Της Τέτης Ηγουμενίδη
[email protected]

Για θετική πορεία της κτηματαγοράς το 2020, αλλά με ορισμένες υποσημειώσεις, κάνουν λόγο οι εκτιμήσεις των αναλυτών, καθώς, όπως τονίζεται και από την Τράπεζα της Ελλάδος, που παρακολουθεί συστηματικά την αγορά ακινήτων, «προϋπόθεση για τη συνολική ανάκαμψη είναι η ενίσχυση της εγχώριας ζήτησης εκ μέρους ιδιωτών και επιχειρήσεων για χρήση και επέκταση σε νέους χώρους και ακίνητα, η οποία εκτιμάται ότι θα πραγματοποιηθεί σταδιακά».

Σύμφωνα με τον Μπάμπη Χαραλαμπόπουλο (τέως πρόεδρο του Ελληνικού Ινστιτούτου Εκτιμητικής και επιστημονικού συμβούλου της Solum Property Solutions), στα θετικά στοιχεία που διαμορφώνουν τις συνθήκες περιλαμβάνονται, μεταξύ άλλων, η μείωση του ΕΝΦΙΑ, η αναστολή για τρία χρόνια του ΦΠΑ για τις νέες οικοδομές, η μικρή πτώση της ανεργίας, η κινητικότητα στη βραχυχρόνια μίσθωση, η χρυσή βίζα για υπηκόους τρίτων χωρών και γενικότερα η βελτίωση του κλίματος στην οικονομία.

Στα αρνητικά στοιχεία που επηρεάζουν την κτηματαγορά, μεταξύ άλλων, περιλαμβάνονται το σοβαρό δημογραφικό πρόβλημα στη χώρα, η μετανάστευση των νέων και η δύσκολη οικονομική κατάσταση που βιώνει η συντριπτική πλειονότητα των νοικοκυριών σε συνδυασμό με τη δυστοκία στη σύναψη τραπεζικού δανείου. Στα αρνητικά προστίθεται και η προοπτική της αύξησης της προσφοράς από ακίνητα που θα βγουν στην αγορά είτε από επενδυτικά κεφάλαια που έχουν αγοράσει κόκκινα δάνεια είτε από τις ίδιες τις τράπεζες.

Σύμφωνα με τον κ. Χαραλαμπόπουλο, η αγορά των κατοικιών παραμένει αγορά πολλών ταχυτήτων και χαρακτηρίζεται από κινητικότητα στα ακίνητα τουριστικού και φοιτητικού ενδιαφέροντος, όπου σημειώνονται αυξήσεις τιμών και ενοικίων, αραιές μεταβιβάσεις ακινήτων σε περιοχές σχετικού ενδιαφέροντος με στασιμότητα στις τιμές και απουσία ζήτησης στη μεγάλη πλειονότητα των ακινήτων της χώρας, όπου παρατηρείται ακόμα και ήπια μείωση τιμών, ιδίως σε μέρη με φθίνοντα πληθυσμό ή και μεγάλη ανεργία.

Η έκθεση της ΤτΕ

Σύμφωνα, επίσης, με την Ενδιάμεση Έκθεση της Τράπεζας της Ελλάδος για τη Νομισματική Πολιτική 2019, αν και η διάχυση της αύξησης των τιμών δεν παρατηρείται σε όλο το φάσμα της αγοράς, εκτιμάται ότι πλέον έχει ανακοπεί η πτωτική τάση των τιμών στα χαμηλότερων προδιαγραφών ακίνητα και έχουν σταθεροποιηθεί σε μεγάλο βαθμό οι δευτερεύουσες αγορές.

Ειδικότερα, το εννεάμηνο του 2019 η αγορά των κατοικιών εμφάνισε ενδείξεις προοδευτικής βελτίωσης, αν και εξακολούθησε η σημαντική ετερογένεια στις μεταβολές των τιμών των κατοικιών σε τοπικό επίπεδο. Με βάση τα στοιχεία εκτιμήσεων που έχουν συγκεντρωθεί από τα πιστωτικά ιδρύματα, το φετινό εννεάμηνο οι τιμές των διαμερισμάτων (σε ονομαστικούς όρους) ήταν αυξημένες κατά 7,4% σε ετήσια βάση, έναντι αύξησης κατά 1,3% το αντίστοιχο διάστημα του 2018. Η σημαντική άνοδος του δείκτη για το σύνολο της χώρας οφείλεται κυρίως στους αξιοσημείωτους ρυθμούς αύξησης των τιμών διαμερισμάτων της ευρύτερης περιοχής της Αθήνας (10,3%) και της Θεσσαλονίκης (7,6%), καθώς στις άλλες μεγάλες πόλεις και τις λοιπές περιοχές της χώρας οι ρυθμοί που καταγράφονται είναι ηπιότεροι (4,5% και 4,8% αντίστοιχα).

