Λίγα και ακριβά τα νεόδμητα ακίνητα στην Αττική

Λίγα και ακριβά τα νεόδμητα ακίνητα στην Αττική

Λίγα και ακριβά τα νεόδμητα ακίνητα στην Αττική

Πόσο πάνε τα νεόδμητα διαμερίσματα στην επαρχία;
Ανθεκτικές παραμένουν οι τιμές των νεόδμητων ακινήτων στις πιέσεις των δυσκολιών που έχει προκαλέσει στο οικονομικό περιβάλλον η κρίση της πανδημίας του νέου κορονοϊού. Ο χαμηλός αριθμός των διαθέσιμων νεόδμητων (όχι παλαιών ανακαινισμένων) είναι ο βασικός λόγος για τον οποίο διατηρούν σταθερές και μάλιστα σε υψηλά επίπεδα τις τιμές τους. Ευρύτερα στις τιμές πώλησης των ακινήτων, όπως δείχνουν τα στοιχεία του Πανελληνίου Δικτύου Κτηματομεσιτών E-Real Estates σύμφωνα με τις αγοραπωλησίες που πραγματοποιούνται το τελευταίο χρονικό διάστημα, καταγράφεται μείωση της αρχικής ζητούμενης τιμής πώλησης μετά από διαπραγμάτευση, από 10% έως 25%-30% , ανάλογα με το είδος του ακινήτου, την περιοχή και την εκάστοτε ανάγκη του ιδιοκτήτη για άμεση πώληση.

«Διαθεσιμότητα ικανοποιητικού αριθμού νεόδμητων κατοικιών που έχουν κατασκευαστεί από το 2018 σε σχέση με τα υπόλοιπα προάστια του Ν. Αττικής, καταγράφεται κυρίως στα Νότια Προάστια που η ζήτηση ιδιαίτερα από το 2017-2018 και μετά είχε χτυπήσει “κόκκινο” λόγω της βραχυχρόνιας μίσθωσης και της Golden visa, περιοχές που ακόμη και σήμερα εν έτη 2020 συνεχίζουν να εκδίδονται οικοδομικές άδειες, ενώ αρκετοί είναι οι κατασκευαστές που έχουν ξεκινήσει να σκάβουν μετά την πώληση διαμερισμάτων μέσω φωτορεαλιστικών σχεδίων», εξηγεί ο Θεμιστοκλής Μπάκας, πρόεδρος του Πανελληνίου Δικτύου Κτηματομεσιτών E-Real Estates και προσθέτει: «Βάση των υπολογισμών μας, θεωρούμε ότι ο πραγματικός αριθμός νεόδμητων ακινήτων – διαμερισμάτων (70-110τμ) κατάλληλα για οικογένειες, κατασκευής μετά το 2018 δεν είναι στο σύνολό τους περισσότερα από 2.000 ακίνητα στην επικράτεια του Ν. Αττικής».

Ο μεγαλύτερος αριθμός νεόδμητων ακινήτων (70-110τμ) κατασκευής μετά το 2018 σε σχέση με το σύνολο των νεόδμητων ακινήτων στο Ν. Αττικής του ιδίου έτους κατασκευής, καταγράφεται στα Κεντρικά & Νότια Προάστια (Ν.Σμύρνη, Γλυφάδα, Βούλα, Ηλιούπολη, Άλιμο, Π. Φάληρο κλπ. ), όπου τα νεόδμητα ακίνητα αποτελούν το 22,2% του συνόλου των προς πώληση ακινήτων στη περιοχή ανεξαρτήτου έτους κατασκευής.

Ακολουθούν τα Βόρεια & Ανατολικά Προάστια όπου τα νεόδμητα διαμερίσματα ανάλογης ηλικίας και μεγέθους αποτελούν το 13,7% του συνόλου των προς πώληση ακινήτων στην περιοχή ανεξαρτήτου έτους κατασκευής.

