτηση για αγροτικά προϊόντα που μπορούν να πολλαπλασιάσουν την απόδοση ιδίων κεφαλαίων. Σε άρθρο του ο  Mike Adams  αναφέρει ότι οποιαδήποτε επένδυση έχει να κάνει με τα τρόφιμα αποτελεί επένδυση στο μέλλον, ενώ παραθέτει δήλωση του Jim Rogers, «έχω πολλάκις πει ότι μία από τις καλύτερες επενδύσεις παγκοσμίως θα είναι η αγροτική γη». Καταλήγοντας αναφέρει, «δεν μπορούμε να καλλιεργήσουμε χρυσό. Δεν μπορούμε να τυπώσουμε το δικό μας νόμισμα. ‘Ομως μπορούμε να καλλιεργήσουμε κάτι που είναι μεγαλύτερης αξίας από τον χρυσό και τα λεφτά: το Φαγητό!».

Πολλά περισσότερα φαίνεται να γνώριζαν οι προηγούμενες γενιές Ελλήνων από τους οικονομικούς αναλυτές και διαχειριστές κεφαλαίων της τελευταίας δεκαετίας. «Σπίτι όσο χωρείς και χωράφι όσο μπορείς» έλεγαν στα παιδιά τους στις αρχές του 1960 και τώρα μάλλον είναι για ακόμη μια φορά , η καταλληλότερη στιγμή να θυμηθούμε τη λαϊκή αυτή ρήση.

Έντονο το ενδιαφέρον για Φωτοβολταϊκά

Οι ανανεώσιμες πληγές ενέργειας οδηγήθηκαν σε έναν καθοδικό κύκλο μετά την έκτακτη εισφορά σε όλες τις τεχνολογίες ΑΠΕ τον Αύγουστο του 2012 , το 2014 μέσω νομοσχεδίου όπου υπήρξε μεσοσταθμική μείωση 29,5% στις εγγυημένες τιμές όλων των φωτοβολταϊκών πάρκων, εφόσον είχαν επιδοτηθεί από τον αναπτυξιακό νόμο και τέλος το 2015 με το τέλος διακοψιμότητας (3,6% επί του τζίρου), πλέον, ο καθοδικός κύκλος δείχνει να ολοκληρώθηκε.

H ζήτηση για αγορά ή/και μίσθωση αγροτικών εκτάσεων κατάλληλων για φωτοβολταϊκά πάρκα καταγραφόταν ανοδική και πριν τον κορωνοϊό. Σήμερα το ενδιαφέρον καταγράφεται ιδιαίτερα αυξημένο, ενώ δεν είναι λίγα τα τραπεζικά ιδρύματα που χρηματοδοτούν επενδυτικά σχέδια για ανανεώσιμες πηγές ενέργειας.

Κτηματομεσίτες, μελετητές ενεργειακών πάρκων, πρώην σύμβουλοι επιχειρήσεων και πλήθος επαγγελματιών που σχετίζονται με την ενέργεια, την ακίνητη περιουσία και την αγροτική γη, συμμετέχουν έμμεσα ή/και άμεσα στο σαφάρι αναζήτησης αγροτεμαχίων κατάλληλα για φωτοβολταϊκά πάρκα , από την Στερεά Ελλάδα ως και την Θράκη.

Οι ζητήσεις κυρίως προέρχονται από Γερμανικά , Ολλανδικά και Ελβετικά funds που διατείνονται ότι είναι πρόθεμα να επενδύσουν εκατομμύρια ευρώ στη κατασκευή φωτοβολταϊκών πάρκων στη χώρα μας λόγω της μεγάλης ηλιοφάνειας , ενώ αναζητούν για άμεση αγορά έτοιμα – εν λειτουργία φωτοβολταϊκά πάρκα, κατατεθειμένες άδειες που αναμένουν να εγκριθούν, άδειες που δεν έχουν πραγματοποιήσει την εγκατάσταση αλλά και αιολικά πάρκα εν λειτουργία ή αδειοδοτημένα χωρίς να έχει ολοκληρωθεί η επένδυση.

