Το καλοκαίρι του 2020 θα είναι διαφορετικό για τις εξοχικές κατοικίες – Άρθρο του κ.Θεμιστοκλή Μπάκα Προέδρου της E-Real Estates στο Newmoney.gr
Έδαφος κερδίζουν οι καλοκαιρινοί προορισμοί στην ηπειρωτική Ελλάδα, στόχευση στον εσωτερικό τουρισμό
- Θεμιστοκλής Μπάκας*
Το 2020 θα είναι ένα καλοκαίρι διαφορετικό για το σύνολο της παγκόσμιας κοινότητας . Ένα καλοκαίρι γεμάτο προκλήσεις που θα διαμορφώνονται ανάλογα με την πορεία της πανδημίας, τη ψυχολογία, την οικονομική ασφάλεια και το αίσθημα ασφάλειας της υγείας τόσο των εγχώριων ταξιδιωτών όσο και των αλλοδαπών.
Οι χώρες που η οικονομία τους είναι άμεσα συνδεδεμένη με τον τουρισμό, η φετινή χρονιά θα αποτελέσει μια πολύ δύσκολη χρονιά που κανείς δεν ξέρει με ασφάλεια τα σημάδια που θα καταγράψει η πανδημία στην οικονομία τους.
Σύμφωνα με μελέτες ,στο καλό σενάριο, αυτό της ύφεσης της διάδοσης του κορωνοϊού κατά τους θερινούς μήνες, το πλήγμα στον τουρισμό διεθνώς θα εκταθεί χρονικά έως και το τρίτο τρίμηνο του 2020 πριν αρχίσει η ανάκαμψη το τέταρτο τρίμηνο. Ακόμη και έτσι όμως, η επίπτωση στην οικονομία του τουρισμού εκτιμάται πως θα είναι σημαντική, αφού προβλέπει κάμψη της ζήτησης στον τουρισμό διεθνώς κατά το 2020 έως και κατά 40%.
Τα έσοδα από τους ξένους επισκέπτες το 2019 στη χώρα μας έφτασαν συνολικά τα 18 δισεκατομμύρια ευρώ και έτσι μια πτώση της τάξης του 10% σε ετήσια βάση αντιστοιχεί σε 1,8 δισεκατομμύριο ευρώ ή μία ποσοστιαία μονάδα του ελληνικού ΑΕΠ.
Ταυτόχρονα πρέπει να επισημάνουμε ότι από το καλοκαίρι του 2019 έως και σήμερα, έχει καταγραφεί υπέρ προσφορά εξοχικών κατοικιών που διατίθενται μέσω βραχυχρόνιας μίσθωσης αλλά και με σήμα του Ε.Ο.Τ.
Δεν είναι λίγοι οι Έλληνες ιδιοκτήτες που τα τελευταία χρόνια έχουν προβεί σε εκμετάλλευση των εξοχικών τους κατοικιών με στόχο να εξοικονομήσουν έσοδα για την συντήρηση, πληρωμή φόρων καθώς και δανείων που βαρύνουν το ακίνητο ( εκτός από τους πρωτοκλασάτους προορισμούς, οι τιμές πώλησης εξοχικών κατοικιών στην χώρα μας τα μνημονιακά χρόνια έχουν γνωρίσει μεγάλη πτώση που σε πολλές περιπτώσεις άγγιξε το 60 % ) .
Παράλληλα, τα τελευταία 2 χρόνια οι αλλοδαποί αγοραστές εξοχικών κατοικιών στη χώρα μας, στόχευσαν και αυτοί στην τουριστική εκμετάλλευση των ακινήτων που αγόρασαν μειώνοντας πολλές φορές το κόστος διανυκτέρευσης με στόχο να μπουν δυναμικά στην ενοικίαση – εκμετάλλευση της τουριστικής τους κατοικίας, με στόχο το μέγιστο booking – τη μέγιστη πληρότητα τους καλοκαιρινούς μήνες, ώστε να εξασφαλίσουν τα μεταφορικά τους έξοδα για την Ελλάδα καθώς και μια καλή απόδοση της επένδυσης τους.
