Real estate: Η απελευθέρωση πλειστηριασμών βάζει πλαφόν στις τιμές κατοικιών – Άρθρο του κ.Θεμιστοκλή Μπάκα Προέδρου της E-Real Estates στο Newmoney.g
Καθοριστικός παράγοντας στη πορεία των τιμών είναι ο ρυθμός & οι τιμές έναρξης των πλειστηριασμών το επόμενο διάστημα.
- Θεμιστοκλής – Ανδρέας Μπάκας
Το 2019 οι πλειστηριασμοί κινήθηκαν σε επίπεδα ρεκόρ: Σύμφωνα με τα στοιχεία της Axia Research το τελευταίο τρίμηνο του 2019 ανήλθαν στους 6.422 ενώ για το σύνολο του έτους έφτασαν τους 18.421.
Οι πλειστηριασμοί που ήταν προγραμματισμένοι έφτασαν τους 29.107 καταγράφοντας άνοδο της τάξης του 30% σε σχέση με τα επίπεδα του 2018. Για το 2020 έχουν δρομολογηθεί έως τώρα 4.126, με τη λίστα να μεγαλώνει συνεχώς.
Παράλληλα όμως, το ποσοστό των πλειστηριασμών που κατέληξαν γόνιμοι το προηγούμενο διάστημα δεν ξεπέρασε το 40% κατά μέσον όρο, ενώ τα περισσότερα ακίνητα πέρασαν τελικά στις ίδιες τις τράπεζες.
Βασική αιτία είναι κυρίως το ότι ο τρόπος που έχει στηθεί η πλατφόρμα – αν και η διαδικασία είναι διαφανής – δεν μπορεί να προκαλέσει το ενδιαφέρον και ζήτηση και από αλλοδαπούς δυνητικούς ενδιαφερόμενους όπως ήταν ο αρχικός στόχος: Η πλατφόρμα προσφέρει ελάχιστη ουσιαστική πληροφόρηση για το είδος του ακινήτου που πλειστηριάζεται και η αρχική τιμή σε πολλές περιπτώσεις ήταν υψηλότερη από την ελεύθερη αγορά.
Όσον αφορά τους εγχώριους ενδιαφερόμενους, θα πρέπει να έχουν εξασφαλίσει σημαντική ρευστότητα που για τα σημερινά δεδομένα είναι κάτι δύσκολο.
Οι πλειστηριασμοί αφορούν πλέον και μικρότερα ακίνητα
Οι τράπεζες, στην αρχή έβγαζαν στο πλειστηριασμό μεγάλα ακίνητα, στρατηγικών κακοπληρωτών, ώστε να πιέσουν αυτή την κατηγορία οφειλετών, αλλά και να πείσουν για την αποφασιστικότητά τους σε σχέση με τους πλειστηριασμούς, αποφεύγοντας παράλληλα κοινωνικές αντιδράσεις
Πλέον τα δεδομένα αλλάζουν, οι θεσμοί ζητούν την κατάργηση κάθε περιορισμού των πλειστηριασμών της πρώτης κατοικίας, χωρίς εισοδηματικά κριτήρια.
Από την 1η Μαΐου απελευθερώνονται πλήρως οι πλειστηριασμοί ακινήτων, ακόμη και αν πρόκειται για την πρώτη κατοικία του οφειλέτη, ανεξαρτήτως εμβαδού και εάν πρόκειται για δανειολήπτες με χαμηλά εισοδήματα, ενώ ταυτόχρονα θα μειωθεί και η μέση αξία των ακινήτων που βγαίνουν στον πλειστηριασμό.
Πλέον και οι ιδιώτες ενδιαφέρονται για ακίνητα από πλειστηριασμό
Λόγω της γενικότερης αναθέρμανσης της κτηματαγοράς, παρατηρείται έντονο ενδιαφέρον ιδιωτών που θέλουν να αποκτήσουν ακίνητο μέσω πλειστηριασμού.
Ιδιαίτερα από τον Σεπτέμβριο του 2019 παρατηρείται συνεχής αύξηση των χρηστών του eauction, δηλαδή αυτών που εγγράφονται στην πλατφόρμα προκειμένου να συμμετάσχουν ως υποψήφιοι αγοραστές στα προγράμματα πλειστηριασμών που δημοσιεύουν κυρίως οι τράπεζες, αλλά και οι εταιρείες διαχείρισης, το Δημόσιο ή ακόμη και ιδιώτες που έχουν απαιτήσεις έναντι οφειλετών τους.
Σύμφωνα με τα στοιχεία του Συμβολαιογραφικού Συλλόγου Αθηνών οι εγγεγραμμένοι χρήστες στην ηλεκτρονική πλατφόρμα στα τέλη του 2019 έφθασαν τους 9.626, αλλά οι αιτήσεις που έχουν εγκριθεί ανέρχονται σε 33.656. Η αύξηση του ενδιαφέροντος για την αγορά ακινήτων μέσω του eauction έχει γίνει εμφανής από τον Σεπτέμβριο του 2019, η οποία το νέο έτος κλιμακώνεται .