Ο μεγαλύτερος αριθμός νεόδμητων ακινήτων στα Βόρεια & Ανατολικά Προάστια ως ποσοστό στο σύνολο των νεόδμητων ακινήτων επίσης 70-110τ κατασκευής μετά το 2018 καταγράφεται στο Ηράκλειο με ποσοστό 21,2%, ακολουθούν τα Βριλήσσια με 17,9%, το Μαρούσι με 6,6% ,το Χαλάνδρι με 6,19% ,ο Γέρακας με 5,95%, η Αγία Παρασκευή με 4,49%, Χολαργός με 2,91% και η Κηφισιά με 2,79%.

Πολύ λιγότερα είναι τα νεόδμητα ακίνητα στα Κεντρικά & Δυτικά Προάστια όπου αποτελούν μόλις το 4,94% του συνόλου των προς πώληση ακινήτων στην περιοχή ανεξαρτήτου έτους κατασκευής.

«Θεωρούμε ότι θα συνεχίσουμε να καταγράφουμε αύξηση των νέων ιδιωτικών οικοδομικών αδειών (δεν γνωρίζουμε όμως αν αυτές οι άδειες θα ανταποκρίνονται σε ανέγερση διαμερισμάτων ή θα παραμένουν απλώς ως άδειες), διότι η αναστολή του Φ.Π.Α 24% στις νέες οικοδομές, αποτελεί πολύ βασικό σύμμαχο και κίνητρο για τον εκάστοτε κατασκευαστή – επενδυτή που επιθυμεί να επενδύσει στην ελληνική κτηματαγορά εντός του 2020-2022, αποκτώντας όσο το δυνατόν μεγαλύτερο απόθεμα από ακίνητα που δεν θα επιβαρύνονται με ΦΠΑ 24%», σημειώνει ο κ. Μπάκας.

Αποκλίσεις ακόμη και 1.000 € /τμ μεταξύ κατώτατης και ανώτερης τιμής πώλησης

Οι περισσότεροι κατασκευαστές ακόμη και στα «hot» προάστια της Αττικής προσπαθούν να πουλήσουν ή να κλείσουν μέσω προκαταβολής τα νεόδμητα διαμερίσματα από τα σχέδια μέσω φωτορεαλιστικών, διασφαλίζοντας έτσι ρευστότητα για την ανέγερση του έργου – πολυκατοικίας αλλά ταυτόχρονα να «μετρήσουν» στη πράξη τη ζήτηση για αγορά νεόδμητου ακινήτου στις αρχικές τιμές πώλησης.

Στις περιπτώσεις που η κατώτερη με την ανώτερη τιμή έχουν μεγάλη διαφορά, καταγράφεται διότι, είτε ο κατασκευαστής είχε αγοράσει το οικόπεδο πριν 4-5-6 χρόνια που οι τιμές ήταν πολύ χαμηλές σε σχέση με τα τέλη του 2018 και το 2019 ή/και έχει «κλείσει» σε καλό ποσοστό αντιπαροχής το οικόπεδο από τον οικοπεδούχο χωρίς να πιέζεται χρονικά για την αποπεράτωση.

Παράλληλα, όταν δίνεις προκαταβολή για αγορά διαμερίσματος από τα σχέδια (σε μεγάλο ποσοστό των αγγελιών, οι πωλήσεις πραγματοποιούνται μέσω φωτορεαλιστικών), χωρίς να έχει ανεγερθεί και ολοκληρωθούν όλες οι εργασίες, η τιμή πώλησης είναι πάντα χαμηλότερη ιδιαίτερα αν ο κατασκευαστής δεν έχει πουλήσει το μεγαλύτερο ποσοστό των διαμερισμάτων της πολυκατοικίας, εξηγεί ο πρόεδρος του E-Real Estates και προσθέτει ότι σημαντικό παράγοντα διαμόρφωσης της τιμής αποτελεί, η ποιότητα κατασκευής, η τοποθεσία, η θέα και αν διατίθεται μαζί με το διαμέρισμα χωρίς επιπλέον κόστος αγοράς, ξεχωριστή αποθήκη και parking.

