Οι επενδυτές παγκοσμίως εξετάζουν τη γεωργική γη ως σοβαρή εναλλακτική λύση – Άρθρο του κ.Θεμιστοκλή Μπάκα Προέδρου της E-Real Estates στο Newmoney.gr
Πολλές μελέτες έχουν δείξει ότι οι καλλιεργήσιμες εκτάσεις επιλέγονται ως εργαλείο διαφοροποίησης του χαρτοφυλακίου των επενδυτών
- Θεμιστοκλής – Ανδρέας Μπάκας
Αν κάνουμε μια ιστορική αναδρομή, η γη αποτελούσε τη βασική «αποθήκη» του πλούτου και των αξιών σε καλούς και κακούς οικονομικά καιρούς.
Πολλοί επενδυτές ενδιαφέρονται για την καλλιεργήσιμη γη διότι προσφέρει ιδιαίτερα ελκυστικά χαρακτηριστικά στα επενδυτικά χαρτοφυλάκια.
Η οικονομική ιδιότητα «άφθαρτο» του εδάφους, αφορά τη φυσική, τη χημική και τη βιολογική σύσταση του εδάφους οι οποίες κατά κανόνα δεν φθείρονται και παραμένουν ανέπαφες για πάρα πολλά χρόνια. Η παραπάνω ιδιότητα καθιστά τις επενδύσεις σε γη ιδιαίτερα ελκυστικές
Ωστόσο, πολλές μελέτες σε ένα ευρύ φάσμα διαφορετικών αγορών και χρονοδιαγράμματος έχουν δείξει ότι οι καλλιεργήσιμες εκτάσεις επιλέγονται ως εργαλείο διαφοροποίησης του χαρτοφυλακίου των επενδυτών.
Η διαφοροποίηση του χαρτοφυλακίου προσπαθεί να εξομαλύνει τις επιπτώσεις, τόσο των συστημικών, όσο και των μη συστημικών κινδύνων, και να απορροφήσει τις ζημίες (ή να αυξήσει τις πιθανότητες κέρδους) που τυχόν να προκύψουν από κακές αποδόσεις μεμονωμένων επενδύσεων.
Ακολουθεί μια σύνοψη ορισμένων από τους λόγους που οι επενδυτές παγκοσμίως εξετάζουν τώρα τη γεωργική γη ως σοβαρή εναλλακτική λύση επένδυσης:
1. Η γεωργική γη παρέχει υψηλό επίπεδο κεφαλαιακής ασφάλειας και χαμηλό επίπεδο κινδύνου.
Μετά από μια περίοδο εξαιρετικών επιδόσεων κατά την διάρκεια των καλών επενδυτικών περιόδων, πολλοί επενδυτές δίνουν πλέον μεγαλύτερη έμφαση στη διατήρηση του κεφαλαίου τους . Η επένδυση σε γεωργικές εκτάσεις αποτελεί ένα στερεό περιουσιακό στοιχείο πεπερασμένου πόρου.
Ιστορικά, τα στοιχεία δείχνουν ότι οι γεωργικές εκτάσεις παρουσίασαν ισχυρά χαρακτηριστικά προστασίας επενδυτικών κεφαλαίων για παρατεταμένες χρονικές περιόδους. Σε αντίθεση με άλλες πηγές που εξαντλούνται, όπως η εξόρυξη μετάλλων, το πετρέλαιο και το φυσικό αέριο, αντίθετα η καλή διαχείριση των γεωργικών εκτάσεων είναι ένας πλήρως ανανεώσιμος πόρος ο οποίος παραμένει παραγωγικός και διαχρονικός.
2. Η γεωργική γη αποτελεί μια αποτελεσματική αντιστάθμιση του πληθωρισμού.
Ως κατηγορία περιουσιακών στοιχείων, η γεωργική γη έχει αποδειχθεί ότι έχει θετική συσχέτιση με τον πληθωρισμό. Ιστορικά, οι τιμές των γεωργικών εκτάσεων αυξάνονται ταχύτερα από τον πληθωρισμό, καθιστώντας τις γεωργικές εκτάσεις αποτελεσματικό μέσο αντιστάθμισης του πληθωρισμού και διατήρησης του κεφαλαίου. Αυτό μπορεί να είναι ιδιαίτερα ελκυστικό για τους επενδυτές που ανησυχούν για πληθωριστικές κυβερνητικές πολιτικές.
3. Η γεωργική γη αποτελεί ένα κεφάλαιο που παράγει εισόδημα.