Η ιδιαίτερη δυναμική της οικιστικής αγοράς της πρωτεύουσας αποτυπώνεται και στους σημαντικά υψηλούς ρυθμούς αύξησης του αριθμού και του όγκου των νέων οικοδομικών αδειών της Αττικής κατά το οκτάμηνο του 2019 (74,6% και 50,1% αντίστοιχα έναντι της ίδιας περιόδου του 2018), σύμφωνα με τα στοιχεία της ΕΛΣΤΑΤ. Η βελτίωση των συνθηκών της αγοράς κατοικιών καταγράφεται και σε επίπεδο χώρας, με τις επενδύσεις σε κατοικίες να ενισχύονται κατά 9,8% το εννεάμηνο του 2019, έναντι 12,5% την αντίστοιχη περίοδο του 2018.

Παράλληλα, αύξηση της καθαρής εισροής κεφαλαίων για αγορές ακινήτων από ξένους επενδυτές καταγράφεται και στα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος για το εννεάμηνο του 2019 (55,1% σε σχέση με την αντίστοιχη περίοδο του 2018). Στην αύξηση της ζήτησης κατοικιών έχει συντελέσει το έντονο ενδιαφέρον για στοχευμένα οικιστικά ακίνητα, τα οποία, ειδικά μέσω των βραχυχρόνιων μισθώσεων, έχουν αποκτήσει επενδυτικά χαρακτηριστικά και προσφέρουν αποδόσεις κοντά στα επίπεδα των επαγγελματικών χρήσεων.

Ανακαινίσεις κατοικιών

Εν τω μεταξύ, συνθήκες για την ανακαίνιση και εν συνεχεία τη μεταπώληση ή και τη μακροχρόνια μίσθωση παλαιότερων κατοικιών, ακόμη και πριν από το 1970, στο κέντρο της Αθήνας και σε όμορους δήμους έχουν διαμορφωθεί στην αγορά με δεδομένο τον κορεσμό που φαίνεται να έχει επέλθει στη βραχυχρόνια μίσθωση, ενώ στο «παιχνίδι» της ελληνικής κτηματαγοράς μπαίνουν και οι ομογενείς.

Ειδικότερα, σύμφωνα με τον πρόεδρο του Πανελλαδικού Δικτύου Κτηματομεσιτών E-Real Estates Θέμη Μπάκα, το τελευταίο διάστημα παρατηρείται κινητικότητα για ακίνητα κυρίως στο ευρύτερο κέντρο της Αθήνας που χρήζουν ανακαίνισης σε τιμές μειωμένες 30%-50% σε σχέση με τα κατοικήσιμα ακίνητα, ηλικίας πλέον ακόμη και πριν από το 1970, όταν πριν από δυο – τρία χρόνια αποτελούσε βασικό κριτήριο το ακίνητο να είναι κατασκευής μετά την προαναφερόμενη χρονολογία ώστε να έχει ακολουθήσει τους νέους αντισεισμικούς νόμους. Πρόκειται για ακίνητα 40 έως 60 τ.μ. ή και μεγαλύτερα -έως 140 τ.μ.- που μπορούν να χωριστούν σε δύο ή/και τρία διαμερίσματα. Βασικό χαρακτηριστικό για την επιλογή τους είναι να βρίσκονται από τον πρώτο όροφο και πάνω και πλησίον μέσων μαζικής μεταφοράς.

Στην παρούσα φάση, σύμφωνα με τον κ. Μπάκα, η κτηματαγορά της πρωτεύουσας μπαίνει στο στόχαστρο των Ελλήνων ομογενών που επενδύουν κυρίως με στόχο το μηνιαίο εισόδημα. Βάσει των στοιχείων του E-Real Estates, οι ομογενείς από τη Γερμανία επενδύουν κυρίως από 50.000 έως 100.000 ευρώ σε ακίνητα στο κέντρο της Αθήνας (Κυψέλη, Ζωγράφου, Καλλιθέα, Γκύζη, Πεδίον του Άρεως, Κεραμεικός).

Οι ομογενείς από την Αυστραλία διαθέτουν από 120.000 έως 250.000 ευρώ, επιλέγουν ακίνητα πλησίον του ιστορικού κέντρου (Πετράλωνα, Πλάκα, Θησείο, Κουκάκι, Μακρυγιάννη, Νέος Κόσμος – Συγγρού), καθώς και σε περιοχές στο τέλος της Συγγρού (Παλαιό Φάληρο, Τζιτζιφιές, Νέο Φάληρο, περιμετρικά του Κέντρου Πολιτισμού Ίδρυμα Σταύρος Νιάρχος).

Οι ομογενείς από την Αμερική επιλέγουν ακίνητα κυρίως στο κέντρο της Αθήνας (Κυψέλη, Ζωγράφου, Καλλιθέα, Γκύζη, Πεδίον του Άρεως, Κεραμεικός) με ποσά παρόμοια με τους ομογενείς από τη Γερμανία. Επίσης κοιτούν το Μαρούσι και γενικότερα τις καλές περιοχές των βορείων προαστίων και τον Πειραιά, αλλά και περιοχές των νοτίων προαστίων όπως τη Βάρκιζα, την Ανάβυσσο και το Σούνιο. Οι ομογενείς από αφρικανικές χώρες και χώρες της Σαουδικής Αραβίας επιλέγουν κυρίως κατοικίες στα νότια προάστια.