Κτηματαγορά δύο και τριών ταχυτήτων το επόμενο διάστημα

Τα ακίνητα που θα βρεθούν στο επίκεντρο μεγάλων πιέσεων για τη μείωση της ζητούμενης τιμής πώλησης από τους ενδιαφερόμενους αγοραστές, αναμένεται να είναι κυρίως τα ακίνητα μεταχειρισμένα μεγάλης ηλικίας και κυρίως ακίνητα άνω των 20 ετών.

«Θεωρούμε οι μεγαλύτερες μειώσεις θα καταγραφούν κυρίως σε ακίνητα ηλικίας 30-40ετών που οι ιδιοκτήτες τους είδαν τις αξίες τους να ανεβαίνουν εντός σύντομου χρονικού διαστήματος. Ήδη, στις αγοραπωλησίες που πραγματοποιούνται το τελευταίο χρονικό διάστημα, καταγράφεται μείωση της αρχικής ζητούμενης τιμής πώλησης από 10% έως 25%-30%, ανάλογα με το είδος του ακινήτου, την περιοχή και την εκάστοτε ανάγκη του ιδιοκτήτη για άμεση πώληση. Παράλληλα, ένα μεγάλο μέρος των επενδυτών σήμερα, αναζητούν πλέον ακίνητα που χρίζουν ανακαίνιση με ανώτερη τιμή τα 1.000 € /τμ , κυρίως αυτοτελή κτίρια, σε τιμές που μας θυμίζουν την εποχή του 2016-2017», σημειώνει ο κ. Μπάκας, εκτιμώντας ότι η κτηματαγορά θα οδηγηθεί το επόμενο διάστημα σε δύο ή και τρεις διαφορετικές ταχύτητες. Οι ζητούμενες τιμές των προς πώληση ακινήτων θα παραμένουν επί των πλείστων σε υψηλά επίπεδα, με τους πωλητές να κρατούν ουσιαστικά «στάση» αναμονής, ενώ οι πραγματικές αγοραπωλησίες που θα πραγματοποιούνται θα καταγράφουν αισθητές μειώσεις σε σχέση με τις αρχικές ζητούμενες τιμές πώλησης των ιδιοκτητών.

«Το εύρος των μειώσεων θα εξαρτηθεί από το γενικότερο οικονομικό περιβάλλον της χώρας μας, την εγχώρια δυναμική της μεσαίας τάξης, τη στάση των ξένων επενδυτών προς το ελληνικό real estate το επόμενο χρονικό διάστημα, αλλά και από τον αριθμό των διαθέσιμων ακινήτων προς πώληση στην εγχώρια κτηματαγορά και τη ζητούμενη τιμή αυτών», καταλήγει ο κ. Μπάκας.

Δείτε τις τιμές πώλησης νεόδμητων ακινήτων

ΒΟΡΕΙΑ & ΑΝΑΤΟΛΙΚΑ ΠΡΟΑΣΤΙΑ ΚΑΤΩΤΕΡΗ ΤΙΜΗ / ΤΜ ΣΕ € ΑΝΩΤΕΡΗ ΤΙΜΗ / ΤΜ ΣΕ €
ΝΕΑ ΕΡΥΘΡΑΙΑ 2.250 2.826
ΒΡΙΛΗΣΣΙΑ 2.621 3.103
ΜΕΛΙΣΣΙΑ 2.477 3.191
ΓΕΡΑΚΑΣ 2.143 2.660
ΜΑΡΟΥΣΙ 2.935 3.299
ΠΑΠΑΓΟΥ 2.895 3.120
ΝΕΟ ΨΥΧΙΚΟ 2.625 3.563
ΔΡΟΣΙΑ 2.522 2.589
ΧΟΛΑΡΓΟΣ 2.644 3.261
ΧΑΛΑΝΔΡΙ 2.632 3.250
ΑΓΙΑ ΠΑΡΑΣΚΕΥΗ 2.522 3.167
ΝΕΑ ΚΗΦΙΣΙΑ 3.846 4.111
ΗΡΑΚΛΕΙΟ 2.300 2.718
ΓΛΥΚΑ ΝΕΡΑ 2.381 2.718
ΠΕΥΚΗ 2.705 2.976