Ανάλογα με το project και τον επενδυτή η ζήτηση για αρχή επικεντρώνεται σε αγροτεμάχια που οι ιδιοκτήτες τους είναι διατεθειμένοι να μισθώσουν το ακίνητο τους.

 Η διαδικασία έχει ως εξής :

1) Έλεγχος των αγροτεμαχίων- αν πληρούν τις βασικές προδιαγραφές: Το δίκτυο Μέσης Τάσης να διέρχεται κατά το δυνατό πλησιέστερα στο χώρο εγκατάστασης ώστε να ελαχιστοποιηθεί το κόστος διασύνδεσης του σταθμού, καθώς και η εύκολη πρόσβαση στο έργο είναι απαραίτητη κατά τη φάση της κατασκευής για την μεταφορά των υλικών του σταθμού, χωρίς να χρειαστούν επιπλέον έργα βελτίωσης του δρόμου. Η προσβασιμότητα στο έργο είναι απαραίτητη και μετά την υλοποίηση του έργου, για την άμεση επέμβαση σε περίπτωση βλάβης από την εταιρεία συντήρησης του έργου, αυξάνοντας τη διαθεσιμότητα του σταθμού άρα και τα έσοδα.

2) Υπέδαφος: Προκειμένου να μειωθεί το κατασκευαστικό κόστος, είναι σαφώς προτιμητέο να γίνει η αγκύρωση της βάσης με τη μέθοδο της πασσαλόμπηξης. Θα πρέπει να αποφεύγονται σαθρά ή «σκληρά» εδάφη που θα οδηγήσουν στην ανάγκη διάνοιξης οπών και πλήρωσής τους με σκυρόδεμα δηλ. στη μέθοδο της μπετόμπηξης.

3) Ιστορικά στοιχεία παραγωγής : Λαμβάνοντας υπόψη ότι στην ελληνική επικράτεια έχει εγκατασταθεί ένας μεγάλος αριθμός από φωτοβολταϊκούς σταθμούς, είναι πιθανό να υπάρχει κάποιος σταθμός που λειτουργεί ήδη και από όπου μπορούν να αντληθούν ιστορικά στοιχεία παραγωγής. Θα πρέπει να τονιστεί ότι το μικροκλίμα (πχ. θερμοκρασία, αερισμός) γύρω από κάθε εγκατάσταση μπορεί να μεταβάλλει την παραγωγή μεταξύ δύο φαινομενικά κοντινών σημείων.

Αν το αγροτεμάχιο πληροί τα βασικά κριτήρια επιλογής από τους επενδυτές, οι ενδιαφερόμενοι αγοραστές – μισθωτές προβαίνουν άμεσα σε προσύμφωνο με τον ιδιοκτήτη του αγροτεμαχίου, καταβάλλουν την προκαταβολή και το οριστικό μισθωτήριο ή συμβόλαιο αγοράς γίνεται μετά την ωρίμανση του έργου, όταν τελικά ο επενδυτής λάβει όλες τις απαιτούμενες άδειες από τις αρμόδιες αρχές. Όσον αφορά τις μικρές επενδύσεις, ο χρόνος υλοποίησης κυμαίνεται από 7-8 μήνες και για τα μεγάλα φωτοβολταϊκά πάρκα από 18-24 μήνες.

Οι ζητήσεις αγροτικής γης ποικίλουν ανάλογα με το μέγεθος του φωτοβολταϊκού πάρκου, αν πρόκειται για 100MW η ζήτηση αφορά αγροτεμάχια 2.000 στρεμμάτων, για 50MW η ζήτηση αφορά αγροτεμάχια 1.000 στρεμμάτων, για 40MW η ζήτηση αφορά αγροτεμάχια 800 στρεμμάτων, για 10MW η ζήτηση αφορά αγροτεμάχια 200 στρεμμάτων, για 5MW η ζήτηση αφορά αγροτεμάχια 100 στρεμμάτων και για 0,5 MW η ζήτηση αφορά αγροτεμάχια 10-15 στρεμμάτων.

