Του Γιώργου Δημοσθένους

Τα δεδομένα στον κλάδο αλλάζουν λόγω της πανδημίας και η κτηματαγορά βρίσκεται αντιμέτωπη με τις επιπτώσεις της οικονομικής κρίσης.

Όπως μας λέει ο Πρόεδρος Πανελλαδικού Δικτύου Κτηματομεσιτών E-Real Estates κος Θεμιστοκλής Μπάκας διαχρονικά σε κάθε οικονομική κρίση ο τομέας που καταγράφονται οι πρώτες επιπτώσεις, είναι ο κλάδος των ακινήτων, είτε πρόκειται για τις τιμές πώλησης, είτε για τις τιμές μίσθωσης.

Η Ελλάδα αποτέλεσε πόλο έλξης επενδύσεων κυρίως λόγω των επενδυτικών ευκαιριών που δημιουργήθηκαν σε συνδυασμό με τον αυξανόμενο τουρισμό, γι΄αυτό το μεγαλύτερο ποσοστό ακινήτων που αγοράστηκαν τα τελευταία χρόνια είτε από εγχώριους επενδυτές, είτε από αλλοδαπούς, ήταν ακίνητα με στόχο την εκμετάλλευση τους μέσω βραχυχρόνιων μισθώσεων, για την απόκτηση της golden visa και η αγορά αυτοτελών κτηρίων για τη δημιουργία ξενοδοχειακών μονάδων.

Παράλληλα, οι επενδυτές, επέλεξαν την Ελλάδα λόγω της ταχείας αύξησης των τιμών που καταγράφηκε τα τελευταία δυο χρόνια και τις ικανοποιητικές αποδόσεις των κεφαλαίων σε μικρό χρονικό διάστημα.
Ο ρυθμός και το ύψος της μείωσης των αξιών, κατά τον κο Μπάκα, θα καθοριστεί από πολλούς παράγοντες.

Με βάση τα σημερινά δεδομένα , η κορύφωση των μειώσεων στις τιμές πώλησης αναμένεται να καταγραφεί μετά την καλοκαιρινή σεζόν και σταδιακά έως και τo πρώτο τρίμηνο του 2021. Θα εξαρτηθεί από το γενικότερο οικονομικό περιβάλλον, την εγχώρια δυναμική της μεσαίας τάξης που είναι σχεδόν ανύπαρκτη,  τη στάση των αλλοδαπών επενδυτών καθώς και των διαθέσιμων ακινήτων προς πώληση στην Ελληνική κτηματαγορά και την ζητούμενη τιμή αυτών.

Πολλοί ιδιοκτήτες που δεν επιθυμούν να προβούν σε μείωση των ζητούμενων τιμών πώλησης, θα αναγκαστούν να αποσύρουν τα ακίνητα τους από την αγορά κρατώντας στάση αναμονής.

Η επικείμενη οικονομική κρίση όπως αναφέρουν οι μελέτες διαφόρων οίκων αξιολόγησης θα είναι συσσωρευμένη και σε σύντομο χρονικό διάστημα σε σχέση πάντα με τα 10 χρόνια μνημονίων στη χώρα μας. Άρα οι αντιδράσεις μείωσης και οι αντιδράσεις ανάκαμψης θα είναι σε μικρότερο χρονικό διάστημα.

Μη ξεχνάμε όμως ότι όλες οι έρευνες που έχουν πραγματοποιηθεί για τη χώρα μας αναφέρουν μειώσεις του ΑΕΠ που θα κυμανθούν από 6,6% ως 21,3% αναφέρει η Morgan Stanley και η Κομισιόν 10% μείωση του ΑΕΠ και 20% το ποσοστό της ανεργίας.

Για να έχουμε ένα μέτρο σύγκρισης ώστε να εκτιμήσουμε τα δεδομένα, το ΑΕΠ της χώρας μας εντός των εννέα ετών (2008-2016) μνημονίων μειώθηκε κατά 26 %.

Γιατί θα είναι αισθητή η μείωση των τιμών.

Ο λόγος που θα δούμε αισθητές μειώσεις στην εγχώρια κτηματαγορά εκτός των δεδομένων που αναφέρουν οι έρευνες διαφόρων οίκων , είναι διότι από την αρχή των χρόνων της οικονομικής κρίσης, η ελληνική κτηματαγορά χαρακτηρίζεται από μικρή εγχώρια αγοραστική δύναμη της μεσαίας οικονομικής τάξης για την αγορά ακινήτου με σκοπό την κάλυψη της στεγαστικής τους ανάγκης. Η μεσαία τάξη στη χώρα μας,  δεν διαθέτει αποταμιεύσεις και ταυτόχρονα δεν πληροί σε πολλές περιπτώσεις τα εχέγγυα που ζητούν σήμερα τα Τραπεζικά Ιδρύματα για την έκδοση στεγαστικών δανείων.

