Επιμέλεια: Σπύρος Πολυχρονόπουλος

Το άρθρο δημοσιεύθηκε στο Reporter Magazine Δεκεμβρίου 2020

Οι επιπτώσεις της πανδημίας στην αγορά ακινήτων είναι ήδη ορατές, καθώς το πρώτο εξάμηνο του 2020 σύμφωνα με στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος ολοκληρώθηκε με κάθετη πτώση των άμεσων ξένων επενδύσεων σε ακίνητα κατά 50%, από 736,6 εκατ.€ το α’ εξάμηνο του 2019 σε 371,3 εκατ.€ αντίστοιχα το 2020.

Ωστόσο, υπάρχουν και «άμυνες». Το Reporter Magazine ζήτησε από τον Θεμιστοκλή Μπάκα, Πρόεδρο του Πανελλαδικού Δικτύου E – Real Estates να αναλύσει τα δεδομένα.

Θεμιστοκλής Μπάκας, Πρόεδρος του Πανελλαδικού Δικτύου E – Real Estates

«Ο κλάδος των ακινήτων είναι αλληλένδετος με την οικονομία της χώρας, με τον τουρισμό που αποτελεί τον μεγαλύτερο αρωγό επενδύσεων στο real estate, την ψυχολογία των καταναλωτών και την προσέλκυση επενδύσεων», σημειώνει και παρουσιάζει μία σειρά από παράγοντες που θα καθορίσουν την πορεία του Real Estate στην Ελλάδα το 2021:

1. Τουρισμός

Σύμφωνα με στοιχεία του Σ.Ε.Τ.Ε, τα έσοδα από τον ελληνικό τουρισμό το 2020 δεν ξεπερνούν τα 3,5 δισ. ευρώ, έχουν δηλαδή απώλειες κοντά στο 80% σε σχέση με το 2019. Στοχεύοντας πλέον στο β’ εξάμηνο του 2021 και σε έσοδα που θα αγγίξουν το 50% σε σχέση με το 2019, έχουμε ακόμα δρόμο για τα προ πανδημίας επίπεδα, τα οποία έχει ανάγκη η κτηματαγορά για να αναπτυχθεί.

2. Μικρή η εγχώρια ζήτηση

Παράλληλα με την μείωση των τουριστικών εσόδων, η εγχώρια ζήτηση για αγορά ακινήτου με στόχο την κάλυψη της στεγαστικής ανάγκης είναι σχεδόν ανύπαρκτη σε σχέση με τα προμνημονιακά χρόνια.

3. Τραπεζικό σύστημα – Χορήγηση στεγαστικών δανείων

Το τραπεζικό σύστημα στη χώρα μας έχει το υψηλότερο ποσοστό δανειακών επισφαλειών στην Ευρωζώνη παρά τις πρόσφατες βελτιώσεις. Μετά το δεύτερο lockdown, οι εκτιμήσεις κάνουν λόγο για 10 δισ. ευρώ νέα κόκκινα δάνεια, γεγονός που αποτελεί ανασταλτικό παράδειγμα για χορήγηση νέων στεγαστικών δανείων που έχει ανάγκη η κτηματαγορά. Ανασταλτικό παράγοντα αποτελεί και η αδυναμία ίδιας συμμετοχής του δανειολήπτη. Το μεγαλύτερο ποσοστό των ενδιαφερόμενων, ενώ πληρούν τις προδιαγραφές δανειοδότησης, δεν έχουν καταφέρει εξαιτίας της δεκαετούς οικονομικής κρίσης να αποταμιεύσουν την ιδία συμμετοχή που σε πολλές περιπτώσεις είναι στο 30%-40% της αξίας του ακινήτου.

Οι νέες εκταμιεύσεις στεγαστικών δανείων το 2019 διαμορφώθηκαν κοντά στα 500 εκατ. ευρώ έναντι 350 εκατ. ευρώ το 2018, ενώ το 2020 η χορήγηση δανείων ήταν με το «σταγονόμετρο» . Τα μεγέθη αυτά απέχουν κατά πολύ από την «χρυσή» εποχή της στεγαστικής πίστης που κορυφώθηκε το 2007 με συνολικές εκταμιεύσεις που ξεπέρασαν σε ετήσια βάση τα 16 δισ. ευρώ.

