Νέα funds κάνουν την είσοδό τους στην ελληνική κτηματαγορά
Στοχεύουν σε επιχειρήσεις ή/και ιδιωτικά δάνεια που τα asset τους ή/και το επιχειρείν τους έχουν μέλλον
- Θεμιστοκλής – Ανδρέας Μπάκας*
Μπορεί η πανδημία του κορωνοϊού να ανατρέπει τα μέχρι σήμερα δεδομένα στον εκάστοτε κλάδο της οικονομίας, αλλά απ ότι φαίνεται ο κλάδος της κτηματαγοράς συνεχίζει να προσεγγίζει επενδυτικά κεφάλαια που στοχεύουν στην εξαγορά ξενοδοχειακών μονάδων τόσο εν λειτουργία, όσο και σε ξενοδοχειακές επιχειρήσεις που έχουν αναστείλει την λειτουργία τους.
Το ενδιαφέρον τους επικεντρώνεται και σε ημιτελή αυτοτελή κτίρια οικιστικού ενδιαφέροντος, παλαιά αυτοτελή κτίρια που χρήζουν ανακαίνισης, καθώς και αυτοτελή κτίρια που θα μπορούσε να αλλάξει η χρήση τους. Funds που έχουν εμπειρία και σε άλλες χώρες της νότιας Ευρώπης, αναφέρουν ότι ένα μεγάλο μέρος των κερδών τους ακόμη και το 80% αυτών, επήλθε από την ολοκλήρωση και αξιοποίηση των ημιτελών κτιρίων.
Παράλληλα, εξετάζουν την επέκτασή τους και σε μικρότερα project μεμονωμένων οικιστικών ακινήτων – διαμερίσματα σε περιοχές που δημιουργήσουν επενδυτικές αξίες μέσω των έργων ανάπλασης και υποδομών που έχουν προγραμματιστεί και ξεκινούν να υλοποιούνται όπως, η γραμμή 4 του μετρό, η διπλή ανάπλαση στο κέντρο της Αθήνας (Αμπελόκηποι, Γκύζη, Βοτανικός), αλλά και στο Πειραιά που αποτελεί πλέον επενδυτική ευκαιρία λόγω των έργων υποδομής αλλά και της διαθεσιμότητας αυτοτελών κτιρίων τόσο στο κέντρο της πόλης όσο και πλησίον του μεγαλύτερου λιμανιού της χώρας μας.
Εντυπωσιακός είναι ο λόγος που τα νέα funds εγκαταστίθονται στη χώρα μας την δεδομένη χρονική στιγμή και όχι εν μέσω μνημονιακών χρόνων που πολλά funds στόχευσαν στα χαρτοφυλάκια κόκκινων δανείων με εξασφαλίσεις ή/και αρχές του 2017-2018 όπου καταγράφηκε και η μεγάλη τοποθέτηση τους στην κτηματαγορά λόγω των εντυπωσιακών αποδόσεων που καταγράφηκαν τα τελευταία χρόνια.
Τα νέα funds στοχεύουν στην κτηματαγορά τόσο μέσω αγορών ακινήτων από ιδιώτες αλλά και μέσω απόκτησης ακινήτων και ξενοδοχειακών μονάδων μέσω «ροζ» δανείων. Δηλαδή, επιχειρήσεις του τουριστικού κλάδου – ξενοδοχειακές μονάδες που δεν μπορούν να ανταπεξέρθουν στις δανειακές τους υποχρεώσεις και βρίσκονται στο όριο πλέον να γίνουν «κόκκινες». Τα funds διαπραγματεύονται είτε την εξαγορά του δανείου και των υποθηκών μέσω «haircut» των απαιτήσεων μεταφέροντας πλέον την οφειλή – απαιτήσεις στο δικό τους χαρτοφυλάκιο, όπου ο δανειολήπτης πλέον θα είναι υπόχρεος σ΄αυτούς για την καταβολή των μηνιαίων δόσεων, είτε μέσω επαναχρηματοδότησης των εταιρειών με εγγύηση τις μετοχές και τα περιουσιακά τους στοιχεία ή/και μέσω συνδυασμού, εξαγορά δανείου μέσω «haircut» των απαιτήσεων και ταυτόχρονη επαναχρηματοδότηση.
Ο λόγος που επιλέγουν «ροζ» δάνεια είναι ότι έχουν την δυνατότητα να εξετάσουν το συγκεκριμένο δάνειο με τις εξασφαλίσεις που το διέπουν, καθώς και την μελλοντική ανάπτυξης της επιχείρησης ή/και την μελλοντική αύξηση των αξίων των asset που διαθέτει. Σε αντίθεση με τα NPLs (οι τράπεζες κατανέμουν ένα δάνειο ως επισφαλές όταν ο δανειολήπτης του δεν έχει εκπληρώσει τις δανειακές του υποχρεώσεις για διάστημα μεγαλύτερο των 90 ημερών), η πληροφόρηση που λαμβάνουν από τις τράπεζες για την ποιότητα των δανείων είναι ανεπαρκής.
Παράλληλα, δεν στοχεύουν στα κόκκινα δάνεια – NPLs διότι μέσω των NPLs αποκτάς την απαίτηση και όχι τα asset της εκάστοτε επιχείρησης – υποθήκης, η χρήση των assets «θεωρητικά» παραμένουν στον δανειολήπτη, και για την απόκτησή τους θα πρέπει να προβούν σε πλειστηριασμό που αποτελεί μια χρονοβόρα διαδικασία.
Γνωρίζουν ότι , πολλά funds που έχουν τοποθετηθεί σε κόκκινα δάνεια – NPLs δεν έχουν ολοκληρώσει ακόμη τις απαιτούμενες διαδικασίες με τα τραπεζικά ιδρύματα για να επέλθουν στα χαρτοφυλάκιά τους.
Αξίζει να αναφέρουμε ότι ένας βασικός παράγοντας που επιλέγουν τα «ροζ» δάνεια, είναι ότι γνωρίζουν ότι το μεγαλύτερο μέρος των «κόκκινων» δανείων του παρελθόντος, αφορούν επιχειρήσεις – στεγαστικά δάνεια που «έσκασαν» εν μέσω μνημονιακών χρόνων, επιχειρήσεις ή/και στεγαστικά δάνεια ακινήτων που σε μεγάλο ποσοστό ήταν υπερκοστολογημένα και παράλληλα υπερδανειοδοτημένα.
Τη δεδομένη χρονική στιγμή, οι επιχειρήσεις ή/και τα ιδιωτικά δάνεια με εξασφαλίσεις που είναι «ροζ», είναι λόγω των ειδικών συνθηκών που έχει επιφέρει η πανδημία του κορωνοϊού. Σε αντίθεση με το παρελθόν τα νέα funds που εγκαταστίθονται στη χώρα μας, στοχεύουν πλέον σε επιχειρήσεις ή/και ιδιωτικά δάνεια που τα asset τους ή/και το επιχειρείν τους διαθέτουν, είτε επιχειρηματικό μέλλον, είτε τα asset τους έχουν επενδυτική αξία.
*Ο Θεμιστοκλής – Ανδρέας Μπάκας είναι Πρόεδρος Πανελλαδικού Δικτύου E-Real Estates
Η ΓΝΩΜΗ ΣΟΥ ΜΕΤΡΑΕΙ