Σύμφωνα με στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος το 10μηνο του 2019 εκδόθηκαν συνολικά  400 εκατ. Ευρώ ( 250 εκατ. Ευρώ το 2018 ), με το μέσο δάνειο να κυμαίνεται από 60.000 ευρώ – 65.000 ευρώ (δηλαδή 8.000 δάνεια περίπου), όταν το 2005 οι εκδόσεις στεγαστικών δανείων ήταν 17 δις ευρώ με το μέσο δάνειο στις 120.000 -140.000 ευρώ.

Η Ελληνική κτηματαγορά λειτούργησε όλο αυτό το χρονικό διάστημα λόγω των επενδυτικών ευκαιριών που δημιουργήθηκαν λόγω των μνημονίων και της οικονομικής ύφεσης και την ταυτόχρονη αύξηση του τουρισμού καθώς και την ταυτόχρονη επενδυτική τοποθέτηση αλλοδαπών επενδυτών .

H στάση των αλλοδαπών επενδυτών – funds:

Ήδη, πολλοί επενδυτές που επένδυαν κεφάλαια σε ακίνητα με ζητούμενη απόδοση 5%-6% – και σε περιπτώσεις πολύ καλών ακινήτων ακόμη και 4,8% – σήμερα αναζητούν επενδύσεις με αποδόσεις στο 8%. Αυτή η διαφορά, έχει αντίκτυπο στην τιμή πώλησης του ακινήτου μεταξύ -20% και -30%.  Παράλληλα, δεν είναι λίγοι οι επενδυτές που τηρούν στάση αναμονής έως και τον Οκτώβριο που θα έχουν ξεκαθαρίσει τα δεδομένα, ενώ διατηρούν το φόβο ενός νέου κύματος κορονοϊού που σίγουρα ανάλογα με τη διάρκεια και την έκταση θα επηρεάσει εντονότερα την οικονομία της εκάστοτε χώρας μας λέει ο κος Μπάκας.

Ενώ, υπάρχουν και funds που αποφάσισαν να σταματήσουν οποιαδήποτε επένδυση στην Ελλάδα (έχοντας το βλέμμα στραμμένο στη χώρα μας για τυχόν ευκαιρίες), μεταφέροντας όλα τα διαθέσιμα κεφάλαια που προορίζονταν για την ελληνική κτηματαγορά, στην Ισπανία και στην Νέα Υόρκη που ήδη δραστηριοποιούνταν πριν εγκατασταθούν στη χώρα μας, ενώ προγραμματίζουν να τοποθετηθούν στην Ιταλία ως νέα αγορά για επενδύσεις ακινήτων.

Παραδείγματα στην Αθήνα με τιμές πριν και μετά τον κορονοϊό

1. Ζωγράφου: Διαμέρισμα 110 τμ με συμφωνημένη τιμή πώλησης 140.000€ και με κατάθεση προκαταβολής αξίας 10.000€ ευρώ από τον αγοραστή τον μήνα Φεβρουάριο, εν μέσω κορονοϊού ο ενδιαφερόμενος αγοραστής ζήτησε μια μείωση της τάξεως του 20 % από τον πωλητή για να ολοκληρώσει την αγοραπωλησία. Μετά από διαπραγμάτευση η τιμή μειώθηκε κατά 10,7 % με το νέο τίμημα να διαμορφώνεται πλέον στις 125.000€ ευρώ όπου θα πραγματοποιηθεί η αγοραπωλησία που έχει καθυστερήσει λόγω ασφαλιστικής ενημερότητας.
2. Γκύζη : Διαμέρισμα 78 τμ με ζητούμενη τιμή πώλησης 95.000€, αλλοδαπός επενδυτής πριν τον κορονοϊό εκδήλωσε ενδιαφέρον για αγορά με μια μείωση του ποσού της τάξεως των 5.0000€ (-5,2%), οι διαπραγματεύσεις πάγωσαν λόγω των συνθηκών και όταν επιστρέψαμε στην κανονικότητα, η προσφορά του ενδιαφερόμενου ενοικιαστή διαμορφώθηκε στις 80.000€ (-15,7%). Ο πωλητής επεξεργάζεται τη προσφορά του υποψήφιου αγοραστή.
3. Ιλίσια : Διαμέρισμα 53 τμ με ζητούμενη τιμή πώλησης 65.000€ προ κορονοϊού εποχή, σήμερα, ο ιδιοκτήτης δέχθηκε πρόταση αγοράς στις 55.000€ δηλαδή -15,3 %.
4. Κέντρο Αθήνα: Αυτοτελή κτίριο 620 τμ πλησίον της Ερμού με ζητούμενη τιμή πώλησης 1.600.000€, ο ιδιοκτήτης δέχθηκε πρόταση αγοράς από αλλοδαπό επενδυτή στο 1.200.000€ (-25%) .
5. Ηλιούπολη: Διαμέρισμα 72τμ με ζητούμενο ενοίκιο ανά μήνα 650€ προ κορονοϊό , ο ιδιοκτήτης δέχθηκε πρόταση μίσθωσης στο ποσό των 550€ (-15,3%).