Οι 9 φυλές αγοραστών ακινήτων στην Ελλάδα
Το «παζλ» των επενδυτών της ελληνικής κτηματαγοράς, που όπως εκτιμούν οι ειδικοί βρίσκεται στην αρχή ενός καινούργιου κύκλου
Νέοι που διαθέτουν «κομπόδεμα» ή τους «προικίζουν» οι γονείς τους με μετρητά μέσω των αφορολόγητων χρηματικών γονικών παροχών, 40άρηδες που έχουν πρόσβαση στον τραπεζικό δανεισμό, οικογένειες που θέλουν να μετακομίσουν σε μεγαλύτερο σπίτι, ξένοι και Ελληνες που ενδιαφέρονται για εξοχικές κατοικίες συνθέτουν το «παζλ» των αγοραστών και των επενδυτών στην αγορά ακινήτων η οποία έχει εμφανίσει ισχυρά αντισώματα απέναντι στην πανδημία.
Παράγοντες της κτηματαγοράς και των τραπεζών εκτιμούν πως η αγορά ακινήτων βρίσκεται στην αρχή ενός καινούργιου κύκλου, όπου ταυτόχρονα οι τιμές ανεβαίνουν και οι αγοραστές είναι διατεθειμένοι να αγοράσουν.
Οπως δείχνουν τα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος, το δεύτερο τρίμηνο του 2021 οι τιμές των διαμερισμάτων (σε ονομαστικούς όρους) ήταν κατά μέσο όρο αυξημένες κατά 4,6% σε σύγκριση με το αντίστοιχο τρίμηνο του 2020, ενώ για το σύνολο του 2020 οι τιμές των διαμερισμάτων «έτρεξαν» με μέσο ετήσιο ρυθμό 4,4%.
Η αγορά άφησε πίσω τα «πέτρινα χρόνια»
Η αγορά ακινήτων έχει αφήσει πίσω της τα πέτρινα χρόνια της κρίσης και των Μνημονίων.
Εχει ζεσταθεί για τα καλά, με τους ανθρώπους της κτηματαγοράς να περιμένουν ακόμα καλύτερες ημέρες μέσα στους επόμενους μήνες.
Οι αγοραστές κατοικιών αναζητούν διαμερίσματα επιφάνειας 95 τ.μ. κατά μέσο όρο με τη μέση τιμή να κυμαίνεται στα 160.000 ευρώ, ενώ πολλά σπίτια πωλούνται από τα σχέδια.
Το προφίλ των αγοραστών
Το προφίλ των αγοραστών ακινήτων που πρωταγωνιστούν σήμερα στο εγχώριο real estate σκιαγραφεί ο Θεμιστοκλής Μπάκας, πρόεδρος Πανελλαδικού Δικτύου E-Real Estates, ο οποίος μιλώντας στα «ΝΕΑ» αναφέρει ότι την περίοδο αυτή ενδιαφέρονται για αγορά κατοικίας:
- Νέοι (25-30 ετών) που διαθέτουν οικονομίες έως 20.000 ευρώ. Αντί να διατηρούν τις αποταμιεύσεις στον καταθετικό λογαριασμό, στοχεύουν στην αγορά μικρών ακινήτων με στόχο το μηνιαίο εισόδημα.
- Στελέχη πολυεθνικών εταιρειών που διαθέτουν αποταμιεύσεις, στοχεύουν στο development σε συνεργασία με πρόσωπα του περιβάλλοντός τους.
- Δανειολήπτες ηλικίας έως 44 ετών που διαθέτουν την ιδία συμμετοχή ύψους 20%-30% της αξίας του ακινήτου, είτε μέσω προσωπικών αποταμιεύσεων, είτε οικογενειακών αποταμιεύσεων ή/και εφάπαξ των γονέων ή/και μέσω πώλησης άλλου περιουσιακού στοιχείου.
Σύμφωνα με τον Θεμιστοκλή Μπάκα η συγκεκριμένη κατηγορία αποτελεί μεγάλο μέρος του αγοραστικού κοινού λόγω της μη φορολόγησης χρηματικής δωρεάς που λαμβάνουν από τους γονείς και παράλληλα λόγω των υψηλών ενοικίων που σε σύγκριση με τη μηνιαία δόση δανείου πολλές φορές η μηνιαία δόση υπολείπεται του ενοικίου κατά 20%-30%.
Οι δανειολήπτες έως 44 ετών επιλέγουν κυρίως ακίνητα επιφάνειας από 75 τ.μ. έως 95 τ.μ., έως 160.000 ευρώ. Το μέσο στεγαστικό δάνειο υπολογίζεται στις 90.000-100.000 ευρώ και σε πολλές περιπτώσεις η ιδία συμμετοχή ξεπερνά το απαιτούμενο 20%-30% και αγγίζει το 40%-50% με στόχο τον μικρότερο δανεισμό και τη μικρότερη μηνιαία δόση δανείου.
