Ανεβάζει ταχύτητα η αγορά ακινήτων – Οι 5+1 λόγοι που δημιουργούν επενδυτικές ευκαιρίες
Tο δ΄ τρίμηνο του 2020 οι τιμές των διαμερισμάτων αυξήθηκαν, κατά μέσο όρο, κατά 2,6% σε σύγκριση με το αντίστοιχο τρίμηνο του 2019
- Θεμιστοκλής – Ανδρέας Μπάκας
Η πανδημία του κορωνοϊού, σύμφωνα με τα τελευταία στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος, φαίνεται να αποτέλεσε στιγμιαίο «ανάχωμα» στην θετική πορεία της κτηματαγοράς, χωρίς όμως να επηρεάσει τις τιμές πώλησης.
Συγκεκριμένα, το δ΄ τρίμηνο του 2020 οι τιμές των διαμερισμάτων (σε ονομαστικούς όρους) αυξήθηκαν, κατά μέσο όρο, κατά 2,6% σε σύγκριση με το αντίστοιχο τρίμηνο του 2019, ενώ για το σύνολο του 2020 η μέση ετήσια αύξηση των τιμών των διαμερισμάτων ανήλθε σε 4,2%, έναντι αύξησης 7,2% το 2019.
Παράλληλα, σύμφωνα με τα δεδομένα που διαμορφώνονται στην ελληνική κτηματαγορά δημιουργείται το κλίμα της «δεύτερης» επενδυτικής ευκαιρίας για αποδόσεις. Το ενδιαφέρον των αλλοδαπών επενδυτών παραμένει αμείωτο στοχεύοντας στις υπεραξίες που θα καταγραφούν λόγω των έργων ανάπλασης, στη συμμετοχή στα κέρδη από την αναπτυσσόμενη τουριστική βιομηχανία της χώρας μας που μπορεί να ανταπεξέρθει στο νέο μοντέλο τουρισμού των επόμενων ετών, στο κόστος απόκτησης κατοικίας που ακόμη και μετά τις αυξήσεις που καταγράφονται τα τελευταία χρόνια παραμένει σε πολλές περιπτώσεις σε επίπεδο 25% χαμηλότερα σε σχέση με το απόγειο της αγοράς το 2007, καθώς και το γεγονός ότι η απόκτηση εξοχικού σε πολλές περιοχές της παραθαλάσσιας ηπειρωτικής Ελλάδας δεν ξεπερνά τις 120.000€-150.000€.
Αναλυτικά:
1) Φοροκίνητρα σε αλλοδαπούς και Golden visa
Το 2021, η Ελλάδα έχει ένα επιπλέον πλεονέκτημα εκτός από το φθηνότερο σε σχέση με άλλες χώρες της Ε.Ε όριο επένδυσης σε ακίνητο ύψους 250.000€, που θέτει ως βασική προϋπόθεση το πρόγραμμα golden visa, πλέον με βάση τον ετήσιο δείκτη Henley Passport Index για το 2021, το ελληνικό διαβατήριο κατατάσσεται στην όγδοη θέση, καθώς προσφέρει πρόσβαση σε 184 χώρες του κόσμου χωρίς την ανάγκη έκδοσης βίζας.
Με στόχο τους εύπορους συνταξιούχους του εξωτερικού, με βασική προϋπόθεση να μεταφέρουν τη φορολογική τους κατοικία στην Ελλάδα και να παραμένουν στη χώρα για περισσότερο από έξι μήνες το χρόνο, σύμφωνα με το πρόγραμμα Non Dom 2 θα καταβάλλουν, κάθε φορολογικό έτος και για μια 15ετία αυτοτελή φόρο με συντελεστή μόλις 7% για το σύνολο του εισοδήματός τους που αποκτήθηκε στην αλλοδαπή.
Επιπλέον, όποιο φυσικό πρόσωπο του εξωτερικού μεταφέρει τη φορολογική κατοικία του στην Ελλάδα, μπορεί να υπαχθεί σε ειδικό καθεστώς, εφόσον επενδύσει σε ακίνητα ή επιχειρήσεις ή κινητές αξίες ή μετοχές ή μερίδια σε νομικά πρόσωπα ή νομικές οντότητες με έδρα την Ελλάδα, τουλάχιστον 500.000 ευρώ και μάλιστα εντός 3ετίας. Όσοι μπουν στο ειδικό καθεστώς θα καταβάλλουν κάθε φορολογικό έτος φόρο κατ’ αποκοπή, ανεξαρτήτως του ύψους εισοδήματος που αποκτήθηκε στην αλλοδαπή, 100.000 ευρώ για μια 15ετία.