Σε αντίθεση με άλλα δημοφιλή αντισταθμιστικά μέσα, όπως τα πολύτιμα μέταλλα, η γεωργική γη προσφέρει ένα σταθερό εισόδημα στον επενδυτή, καθιστώντας το, χρήσιμο υποκατάστατο για το χαμένο «χωρίς κινδύνους» εισόδημα από τις καταθέσεις μετρητών και ομολόγων λόγω των χαμηλών επιτοκίων.
Τα αγροτικά περιουσιακά στοιχεία προσφέρουν αξιόπιστα ποσοστά εισοδήματος άνω του 5% ετησίως. Αν και δεν είναι απαραιτήτως η υψηλότερη απόδοση που υπάρχει στον τομέα των ακινήτων, το εισόδημα αυτό αφορά ένα περιουσιακό στοιχείο που είναι απίθανο να υποτιμηθεί ραγδαία η αξία του.
Παγκοσμίως, η αγροτική γη παρουσιάζει αυξητικές τάσεις των αξιών της, ενώ οι καλλιεργήσιμες εκτάσεις καταγράφουν υψηλά ποσοστά πληρότητας μισθωτή (σε αντίθεση με την εμπορική ιδιοκτησία) ανεξάρτητα από το οικονομικό περιβάλλον.
4. Η επένδυση σε αγροτεμάχια προσφέρει χαμηλότερη μεταβλητότητα εισοδήματος.
Με τη συμπερίληψη των γεωργικών εκτάσεων σε ένα μεικτό χαρτοφυλάκιο περιουσιακών στοιχείων, οι επενδυτές γνωρίζουν ότι δύσκολα θα μεταβληθούν τα εισοδήματα τους. Αξίζει να αναφέρουμε ότι, οι μακροπρόθεσμες ανοδικές τάσεις στις τιμές των αγροτικών βασικών προϊόντων οδηγούν στην ανατίμηση του περιουσιακού στοιχείου.
5. Η επένδυση των γεωργικών εκτάσεων προσφέρει υψηλές συνολικές αποδόσεις.
Η επένδυση σε γεωργικές εκτάσεις καταγράφει κεφαλαιακές αποδόσεις μέσω των εσόδων από τα μισθώματα και της ανατίμησης της αξίας του περιουσιακού στοιχείου.
Σε ιστορικό επίπεδο, οι συνολικές αποδόσεις από τις γεωργικές εκτάσεις έχουν καταγράψει επανειλημμένα υπερ – αποδόσεις, σε σχέση με τις μετοχές και τα ομόλογα, παρά τα σχετικά χαμηλά επίπεδα κινδύνου.
6. Η επένδυση σε γεωργικές εκτάσεις παρέχει υψηλότερες αποδόσεις που προσαρμόζονται σε κινδύνους.
Ο επενδυτής πρέπει να γνωρίζει την προσωπική του ανοχή κινδύνου κατά την κατασκευή ενός χαρτοφυλακίου. Γενικά, ο μικρότερος κίνδυνος σε ένα χαρτοφυλάκιο μειώνει την πιθανότητα για υψηλές αποδόσεις. Ένα χαρτοφυλάκιο με μεγαλύτερο κίνδυνο επιτρέπει υψηλότερες αποδόσεις – αλλά με μεγαλύτερη πιθανότητα απώλειας.
Μελέτες έχουν επανειλημμένα αποδείξει ότι οι γεωργικές εκτάσεις παράγουν αποδοτικότερες αποστροφές κινδύνου από τις κύριες κατηγορίες περιουσιακών στοιχείων. Με άλλα λόγια, η γεωργική γη ανταμείβει τους επενδυτές με υψηλότερο επίπεδο πλεονάζουσας απόδοσης («ασφάλιστρο κινδύνου») ανά μονάδα κινδύνου.
7. Το αγρόκτημα είναι ένα ελκυστικό εργαλείο διαφοροποίησης χαρτοφυλακίου
Οι αποδόσεις των γεωργικών εκτάσεων έχουν χαμηλή ή/και αρνητική συσχέτιση με τις παραδοσιακές κατηγορίες περιουσιακών στοιχείων , όπως τις καταθέσεις σε τράπεζες και τα ομόλογα . Ενώ θετική είναι η συσχέτιση με τα εμπορικά και οικιστικά ακίνητα.