Γενικότερα, η αγορά – η επένδυση σε εξοχική κατοικία σε top τουριστικούς προορισμούς στην Ελλάδα, αποτελούσε τα τελευταία χρόνια της ραγδαίας αύξησης του τουρισμού, επιχειρηματική επένδυση με πολύ καλές αποδόσεις. Ενώ πολλές φορές η τιμή πώλησης μιας εξοχικής κατοικίες, καθοριζόταν ανάλογα με τα έσοδα του ακινήτου και τη πληρότητα τους καλοκαιρινούς μήνες.
Η Μύκονος, το νησί που απλά αποτελεί ελληνικό έδαφος αλλά όσον αφορά την οικονομία του, μπορεί να χαρακτηριστεί ως κρατίδιο των Κυκλάδων, για άλλη μια χρονιά βρίσκεται εκτός ανταγωνισμού αποτελώντας μια κατηγορία από μόνο του. Οι τιμές καταγράφουν μειώσεις αλλά δεν παύει και πάλι το κόστος διανυκτέρευσης για 7 ημέρες σε βίλα με ιδιωτική πισίνα να αγγίζει αρκετές χιλιάδες ευρώ.
Οι τιμές εξοχικών κατοικιών υψηλών προδιαγραφών στο Super Paradise το 2019 και ιδιαίτερα την τελευταία εβδομάδα του Μάιου είχαν καταγράψει αύξηση +25 % σε σχέση με το 2018 με πληρότητα 84 % και για τον Ιούνιο 88 %. Φέτος η σεζόν θα ξεκινήσει τον Ιούνιο, χάνοντας ένα μεγάλο μέρος των εσόδων τους οι ιδιοκτήτες των εξοχικών κατοικιών, ενώ οι τιμές έχουν μειωθεί κατά 15% για τον Ιούνιο, 27,7% για τον Ιούλιο και για τον Αύγουστο που οι πληρότητες χτυπούσαν κόκκινο και το κόστος διανυκτέρευσης ήταν αυξημένο από 50% έως 60% σε σχέση με τους προηγούμενους μήνες.
Συγκεκριμένα, το κόστος διανυκτέρευσης για 7 ημέρες σε βίλα χωρητικότητας τεσσάρων – έξι ατόμων με ιδιωτική πισίνα ανερχόταν στις 7.280€ και σήμερα οι τιμές για τις διαθέσιμες εξοχικές κατοικίες υψηλών προδιαγραφών κυμαίνονται από 3.465€ έως 5.600€. Ενώ για τον Σεπτέμβριο το κόστος για 7 διανυκτερεύσεις κυμαίνεται από 2.520€ , όταν το 2019 το κόστος διανυκτέρευσης άγγιζε τις 6.139€.
Το νησί των ανέμων και το νησί του ηφαιστείου, απευθύνονται όλα αυτά τα χρόνια σε μια διεθνή οικονομία υψηλών εισοδημάτων, διατηρώντας μια άλλη εικόνα από το σύνολο της εγχώριας κτηματαγοράς. Τη Σαντορίνη επιλέγουν Ιταλοί, Άγγλοι, Γερμανοί και στην πλειοψηφία τους Κινέζοι για δώσουν όρκους αγάπης στο ταίρι τους , είτε για να απαθανατίσουν το ωραιότερο ηλιοβασίλεμα του κόσμου. Δεν είναι τυχαίο ότι πολλοί ομοεθνείς τους έχουν επενδύσει στο νησί τόσο σε εξοχικά ακίνητα όσο και σε τουριστικές μονάδες.
Στην Οια το 2019 για τον μήνα Ιούλιο, η πληρότητα ήταν 99% με κλειδωμένες κρατήσεις, φέτος η πληρότητα είναι 95% αλλά δεν είναι δεδομένο αν θα έρθουν οι τουρίστες, ενώ οι τιμές παρουσιάζουν μειώσεις ακόμη και 50%.
Γενικότερα το σύνολο των εξοχικών κατοικιών που διατίθενται μέσω πλατφορμών βραχυχρόνιας μίσθωσης, οι τιμές παρουσιάζουν γενναίες μειώσεις που θα κορυφωθούν ή θα ρυθμιστούν ανάλογα με τις αφίξεις των τουριστών είτε εγχώριων – είτε αλλοδαπών.