Οι τιμές πώλησης των αγροτεμαχίων ποικίλουν ανάλογα με την περιοχή και το πόσο μεγάλη είναι η έκταση, αν ένα αγροτεμάχιο έχει άμεση πρόσβαση σε κεντρικό δρόμο, το δίκτυο Μέσης Τάσης διέρχεται πλησίον του και ταυτόχρονα η έκταση είναι ενιαία και μεγάλη δλδ άνω των 1.000 στρεμμάτων τότε η τιμή είναι ακριβότερη ανά στρέμμα σε σχέση με μικρότερα αγροτεμάχια. Στη χώρα μας δεν πραγματοποιούνται εύκολα μεγάλες επενδύσεις φωτοβολταϊκών πάρκων διότι ο κλήρος είναι μικρός και πολυτεμαχισμένος, οι περισσότερες μεγάλες εκτάσεις έχουν εκκρεμότητες είτε με το δασαρχείο, είτε με διεκδικήσεις κλπ, αλλά κυρίως διότι οι ιδιοκτήτες προτιμούν την πώληση του αγροτεμαχίου τους και όχι τη μίσθωση.

Παράλληλα, η γεωργική έκταση που μένει ακαλλιέργητη στη χώρα μας είναι 92 φορές μεγαλύτερη από την έκταση που δεσμεύουν όλα τα φωτοβολταϊκά που έχουν εγκατασταθεί στη χώρα μέχρι σήμερα. Σύμφωνα με την ΕΛΣΤΑΤ , η γεωργική γη στην Ελλάδα ανέρχεται σε 32,8 εκατ. στρέμματα (στατιστικά για το 2015 δημοσιευμένα το Νοέμβριο του 2017), εκ των οποίων καλλιεργούνται τα 29,2 εκατ. στρέμματα. Αυτό σημαίνει ότι τα φωτοβολταϊκά δεσμεύουν το 0,12% της γεωργικής γης ή αλλιώς το 0,03% της έκτασης της χώρας.

Μη ξεχνάμε ότι η Ευρώπη αναμένεται να είναι η ταχύτερα αναπτυσσόμενη περιοχή της αγοράς κατά την περίοδο πρόβλεψης 2018-2025, λόγω των αυστηρών κυβερνητικών περιβαλλοντικών πολιτικών που επιβάλλονται στον βιομηχανικό τομέα, μαζί με κυβερνητικές πρωτοβουλίες για την προώθηση των ανανεώσιμων πηγών ενέργειας.

Η αύξηση της ευαισθητοποίησης σχετικά με την κλιματική αλλαγή, αναμένεται επίσης να δημιουργήσει επικερδείς προοπτικές ανάπτυξης ανά την υφήλιο. Επιπλέον, Ο Διεθνής Οργανισμός Ανανεώσιμων Πηγών Ενέργειας (IRENA) προβλέπει ότι το μερίδιο των ανανεώσιμων πηγών ενέργειας θα φθάσει το 36% του παγκόσμιου ενεργειακού μείγματος έως το 2030, αυξανόμενο από 19,2% το 2014

Τα students flats – οργανωμένες φοιτητικές κατοικίες αναδύονται σε βαριά μετοχή του real estate και στην Ελλάδα

Σήμερα, είναι δύσκολο να βρεθούν επενδυτικά περιουσιακά στοιχεία που να αποδίδουν ένα αξιοπρεπές εισόδημα. Σε πολλές περιπτώσεις, δεν έχει αξία να βάζεις τα μετρητά σου στην τράπεζα και να τα αποταμιεύεις. Παράλληλα, μη ξεχνάμε ότι σε πολλές περιοχές της χώρας μας και ιδιαίτερα στην Αθήνα, έχουν καταγραφεί δείγματα κορεσμού σε ολόκληρη την αγορά φιλοξενίας, χιλιάδες ακίνητα εγγράφτηκαν στις βραχυχρόνιες μισθώσεις, ενώ τους τελευταίους μήνες ακόμη και πριν την πανδημία του κορονοϊού τα εισοδήματα καταγράφονταν μειωμένα ακόμη και 30%, ακόμα και στα ξενοδοχεία, τα οποία προσέλκυσαν πολλά δισεκατομμύρια ευρώ σε επενδύσεις, τα τελευταία χρόνια.