Παράλληλα, η χώρα μας με στόχο τους αυτοαπασχολούμενους αλλοδαπούς που θα έρθουν να μείνουν και να εργαστούν στην Ελλάδα, προβλέπεται απαλλαγή από φόρο εισοδήματος και εισφοράς αλληλεγγύης για το 50% του εισοδήματος, καθώς και απαλλαγή από τα τεκμήρια διαβίωσης για κατοικία και αυτοκίνητο. Προϋπόθεση η διετής παραμονή στη χώρα, ενώ το ευνοϊκό καθεστώς θα έχει διάρκεια 7 ετών.
2) Η αναστολή του Φ.Π.Α 24%
Η αναστολή του Φ.Π.Α στις οικοδομές με άδεια κατασκευής από 01.01.2006 και εφεξής, καθώς και η αναστολή του φόρου υπεραξίας μεταβίβασης ακινήτων μέχρι την 31.12.2022 επικεντρώνει το επενδυτικό ενδιαφέρον αλλοδαπών επενδυτικών σχημάτων που στοχεύουν στην αυξημένη ζήτηση που καταγράφεται στη χώρα μας για αγορά νεόδμητων ακινήτων τους τελευταίους 18-24 μήνες.
3) «Μήλον της Έριδος» ο Ελληνικός τουρισμός τα επόμενα χρόνια
Ο τουρισμός, είναι ένας κλάδος του τριτογενούς τομέα που αναπτύσσεται συνεχώς σε παγκόσμιο επίπεδο με την πάροδο του χρόνου. Ακόμη και εν μέσω πανδημία του κορονοϊού, 16 νέα ξενοδοχεία που βρίσκονται στους βασικούς άξονες της Αθήνας ολοκληρώθηκαν, πολλά εν των οποίων αναμένεται να ανοίξουν το επόμενο διάστημα και να δεχθούν τους πρώτους επισκέπτες. Ο κλάδος του τουρισμού λόγω των συνθηκών, δημιουργεί επενδυτικές ευκαιρίες που σίγουρα οι αλλοδαποί επενδυτές δεν θα τις αφήσουν ανεκμετάλλευτες.
Μη ξεχνάμε ότι η συμμετοχή της τουριστικής βιομηχανίας στο εγχώριο Α.Ε.Π της χώρας μας αυξανόταν χρόνο με το χρόνο την προ covid -19 εποχή, ενώ παράλληλα, η χώρα μας βρίσκεται στη πρώτη θέση στην προτίμηση των ταξιδιωτών και δυνητικών ταξιδιωτών από τις ευρωπαϊκές αγορές, αναφορικά με το ποια χώρα θα επιθυμούσαν να επισκεφθούν στο αμέσως επόμενο ταξίδι τους προς Ευρώπη.
4) Ευκαιρία η απόκτηση εξοχικού στην Ελλάδα
Η Ελλάδα παρουσιάζει εξαιρετικές επενδυτικές ευκαιρίες στο κλάδο εξοχικών κατοικιών. Το κόστος επένδυσης για αγορά εξοχικού 85τμ-100τμ σε πολλές περιοχές της παραθαλάσσιας ηπειρωτικής Ελλάδας δεν ξεπερνά τις 120.000€-150.000€. Η Δυτική Ελλάδα με τη «χρυσή» άμμο, η Πελοπόννησος με την φυσική ποικιλομορφία, τα παράλια της Θεσσαλίας, η παραθαλάσσια ακτογραμμή της Ηπείρου και της Στερεάς Ελλάδας, καθώς και της Μακεδονίας, αποτελούν πρόσφορο έδαφος για την δημιουργία τουριστικών προορισμών υψηλού επιπέδου και παροχών. Μη ξεχνάμε ότι το 85% της Ελληνικής επικράτειας αποτελεί τουριστικό προορισμό.
5) Το νέο μοντέλο τουρισμού επικεντρώνεται σε αυτοτελείς κατοικίες υψηλών προδιαγραφών δημιουργώντας επενδυτικές ευκαιρίες στον κλάδο.