Γενικότερα, ο ανταγωνισμός το φετινό καλοκαίρι είναι πολύ μεγάλος γι ΄αυτό καταγράφονται μεγάλες μειώσεις των τιμών μίσθωσης.
Παράλληλα, πολλά ακίνητα ανήκουν σε αλλοδαπούς που δεν θα επισκεφτούν φέτος τη χώρα μας και επιθυμούν έσοδα από το περιουσιακό τους στοιχείο, παράλληλα, πολλά εξοχικά που διατίθενται προς μίσθωση, διαχειρίζονται από αλλοδαπές εταιρείες που έχουν ρίξει τις τιμές με στόχο τη μεγαλύτερη δυνατή πληρότητα και μείωση της χασούρας.
Ιδιοκτήτες εξοχικών κατοικιών και εταιρείες διαχείρισης , τη φετινή χρονιά έχουν στοχεύσει -επικεντρωθεί στον εγχώριο τουρισμό διότι βασικός παράγοντας των ταξιδιωτών εγχώριων ή μη θα αποτελεί το αίσθημα ασφάλειας μετά την πανδημία του κορωνοϊού.
Το κόστος ενοικίασης σίγουρα διαμορφώνεται ανάλογα με την διάρκεια των ημερών κράτησης, αν οι εκδρομείς επιλέξουν μεγαλύτερα διαστήματα, οι τιμές είναι μειωμένες και διαμορφώνονται αναλόγως.
Αυξημένες οι τιμές στους τουριστικούς προορισμούς στην ηπειρωτική Ελλάδα.
Οι περισσότεροι ταξιδιώτες το φετινό καλοκαίρι επιθυμούν να βρίσκονται όσο μπορούν κοντά στη κύρια κατοικία τους, οπότε η κίνηση από αλλοδαπούς ταξιδιώτες, θεωρούμε ότι θα είναι αρκετά μειωμένη σύμφωνα πάντα με τα σημερινά δεδομένα.
Διανύουμε μια δύσκολη και πρωτόγνωρη χρονιά όσον αφορά την τουριστική σεζόν της χώρας μας, τα δεδομένα τιμών και πληρότητας θα αλλάζουν σε πολύ σύντομα χρονικά διαστήματα ανάλογα με τις εξελίξεις που αφορούν την πανδημία στη παγκόσμια κοινότητα και ιδιαίτερα στις χώρες που αποτελούν τους παραδοσιακούς επισκέπτες της Ελλάδας.
Θεωρούμε ότι μεγάλο μέρος των ταξιδιωτών τόσο εγχώριων όσο και αλλοδαπών θα προτιμήσουν κυρίως περιοχές που έχουν εύκολη πρόσβαση από την ηπειρωτική επικράτεια. δλδ , περιοχές – νησιά που μπορείς να μετακινηθείς γρήγορα από την ηπειρωτική Ελλάδα με το αυτοκίνητο ή σε σύντομο χρονικό διάστημα με το πλοίο της γραμμής.
Αυτό το διαφορετικό καλοκαίρι, οι πρωταγωνιστές φαίνεται να είναι οι περιοχές στην ηπειρωτική Ελλάδα όπου μπορείς να κινηθείς με το αυτοκίνητο χωρίς πολλά έξοδα, όπου οι τιμές μίσθωσης καταγράφουν σταθερότητα και σε πολλές περιπτώσεις αυξητικές τάσεις.
Η γνωστή σε πολλούς «Μύκονο της Πελοποννήσου», η Κουρούτα στο Ν.Ηλείας σε απόσταση περίπου 2,5 ωρών από την Αθήνα , μια περιοχή με περισσότερα από 15 χιλ. αμμώδη παραλία, παρουσιάζει αύξηση + 31,25% στη κατώτερη τιμή ενοικίασης για τον Ιούνιο του 2020, με τις τιμές για την ενοικίαση εξοχικής κατοικίας ( διαμέρισμα , μεζονέτα, μονοκατοικία ) χωρητικότητας τεσσάρων – έξι ατόμων πλησίον της θάλασσας για 7 ημέρες να κυμαίνεται από 560€ έως 880€.