 

ΚΕΝΤΡΙΚΑ & ΔΥΤΙΚΑ ΠΡΟΑΣΤΙΑ ΚΑΤΩΤΕΡΗ ΤΙΜΗ / ΤΜ ΣΕ € ΑΝΩΤΕΡΗ ΤΙΜΗ / ΤΜ ΣΕ €
ΠΕΡΙΣΤΕΡΙ 2.105 2.182
ΚΗΠΟΥΠΟΛΗ 2.100 2.338
ΠΕΤΡΟΥΠΟΛΗ 2.100 2.500
ΙΛΙΟΝ 1.918 2.188
ΓΑΛΑΤΣΙ 2.079 2.600
ΜΕΤΑΜΟΡΦΩΣΗ 2.200 2.353
ΑΓΙΑ ΒΑΡΒΑΡΑ 1.677 1.988
ΑΓΙΟΙ ΑΝΑΡΓΥΡΟΙ 1.800 1.900
ΑΧΑΡΝΕΣ 1.250 1.413
ΝΕΑ ΙΩΝΙΑ 1.786 2.600

 

ΚΕΝΤΡΙΚΑ & ΝΟΤΙΑ ΠΡΟΑΣΤΙΑ ΚΑΤΩΤΕΡΗ ΤΙΜΗ / ΤΜ ΣΕ € ΑΝΩΤΕΡΗ ΤΙΜΗ / ΤΜ ΣΕ €
ΝΕΟΣ ΚΟΣΜΟΣ 2.344 2.586
ΝΕΑ ΣΜΥΡΝΗ 2.256 2.800
ΚΑΛΛΙΘΕΑ 2.200 2.796
Π.ΦΑΛΗΡΟ 2.500 3.317
ΓΛΥΦΑΔΑ – ΠΑΝΙΩΝΙΑ 2.716 3.182
ΓΛΥΦΑΔΑ – ΤΕΡΨΙΘΕΑ 2.711 3.041
ΓΛΥΑΦΑΔΑ – ΑΙΞΩΝΗ 3.364 4.471
ΓΛΥΑΦΑΔΑ – ΚΕΝΤΡΟ 4.235 5.980
ΓΛΥΦΑΔΑ – ΓΚΟΛΦ 4.393 6.706
ΑΝΩ ΒΟΥΛΑ 2.982 4.300
ΚΑΤΩ ΒΟΥΛΑ 3.391 5.474
ΒΟΥΛΑ – ΔΙΚΗΓΟΡΙΚΑ 3.070 4.091
ΒΑΡΚΙΖΑ 3.438 4.483
ΒΑΡΗ – ΚΕΝΤΡΟ 2.594 3.519
ΒΟΥΛΙΑΓΜΕΝΗ – ΚΑΒΟΥΡΙ 6.481 7.700
ΑΝΩ ΕΛΛΗΝΙΚΟ 3.000 3.800
ΚΑΤΩ ΕΛΛΗΝΙΚΟ 2.890 3.900
ΕΛΛΗΝΙΚΟ – ΟΛΥΜΠΙΑΚΕΣ ΕΓΚΑΤΑΣΤΑΣΕΙΣ 3.708 3.978
ΕΛΛΗΝΙΚΟ – ΑΓ.ΠΑΡΑΣΚΕΥΗ 3.708 4.368
ΕΛΛΗΝΙΚΟ – ΑΝΩ ΣΟΥΡΜΕΝΑ 2.775 3.000
ΕΛΛΗΝΙΚΟ – ΚΑΤΩ ΣΟΥΡΜΕΝΑ 2.794 3.471
ΑΓΙΟΣ ΔΗΜΗΤΡΙΟΣ 2.088 2.816
ΔΑΦΝΗ 2.205 2.800
ΑΛΙΜΟΣ – ΚΑΛΑΜΑΚΙ 2.836 3.708
ΑΛΙΜΟΣ – ΚΥΘΗΡΙΩΝ- ΠΑΝΙ 3.505 4.022
ΑΛΙΜΟΣ – ΕΚΤΕΛΩΝΙΣΤΩΝ – ΕΦΟΡΙΑΚΩΝ 2.727 3.000
ΑΛΙΜΟΣ – ΑΜΠΕΛΑΚΙΑ 3.063 3.600
ΑΛΙΜΟΣ – ΑΝΩ ΚΑΛΑΜΑΚΙ 2.644 2.947
ΑΡΓΥΡΟΥΠΟΛΗ 2.500 3.200
ΑΝΩ ΗΛΙΟΥΠΟΛΗ 2.381 3.415
ΚΑΤΩ ΗΛΙΟΥΠΟΛΗ 2.438 3.152
ΗΛΙΟΥΠΟΛΗ – ΑΓ.ΜΑΡΙΝΑ 2.423 3.218
ΖΩΓΡΑΦΟΥ 2.529 2.898
ΒΥΡΩΝΑΣ 2.000 2.514
ΥΜΗΤΤΟΣ 2.200 2.477