Τα χαρακτηριστικά αυτά καθιστούν τη γεωργική γη ελκυστικό εργαλείο διαφοροποίησης ενός χαρτοφυλακίου επενδύσεων. Η επένδυση στην αγροτική γη αποτελεί στρατηγική αντιστάθμισης του κινδύνου, δηλαδή μειώνει τον αντίκτυπο της μεταβλητότητας του χαρτοφυλακίου.
8. Η γεωργική γη λειτουργεί καλά σε περιόδους αναταραχής στην αγορά
Ιστορικά, οι γεωργικές εκτάσεις έχουν επανειλημμένα αποδείξει ότι προσφέρουν καλές αποδόσεις σε περιόδους αβεβαιότητας της αγοράς. Η δυνατότητα «αντιστάθμισης του κινδύνου ύφεσης» των γεωργικών εκτάσεων είναι ιδιαίτερα ελκυστική για τους επενδυτές που ανησυχούν για τη δύναμη και τη βιωσιμότητα της «παγκόσμιας οικονομικής ανάκαμψης».
9. Οι άμεσες επενδύσεις σε γεωργικές εκτάσεις είναι απλές και διαφανείς
Σε ένα παγκόσμιο οικονομικό περιβάλλον που είδαμε να πτωχεύει τράπεζα κολοσσός, να πραγματοποιούνται λογιστικές παρατυπίες για εισαγωγή εταιρειών στο χρηματιστήριο, εταιρικές απάτες δις. δολαρίων π.χ. αυτοκινητοβιομηχανιών , η απλότητα απόκτησης της ιδιοκτησίας προσελκύει πλέον πολλούς επενδυτές.
10. Η γεωργική γη έχει πολλά οφέλη έναντι άλλων επενδύσεων σε ακίνητα
Παρόλο που η γεωργική γη υπάγεται στη γενική ταξινόμηση των ακινήτων, έχει ορισμένα μοναδικά χαρακτηριστικά. Τα χαρακτηριστικά αυτά έχουν προστατεύσει τις γεωργικές εκτάσεις από την ακραία πτώση των τιμών των περιουσιακών στοιχείων που παρατηρούνται στην εμπορική και οικιστική ιδιοκτησία κατά την πρόσφατη οικονομική κρίση.
Θεμελιώδη όρια στην προσφορά – Σε αντίθεση με άλλες μορφές ακινήτων όπου η προσφορά στην αγορά μπορεί να αυξηθεί τεχνητά με την κατασκευή νέων μονάδων, η προσφορά αγροτικής γης καθορίζεται εγγενώς.
Ανθεκτική και αυξανόμενη ζήτηση – Η ζήτηση τροφίμων είναι εξαιρετικά ανελαστική όσον αφορά τις τιμές:
Ανεξάρτητα από τις οικονομικές συνθήκες, οι άνθρωποι πρέπει να τρώνε. Οι τιμές των τροφίμων είναι επίσης ένας από τους τομείς όπου ο αυξανόμενος πλούτος των καταναλωτών αναδυόμενων αγορών καταγράφεται πιο άμεσα.
Τιμή / Κέρδη και Απόδοση – Κατά γενικό κανόνα, οι τιμές της γεωργικής γης υποστηρίζονται από τα κέρδη που προέρχονται από το ίδιο το περιουσιακό στοιχείο.
Το χρέος του τομέα των γεωργικών εκμεταλλεύσεων – Οι δείκτες του χρέους προς τα περιουσιακά στοιχεία παραμένουν χαμηλοί στον αγροτικό τομέα σε σύγκριση με άλλες κατηγορίες ακινήτων.
11. Οι επενδύσεις σε γεωργικές εκτάσεις παρέχουν ευκαιρίες φορολογικού σχεδιασμού
Σε πολλά μέρη του κόσμου, συμπεριλαμβανομένου ενός αριθμού ανεπτυγμένων οικονομιών, υπάρχει μια σειρά φορολογικών κινήτρων που συνδέονται ειδικά με τα αγροτικά ακίνητα. Αυτό μπορεί να περιλαμβάνει έναν ή όλους τους συνήθεις φόρους (εισόδημα, κεφάλαιο και φόρο κληρονομιάς). Αυτό μπορεί να ενισχύσει περαιτέρω τις καθαρές αποδόσεις στις γεωργικές εκτάσεις σε σύγκριση με άλλες κατηγορίες περιουσιακών στοιχείων.
*Ο Θεμιστοκλής – Ανδρέας Μπάκας είναι Πρόεδρος Πανελλαδικού Δικτύου Κτηματομεσιτών E-Real Estates
Η ΓΝΩΜΗ ΣΟΥ ΜΕΤΡΑΕΙ