Παρόμοια η εικόνα και στο Διακοφτό στο Ν. Αχαΐας, μια περιοχή που πλησίον της Αττικής σε απόσταση περίπου 1,5-2 ωρών και με μόνο έξοδο μεταφοράς τη βενζίνη και τα διόδια για την νέα Εθνική Οδό. Οι τιμές παρουσιάζουν αυξητικές τάσεις, +16,6% για τον μήνα Αύγουστο . Το κόστος διανυκτέρευσης κυμαίνεται από 600€-756€ σε αντίθεση με το 2019 που το μέσο κόστος ανερχόταν στα 630€.
Το γραφικό Γύθειο στην γραφική Μάνη καταγράφει αυξήσεις κυρίως για τους μήνες Ιούνιο , Ιούλιο, Σεπτέμβριο και Οκτώβριο. Οι αυξήσεις κυμαίνονται από 10,53% έως και 23,49 %, αλλά και πάλι οι τιμές παραμένουν δελεαστικές για 7 διανυκτερεύσεις 4μελής οικογένειας ή/και 6 ατόμων σε εξοχική κατοικία πλησίον της Θάλασσας.
Παράλληλα, αξίζει να αναφέρουμε ότι πολλοί Αθηναίοι θα επιλέξουν προορισμούς κοντινούς του Ν.Αττικής. Περιοχές όπως η Π.Φώκαια , το Σούνιο, το Πόρτο Ράφτη, η Αίγινα, το Αγκίστρι και τα Καμένα Βούρλα, καταγράφουν στο σύνολο τους αυξητικές τάσεις για το σύνολο του φετινού καλοκαιριού.
Οι παραπάνω περιοχές εξυπηρετούν κυρίως οικογένειες που ο ένας από τους δυο γονείς εργάζεται και μπορεί πηγαινοέρχεται τόσο το Σαββατοκύριακο, όσο και καθημερινές μετά την εργασία του.
Η ενοικίαση εξοχικής κατοικίας με τη σεζόν επέστρεψε το καλοκαίρι του 2020
Τα τελευταία χρόνια λόγω των πλατφορμών βραχυχρόνιας μίσθωσης, αρκετοί ιδιοκτήτες έχουν επιλέξει να εκμεταλλεύονται τα ακίνητά τους μέσω βραχυχρόνιων μισθώσεων, δεν παύει όμως ένα μεγάλο ποσοστό ιδιοκτητών να προτιμούν να εκμεταλλεύονται τις εξοχικές τους κατοικίες εκμισθώνοντάς τες με τη σεζόν ( Μάιο – Σεπτέμβριο ) ή/και ανά μήνα.
Οι τιμές είναι ελκυστικές και ποικίλουν ανάλογα το είδος της κατοικίας και της εγγύτητας του στη θάλασσα . Αν ο ενδιαφερόμενος επιλέξει μεγαλύτερο διάστημα του ενός μήνα, οι τιμές διαμορφώνονται αναλόγως. Σίγουρα όμως, η επιλογή ενοικίασης εξοχικής κατοικίας με τη σεζόν, είναι φθηνότερη απ΄ότι μέσω βραχυχρόνιας μίσθωσης.
Μη ξεχνάμε ότι πολλοί Έλληνες διατηρούν επί χρόνια ακίνητα εξοχικά που τα μισθώνουν ανά έτος τόσο για τις καλοκαιρινές τους διακοπές όσο και για τις αποδράσεις του Σαββατοκύριακου ή/και αργιών.
Παράλληλα, οι ιδιοκτήτες ακινήτων που εκμισθώνουν τα ακίνητά τους με τη σεζόν ή και με τον μήνα, απαλλάσσονται από τις υποχρεώσεις της βραχυχρόνιας μίσθωσης ( καθαρισμό ακινήτου, αλλαγή σεντόνια, πετσέτες κλπ), καθώς και το γεγονός ότι είναι υποχρεωμένοι για κάθε κράτηση που πραγματοποιούν για 5 ημέρες ή και λιγότερες, να είναι παρών στην άφιξη και αναχώρηση του εκάστοτε επισκέπτη . Αντιθέτως, η εκμετάλλευση εξοχικής κατοικίας με τη σεζόν , ο ιδιοκτήτης απαλλάσσεται από την ενεργή συμμετοχή του κατά τη διάρκεια της μίσθωσης.