Η κατάργηση κάθε περιορισμού στους πλειστηριασμούς ακινήτων θα ισχύει για όλους τους οφειλέτες με εξαίρεση αυτούς που έχουν κάνει μέχρι τα τέλη Απριλίου αίτηση να ενταχθούν στην ηλεκτρονική πλατφόρμα που λειτουργεί στην Ειδική Γραμματεία Διαχείρισης Ιδιωτικού Χρέους και αυτούς που έχουν κάνει αίτηση στον νόμο Κατσέλη και έχουν πάρει προσωρινή ή μόνιμη προστασία από το δικαστήριο.
Την ίδια στιγμή, οι τράπεζες προχωρούν σε μαζικές διασταυρώσεις προκειμένου να ελέγξουν την αξιοπιστία των στοιχείων όσων έχουν υποβάλει αίτηση ένταξης στον νόμο Κατσέλη και να διαπιστώσουν κατά πόσον τα οικονομικά δεδομένα που έχουν δηλώσει οι οφειλέτες είναι πραγματικά. Πρόκειται για 100.000 οφειλέτες, των οποίων η διασταύρωση των στοιχείων άρχισε στις αρχές Νοεμβρίου του 2019, μέσω της πρόσβασης που δόθηκε στις τράπεζες στη βάση δεδομένων της ΑΑΔΕ.
Ταυτόχρονα, σύμφωνα με πληροφορίες, μετά την τιτλοποίηση των χαρτοφυλακίων τους, οι συστημικές τράπεζες θα προχωρήσουν σε πώληση μεγάλων χαρτοφυλακίων κόκκινων στεγαστικών δανείων. Αρχικά για το 2020, το ύψος του χαρτοφυλακίου θα ξεπεράσει τα 3,9 δισ. ευρώ από δυο μόνο συστημικές τράπεζες, ενώ το 2021 μόνον μια συστημική τράπεζα , αναμένεται να μπει στον χορό των τιτπλοιήσεων , με την τιτλοποίηση ενός μεγάλου πακέτου στεγαστικών δανείων που ενδέχεται να ξεπεράσει τα 3 δισ. ευρώ
Το σημαντικό είναι ότι, η προοπτική κατάργησης στα τέλη Απριλίου για την προστασία της πρώτης κατοικίας, που επιτρέπει τη ρύθμιση της οφειλής με επιδότηση από το Δημόσιο (οποία μπορεί να φτάσει ακόμη και στο 50% της μηνιαίας δόσης υπό συγκεκριμένες προϋποθέσεις) των ευάλωτων νοικοκυριών, σε συνδυασμό με τις βελτιώσεις στη διαδικασία στις οποίες προχώρησε πρόσφατα το υπουργείο Οικονομικών, έχει αυξήσει το ενδιαφέρον για τη ρύθμιση της οφειλής μέσω της ηλεκτρονικής πλατφόρμας που λειτουργεί στην Ειδική Γραμματεία Διαχείρισης Ιδιωτικού Χρέους.
Παράλληλα, αυτό που επιχειρεί να διασφαλίσει η κυβέρνηση είναι το δικαίωμα της οίκησης των οικογενειών στο σπίτι τους ώστε να μην χρειαστεί να εγκαταλείψουν το ακίνητο στο οποίο ζουν μετά τον πλειστηριασμό.
Σχεδιάζεται να τους παραχωρείται κατά προτεραιότητα το δικαίωμα να νοικιάσουν το σπίτι μετά τον πλειστηριασμό με ενοίκιο το οποίο θα καθορίζεται με όρους της αγοράς. Όσοι όμως πληρούν συγκεκριμένα εισοδηματικά κριτήρια, θα μπορούν να επιδοτούνται από τον κρατικό προϋπολογισμό για την καταβολή του ενοικίου με ένα ποσό που θα φτάνει τα 210 ευρώ τον μήνα. Η επιδότηση του ενοικίου προβλέπεται ήδη από τον κρατικό προϋπολογισμό.
Πώς θα επηρεάσουν τις τιμές ακινήτων
Όσον αφορά τις τιμές των ακινήτων σίγουρα θα επηρεαστούν από την έναρξη των πλειστηριασμών σε μικρότερες αξίες , ενώ σε πολλές περιοχές θα λειτουργήσει ως ανάχωμα στην άνοδο των τιμών. Ήδη διανύουμε μια εποχή που σε πολλές περιοχές διαπιστώνουμε υπερβολές στις ζητούμενες τιμές των ιδιοκτητών.
Η αγορά των ακινήτων απαιτεί ιδιαίτερη προσοχή στην παρούσα φάση ώστε να μην οδηγηθεί σε μια νέα κρίση. Καθοριστικό παράγοντα στη πορεία των τιμών, θα αποτελέσει η συχνότητα και οι τιμές που θα διοχετευτούν στην αγορά τα χαρτοφυλάκια ακινήτων που έχουν στην ιδιοκτησία funds και τραπεζικά ιδρύματα , καθώς και ο ρυθμός των πλειστηριασμών το επόμενο διάστημα.
- O Θεμιστοκλής-Ανδρέας Μπάκας είναι πρόεδρος του Πανελλαδικού Δικτύου Κτηματομεσιτών E-Real Estates
Η ΓΝΩΜΗ ΣΟΥ ΜΕΤΡΑΕΙ