 

ΚΕΝΤΡΟ ΑΘΗΝΑΣ ΚΑΤΩΤΕΡΗ ΤΙΜΗ / ΤΜ ΣΕ € ΑΝΩΤΕΡΗ ΤΙΜΗ / ΤΜ ΣΕ €
ΓΚΑΖΙ 2.200 3.200
ΕΛΛΗΝΟΡΩΣΩΝ 2.752 3.050
ΜΕΤΣ 3.378 4.955
ΑΜΠΕΛΟΚΗΠΟΙ 2.637 3.100
ΠΑΤΗΣΙΑ 1.952 1.963
ΚΟΥΚΑΚΙ 3.467 3.750
ΚΟΛΩΝΑΚΙ 6.588 9.471
ΠΑΓΚΡΑΤΙ 2.361 2.818
ΠΕΤΡΑΛΩΝΑ 2.200 2.800
ΠΛΑΤΕΙΑ ΑΤΤΙΚΗΣ 1.438 1.882
ΚΕΡΑΜΕΙΚΟΣ 2.667 3.200
ΑΓΙΟΣ ΚΩΝΣΤΑΝΤΙΝΟΣ – ΠΛΑΤΕΙΑ ΒΑΘΗΣ 2.500 2.800

 

ΥΠΟΛΟΙΠΟ ΑΤΤΙΚΗΣ ΚΑΤΩΤΕΡΗ ΤΙΜΗ / ΤΜ ΣΕ € ΑΝΩΤΕΡΗ ΤΙΜΗ / ΤΜ ΣΕ €
ΛΑΥΡΙΟ 1.222 1.644
ΝΕΑ ΜΑΚΡΗ 1.600 1.800
ΡΑΦΗΝΑ 2.000 2.500
ΠΕΙΡΑΙΑΣ – ΥΠΟΛΟΙΠΟ ΠΕΙΡΑΙΑ ΚΑΤΩΤΕΡΗ ΤΙΜΗ / ΤΜ ΣΕ € ΑΝΩΤΕΡΗ ΤΙΜΗ / ΤΜ ΣΕ €
ΚΑΛΛΙΠΟΛΗ 1.700 2.400
ΠΕΙΡΑΪΚΗ 2.600 3.300
ΦΡΕΑΤΤΥΔΑ 2.429 3.100
ΤΑΜΠΟΥΡΙΑ 1.720 1.850
ΠΑΣΑΛΙΜΑΝΙ 2.629 3.137
ΜΟΣΧΑΤΟ 2.206 2.700
ΚΟΡΥΔΑΛΛΟΣ 1.667 2.326
ΝΙΚΑΙΑ 1.757 1.895
ΠΕΡΑΜΑ 1.477 1.750

Πηγή: E-Real Estates Πανελλαδικό Δίκτυο Κτηματομεσιτών, διαμερίσματα 90-110 τ.μ. 1ου ορόφου, έτος κατασκευής από το 2018, επί τo πλείστoν με parking και αποθήκη.

Φ. Δουλγκέρη

Η ΓΝΩΜΗ ΣΟΥ ΜΕΤΡΑΕΙ