Το μέσο στεγαστικό δάνειο των νέων εκταμιεύσεων κινήθηκε μεταξύ 60.000 και 65.000 ευρώ, όταν τα προ μνημονιακά χρόνια το μέσο στεγαστικό δάνειο ήταν 110.000-120.000 ευρώ. Το 75% των νέων στεγαστικών αφορά ιδιόχρηση και σε ποσοστό 25% επί των νέων εκταμιεύσεων έγινε από δανειολήπτες που δανείσθηκαν για πρώτη φορά, με στόχο τη χρήση του ακινήτου ως πρώτη κατοικία. Η ίδια συμμετοχή κινήθηκε σε ποσοστό 50%-55%.

4. Επενδυτικά funds ακινήτων

Ενδεικτικά, εν μέσω του πρώτου lockdown, ένα fund με κεφάλαια από το Ισραήλ που έχει ήδη επενδύσει πολλά εκατομμύρια ευρώ στο κέντρο της Αθήνας και ο προγραμματισμός του για το 2020 ήταν η επένδυση επιπλέον 100 εκατ. ευρώ σε γραφειακούς χώρους, χώρους φιλοξενίας, mall και students flats, αποφάσισε να σταματήσει οποιαδήποτε επένδυση στην Ελλάδα και να μεταφέρει τα διαθέσιμα κεφάλαια στην Ισπανία και στην Νέα Υόρκη. Το συγκεκριμένο fund τους πρώτους μήνες του 2020, είχε προβεί σε προσφορές για αγορά μεγάλων αυτοτελών κτιρίων στο κέντρο της Αθήνας συνολικής αξίας άνω των 50 εκατ. ευρώ.

Παράλληλα, funds που έχουν επενδύσει σε επαγγελματικά ακίνητα, κυρίως σε κτίρια γραφειακών χώρων – ήδη μισθωμένα ως ακίνητα απόδοσης, επιθυμούν να προβούν σε πώληση αλλά δεν «μπορούν». Η απόδοση του χαρτοφυλακίου τους δεν μπορεί να θεωρηθεί σταθερή διότι, είτε οι ενοικιαστές βρίσκονται σε διαπραγματεύσεις με τα funds για ρύθμιση του ύψους του μισθώματος, είτε το μίσθωμα είναι μειωμένο λόγω covid-19 εκ του νόμου.

5. Αποδόσεις στο 8% ζητούν οι επενδυτές

Παράλληλα, πολλοί επενδυτές που επένδυαν κεφάλαια σε ακίνητα με ζητούμενη απόδοση 5%-6% και σε περιπτώσεις πολύ καλών ακινήτων ακόμη και 4,8%, σήμερα αναζητούν επενδύσεις με αποδόσεις στο 8%. Αυτή η διαφορά, θα έχει αντίκτυπο στην τιμή πώλησης των ακινήτων που μειώνονται μεταξύ -20% και -30%.

6. Επενδυτικές ευκαιρίες

Στα τέλη του 2015 προέκυψαν αποδόσεις ακόμη και 30%-40% σε 3-4 χρόνια για όσους επένδυσαν στην κτηματαγορά του κέντρου των Αθηνών. Και το ερώτημα είναι αν είναι έτοιμη η κτηματαγορά να προσφέρει και πάλι αυτές τις αποδόσεις ώστε να προσελκύσει άμεσα το έντονο επενδυτικό ενδιαφέρον;

7. Funds – Χαρτοφυλάκια ακινήτων

Να σημειωθεί πως 22.300 ακίνητα περιλαμβάνονται στα χαρτοφυλάκια κόκκινων δανείων που πωλήθηκαν ή πρόκειται να πωληθούν από τις Τράπεζες τους επόμενους μήνες σε επενδυτικά funds, τα οποία αναμένεται να διατεθούν στην αγορά, είτε μέσω απευθείας πωλήσεων είτε πλειστηριασμών, με ό,τι αυτό συνεπάγεται για την πορεία των τιμών.