Ενώ, ακόμη και σήμερα, οι μόνοι φοιτητές που εγκατέλειψαν τη διαμονή τους σε students flats λόγω κορονοϊού, ήταν μόνο οι φοιτητές Erasmus. Όλοι οι υπόλοιποι φοιτητές μπορεί να επισκέφτηκαν τους γονείς τους λόγω πανδημίας, αλλά οι σπουδές συνεχίζονται. Οι φοιτητικές εστίες και τα ξενοδοχεία που μισθώνονται για φοιτητές στα 35 Πανεπιστημιακά Ιδρύματα της χώρας καλύπτουν μόνο το 2,94% του συνόλου των 423.505 φοιτητών. Ο κλάδος των students flats έχει προσελκύσει παγκοσμίως 16 δις.€, ενώ πολλές χώρες του ευρωπαϊκού νότου, αυξάνουν ραγδαία το ενδιαφέρον τους. Το 2018, στην Ισπανία πραγματοποιήθηκαν επενδύσεις 141 εκατ.€ , στην Πορτογαλία χτίστηκαν 10.000 κλίνες, στην Ιταλία νέα funds έχουν εισέρθει στη αποκλειστικά για την κατασκευή κλινών για φοιτητές.

Οι καθαρές αποδόσεις σε students flats είναι πολύ υψηλότερες από πολλές άλλες ακαθάριστες αποδόσεις, πολλοί επενδυτές απολαμβάνουν ασφαλείς αποδόσεις 5%-6% ή/και περισσότερο, αυτές οι αποδόσεις αφορούν το παθητικό εισόδημα και παράλληλα αποτελεί μια επένδυση χαμηλού ρίσκου. Παράλληλα, αποτελεί τη μόνη επένδυση με εγγύηση καταβολής του ενοικίου – υπάρχει εγγυητής ο γονέας που αποτελεί την ασφαλέστερη εγγύηση πληρωμής. Ενώ, χρειάζονται αρκετά χρόνια για να ολοκληρωθεί το πτυχίο και οι φοιτητές μπορούν επίσης να αποφασίσουν να συνεχίσουν τις σπουδές τους. Εφόσον είναι ικανοποιημένοι, μετατρέπονται σε ενοικιαστές μακροχρόνιων συμβάσεων. Αυτό θα μπορούσε να έχει διάρκεια από δύο έως έξι χρόνια. Αποτελεί ένα μεγάλο πλεονέκτημα που δεν έχουν όλοι οι ιδιοκτήτες.

Οι άνθρωποι δεν σταματούν να πηγαίνουν στο πανεπιστήμιο κατά τη διάρκεια μιας ύφεσης. Στην πραγματικότητα, το αντίθετο είναι πιθανόν. Όταν υπάρχουν λιγότερες θέσεις εργασίας, οι μαθητές που τελειώνουν το σχολείο είναι πιθανότερο να σπουδάσουν. Έτσι, τα students flats, παρέχουν τη μεγαλύτερη βεβαιότητα εισοδήματος για τον επενδυτή. Οι φοιτητικές εστίες και τα ξενοδοχεία που μισθώνονται για φοιτητές στα 35 Πανεπιστημιακά Ιδρύματα της χώρας καλύπτουν μόνο το 2,94% του συνόλου των 423.505 φοιτητών.

Στη χώρα μας έχουν πραγματοποιηθεί τέτοιου είδους επενδύσεις σε Αθήνα, Πάτρα και Θεσσαλονίκη, αλλά η προσφορά είναι πολύ μικρότερη της ζήτησης. Στο άμεσο μέλλον θα δούμε να επισκέπτονται τη χώρα μας funds που θα στοχεύουν πλέον αποκλειστικά στη δημιουργία οργανωμένων μονάδων students flats με διαχείριση ξένων προτύπων.  Ήδη τα προγράμματα – έργα Σύμπραξης Δημοσίου και Ιδιωτικού Τομέα (ΣΔΙΤ) για την κατασκευή φοιτητικών εστιών ανά τη χώρα προχωρούν με γρήγορους ρυθμούς, με τους μεγάλους κατασκευαστικούς ομίλους να δίνουν το παρών αποδεικνύοντας εμπράκτως ότι τα students flats – οργανωμένη φοιτητική στέγη αποτελεί βαριά μετοχή του real estate.