Ο όρος πληρότητα τη φετινή χρονιά έχει μια άλλη σημασιολογία – άλλη ισχύ σ΄ σχέση με τις υπόλοιπες χρονιές.
Σημαντικός παράγοντας διαμόρφωσης των τιμών και της πληρότητας η πολιτική ακύρωσης για την εκάστοτε κράτηση που πραγματοποιεί ο επισκέπτης του καταλύματος. Η πολιτική ακύρωσης, έχει προεπιλεχτεί από τον εκάστοτε ιδιοκτήτη του καταλύματος, μέσα από τις διαθέσιμες πολιτικές ακύρωσης που προσφέρουν οι πλατφόρμες βραχυχρόνιας μίσθωσης
Πέρυσι όταν αναφέραμε το ποσοστό πληρότητας στον εκάστοτε προορισμό, αναφέραμε τις κλειδωμένες κρατήσεις – κρατήσεις με πολιτική ακύρωσης αυστηρή ιδιαίτερα στους top τουριστικούς προορισμούς δλδ. (Για πλήρη επιστροφή του ποσού της τιμής ανά διανυκτέρευση, ο επισκέπτης πρέπει να ακυρώσει εντός 48 ωρών από την κράτηση και τουλάχιστον 14 ημέρες πριν από την τοπική ώρα άφιξης που αναγράφεται στην καταχώρηση (εμφανίζεται στο email επιβεβαίωσης.
Για επιστροφή του 50% του κόστους διανυκτέρευσης, ο επισκέπτης πρέπει να ακυρώσει 7 ημέρες πριν από την τοπική ώρα άφιξης- εμφανίζεται στο email επιβεβαίωσης. Διαφορετικά, δεν πραγματοποιείται επιστροφή χρημάτων. Αν έχει καταβληθεί μόνο το 50% του ποσού για την κράτηση, δεν θα εγκριθεί επιστροφή χρημάτων και το υπόλοιπο 50% απλά δεν θα χρεωθεί. Αν ο επισκέπτης ακυρώσει λιγότερο από 7 μέρες νωρίτερα ή αποφασίσει να αποχωρήσει πρόωρα μετά την άφιξη, τα χρήματα για τις διανυκτερεύσεις που απομένουν δεν επιστρέφονται )
Σήμερα τα δεδομένα είναι διαφορετικά, πλέον σε πολύ μεγάλο ποσοστό οι πληρότητες που αναφέρονται, αφορούν κρατήσεις με πολιτική ακύρωσης «ευέλικτη» δηλαδή μη κλειδωμένες κρατήσεις, κρατήσεις που μπορούν να ακυρωθούν ακόμη και 24 ώρες πριν την τοπική ώρα άφιξης και να επιστραφεί εξ ολοκλήρου το κόστος διανυκτέρευσης. Η προμήθεια υπηρεσιών δεν επιστρέφεται παρά μόνο αν ο επισκέπτης ακυρώσει εντός της περιόδου δωρεάν ακύρωσης για την κράτησή του. Παράλληλα, αν ο επισκέπτης ακυρώσει την κράτηση λιγότερες από 24 ώρες πριν την ημερομηνία άφιξης, τα χρήματα για την πρώτη διανυκτέρευση δεν επιστρέφονται.
Σίγουρα, η αναβάθμιση των προγραμμάτων Κοινωνικού Τουρισμού σε συνεργασία με τον ΟΑΕΔ μέσω των e-voucher αξίας 120 ευρώ ( υπολογίζονται σε 250.000 δικαιούχοι ) σε κάθε δικαιούχο για διακοπές με κατ’ ελάχιστο 4 διανυκτερεύσεις, θα αποτελέσει σημαντικό βοήθημα για την τουριστική βιομηχανία της χώρα μας . Παράλληλα, εκτιμάται ότι ο εσωτερικός τουρισμός φέτος θα περιλαμβάνει τουλάχιστον ένα εκατομμύριο διανυκτερεύσεις.
*O Θεμιστοκλής Μπάκας είναι Πρόεδρος Πανελλαδικού Δικτύου Κτηματομεσιτών E-Real Estates
Η ΓΝΩΜΗ ΣΟΥ ΜΕΤΡΑΕΙ