8. Golden visa

Από το 2013, όταν ξεκίνησε το πρόγραμμα «Χρυσή Βίζα», η Ελλάδα έχει χορηγήσει 7.903 άδειες παραμονής σε επενδυτές ακινήτων έως τον Σεπτέμβριο του 2020. Από την αρχή του προγράμματος έως και τον Σεπτέμβριο του 2020, έχουν επενδύσει 5.869 Κινέζοι. Το σύνολο των αγοραπωλησιών και μάλιστα σε συγκεκριμένες περιοχές της χώρας μας μπορούν να στηρίξουν επαρκώς την εγχώρια κτηματαγορά;

9. Πλειστηριασμοί

Όσον αφορά τις τιμές των ακινήτων σίγουρα θα επηρεαστούν και από την έναρξη των πλειστηριασμών σε μικρότερες αξίες, ενώ σε πολλές περιοχές ακόμη και σε προ κορονοϊού εποχή θα λειτουργούσε ως ανάχωμα στην άνοδο ή/και στη διατήρηση των τιμών.

10. Τιμές πώλησης

Για να μπορέσουν οι τιμές πώλησης οικιστικών ακινήτων να συνεχίσουν την αυξητική τους τάση σε εθνικό επίπεδο και να διατηρηθούν, θα πρέπει να υπάρχουν αναπτυξιακά μέτρα που θα ενδυναμώσουν τα εισοδήματα της μεσαίας τάξης η οποία παραδοσιακά αποτελεί και τον βασικό αγοραστή κατοικίας με στόχο τη στέγαση. Πιέσεις θα παρατηρηθούν στις τιμές πώλησης επαγγελματικών ακινήτων και ιδιαίτερα σε καταστήματα εμπορικά και υγειονομικού ενδιαφέροντος.

11. Τιμές ενοικίασης

Οι τιμές ενοικίασης θα πιεστούν ιδιαίτερα όσον αφορά τα επαγγελματικά ακίνητα και ιδιαίτερα τα καταστήματα εμπορικά και υγειονομικού ενδιαφέροντος, ενώ οι τιμές μίσθωσης των κατοικιών δεν θα επηρεαστούν άμεσα λόγω της υψηλής ζήτησης. Μείωση των οικιστικών μισθωμάτων μπορεί να καταγραφεί αν η διάρκεια της νέας «κρίσης» επεκταθεί και στο β΄εξάμηνο του 2021.

12. Ανεργία – Εισοδήματα

Σύμφωνα με τις τελευταίες προβλέψεις που δημοσιοποίησε η Κομισιόν στις 5 Νοεμβρίου, η ανεργία στην Ελλάδα θα αυξηθεί στο 18% το 2020, ενώ θα υποχωρήσει στο 17,5% το 2021 και στο 16,7% το 2022. Μείωση κατά 3,87 δισ. ευρώ ή κατά 11,8% σημείωσε το διαθέσιμο εισόδημα του τομέα των νοικοκυριών και των μη κερδοσκοπικών ιδρυμάτων που εξυπηρετούν νοικοκυριά το β’ τρίμηνο του 2020. Παράλληλα, η τελική καταναλωτική δαπάνη μειώθηκε κατά 4,1 δισ. ευρώ ή κατά 12,7%.

13. Η κτηματαγορά ακολουθεί την οικονομία

Τέλος, η Ελληνική οικονομία, σε συνάρτηση με το παγκόσμιο οικονομικό περιβάλλον, θα αποτελέσουν τους βασικούς παράγοντες που θα καθορίσουν την πορεία της εγχώριας κτηματαγοράς.

«Κλειδί» στην εξέλιξη και τη δυναμική της αγοράς θα αποτελέσουν οι χρηματοοικονομικοί δείκτες, η διαθεσιμότητα και η ευκολία δανεισμού, τα αναπτυξιακά μέτρα που θα στοχεύουν στην οικονομική ενδυνάμωση των πολιτών, το φορολογικό καθεστώς, τα μέτρα στήριξης των υφιστάμενων επενδυτών και προσέλκυσης νέων, το αίσθημα ασφάλειας των εργαζομένων για την εργασία τους και τα εισοδήματά τους αλλά και η εν γένει εσωτερική και εξωτερική σταθερότητα της χώρας μας.

Η αγορά των ακινήτων απαιτεί, συνεπώς, ιδιαίτερη προσοχή στην παρούσα φάση ώστε να μην οδηγηθεί σε μια νέα βαθιά κρίση.