- Γονείς μέσω αφορολόγητης χρηματικής δωρεάς. Δεν είναι λίγοι οι γονείς που μετά την εφαρμογή της αφορολόγητης χρηματικής δωρεάς έως το ποσό των 800.000 ευρώ από την 1η Οκτωβρίου 2021 και ενόψει της ενεργοποίησης των νέων αντικειμενικών αξιών από την Πρωτοχρονιά αναζητούν κατοικίες, είτε για να καλύψουν τη στεγαστική ανάγκη των παιδιών τους και ιδιαίτερα αν πρόκειται για νέα ζευγάρια, είτε για να δημιουργήσουν ένα μελλοντικό εισόδημα στο παιδί τους από την εκμετάλλευση του ακινήτου ή/και να διασφαλίσουν τη στέγασή του στο μέλλον.
- Ιδιωτικά επενδυτικά σχήματα/funds. Επενδυτικά σχήματα που αναζητούν είτε αυτοτελή κτίρια, είτε διαμερίσματα που χρήζουν ανακαίνισης με στόχο τόσο την άμεση ανακαίνιση και μεταπώληση, είτε την άμεση εκμετάλλευση μέσω μακροχρόνιας μίσθωσης διότι τη δεδομένη στιγμή η ζήτηση ακινήτων προς μίσθωση καταγράφει καθημερινά αυξητικές τάσεις.
Εκτός από την αναζήτηση αυτοτελών κτιρίων, αναζητούν και οικόπεδα σε περιοχές όπου καταγράφεται έντονο αγοραστικό ενδιαφέρον με στόχο την ανέγερση κατοικιών.
Εντονη κινητικότητα καταγράφεται και για την αγορά αυτοτελών κτιρίων τόσο στο κέντρο της Αθήνας όσο και στους κεντρικούς άξονες της πρωτεύουσας με στόχο την τουριστική ανάπτυξη (boutique hotel, hostel κ.λπ.).
- Κατασκευαστές μικρών πολυκατοικιών. Το τελευταίο χρονικό διάστημα πολλοί νέοι πολιτικοί μηχανικοί και αρχιτέκτονες που διαθέτουν ένα αρχικό κεφάλαιο της τάξεως των 150.000-200.000 ευρώ, που επιθυμούν να ενταχθούν πλέον στον κατασκευαστικό κλάδο, αναζητούν για αγορά μικρά οικόπεδα ή/και οικόπεδα με παλαιά κτίσματα με στόχο την ανέγερση 3-4 διαμερισμάτων συνολικής επιφάνειας 220 τ.μ. – 240 τ.μ., που θα χρηματοδοτηθούν από τις προκαταβολές των εν δυνάμει αγοραστών από το στάδιο των σχεδίων σε συνδυασμό με τραπεζικό δανεισμό.
- Εγχώριοι αγοραστές εξοχικών κατοικιών. Πολλοί που διαθέτουν αποταμιεύσεις 80.000-150.000 ευρώ αναζητούν εξοχικές κατοικίες σε απόσταση μιας-δύο ωρών από τη μόνιμη κατοικία τους, την οποία θα μπορούν να επισκέπτονται αργίες, τριήμερα, καθώς και τους καλοκαιρινούς μήνες.
- Ιδιοκτήτες – αλλαγή κατοικίας. Κινητικότητα καταγράφεται και από ιδιόκτητες διαμερισμάτων ή/και μεζονετών σε συγκροτήματα κυρίως των βορείων προαστίων, οι οποίοι λόγω της επιθυμίας να διαμείνουν σε μονοκατοικία και σε συνάρτηση της αύξησης των ζητούμενων τιμών πώλησης, μελετούν το σενάριο να πουλήσουν το διαμέρισμα ή/και τη μεζονέτα όπου διαμένουν και να προβούν σε αγορά οικοπέδου όπου μπορεί να ανεγερθεί κατοικία από 150 τ.μ. έως 200 τ.μ.
Η αναζήτηση επικεντρώνεται σε περιοχές όπως τα Μελίσσια, η Νέα Πεντέλη, το Μαρούσι, η Κάτω Κηφισιά κ.λπ. Ο στόχος της αλλαγής κατοικίας δεν επικεντρώνεται μόνον στην ανάγκη διαμονής σε μονοκατοικία, αλλά παράλληλα μελετούν τη δυνατότητα η νέα κατοικία να μπορεί να «χωριστεί» σε 2 διαμερίσματα ώστε να δοθούν αργότερα στα παιδία τους.
- Εγχώριοι και αλλοδαποί επενδυτές. Δεν είναι λίγες οι περιπτώσεις εγχώριων αλλά κυρίως αλλοδαπών επενδυτών ισραηλινής καταγωγής που αναζητούν αυτοτελή κτίρια γραφειακών χώρων με στόχο την αλλαγή χρήσης και την άμεση διαρρύθμιση σε κατοικίες, με σκοπό είτε τη δημιουργία φοιτητικών κατοικιών υψηλών προδιαγραφών, είτε τη μεσοπρόθεσμη ενοικίαση σε στελέχη εταιρειών.
Η ΓΝΩΜΗ ΣΟΥ ΜΕΤΡΑΕΙ