Ο ακριβός τουρισμός και η διαμονή πολυτελείας ανακάμπτουν πολύ ταχύτερα από τον μαζικό τουρισμό μετά την κρίση. Το μοντέλο του τουρισμό αλλάζει σχεδόν στο σύνολο των Ευρωπαϊκών χωρών του Νότου όπως στην Ισπανία, Ιταλία και Γαλλία. Αλλάζει και δημιουργεί νέες ευκαιρίες στην εκάστοτε χώρα που θα αντιληφθεί εγκαίρως το νέο μοντέλο, θα κινηθεί γρήγορα και θα ανταποκριθεί άμεσα στις προκλήσεις της νέας «εποχής» που έρχεται και ήδη διανύουμε.
Τα επόμενα χρόνια και όχι μόνον, θα υπάρξει μια νέα γενιά που θα δίνει μεγαλύτερη έμφαση σε θέματα υγιεινής και ασφάλειας. Ήδη από το περσινό καλοκαίρι αλλά και από τα μέχρι σήμερα δεδομένα, εγχώριοι και αλλοδαποί επιλέγουν κυρίως αυτοτελή διαμερίσματα/κατοικίες εγγεγραμμένα σε πλατφόρμες βραχυχρόνιας μίσθωσης ή/και βίλες, bungalows σε ξενοδοχειακές μονάδες με στόχο την θωράκιση της υγείας τους βάση των υγειονομικών πρωτοκόλλων.
6) Αύξηση των εγγραφών σε πλατφόρμες βραχυχρόνιας μίσθωσης
Το φετινό καλοκαίρι, παρατηρείται πολύ μεγάλη κινητικότητα και προ-κρατήσεις μέσω της ευέλικτης πολιτικής ακύρωσης σε αυτοτελείς βίλες με ιδιωτική πισίνα στους δημοφιλείς διεθνείς τουριστικούς προορισμούς της χώρα μας. Το κόστος διαμονής για 5-6 διανυκτερεύσεις σε πολλές περιπτώσεις αγγίζει αρκετές χιλιάδες ευρώ.
Κινητικότητα και μάλιστα αυξημένη σε σχέση με το καλοκαίρι του 2020, καταγράφεται και σε ακίνητα εγγεγραμμένα σε πλατφόρμες βραχυχρόνιας μίσθωσης στο σύνολο σχεδόν των παραθαλάσσιων περιοχών της ηπειρωτικής Ελλάδας.
Θεωρούμε ότι οι πληρότητες που θα καταγραφούν στο τέλος της καλοκαιρινής σεζόν, ιδιαίτερα στους διεθνείς δημοφιλείς τουριστικούς προορισμούς της χώρας μας θα αγγίξουν τα επίπεδα του 2019, ενώ στις παραθαλάσσιες περιοχές της ηπειρωτικής Ελλάδας θα καταγραφούν αυξητικές τάσεις.
Με δεδομένο ότι πολλοί ιδιοκτήτες προσδοκούν σε ανάκαμψη της ζήτησης έχουν αρχίσει να επιστρέφουν στις βραχυχρόνιες μισθώσεις και τα εγγεγραμμένα ακίνητα να αυξάνονται καθημερινά. Η ιστοσελίδα βραχυχρόνιων μισθώσεων «Airbnb» σε σχετική της ανακοίνωση πριν λίγο καιρό είχε αναφέρει ότι καταγράφεται αύξηση των καταχωρήσεων σε σχέση με την προ covid -19 εποχή.
Μετά τον υπερδιπλασιασμό της προσφοράς ενεργών καταλυμάτων στην πλατφόρμα της από τις αρχές 2017 έως τις αρχές 2020 (5,4 εκατομμύρια από 2,3 εκατομμύρια), η Airbnb έχασε το 5% των συνολικών καταχωρίσεων από τον Ιανουάριο έως τον Ιούνιο του 2020.
Από τον Φεβρουάριο, όμως, του 2021 οι συνολικές καταχωρίσεις αυξήθηκαν κατά 2,5% σε σχέση με τα επίπεδα προ COVID-19. Νέες καταχωρίσεις καταλυμάτων στην Airbnb καταγράφονται τόσο σε ορεινές όσο και σε παράκτιες τοποθεσίες διεθνώς.
Όσον αφορά τη χώρα μας, σύμφωνα με πρόσφατη έρευνα της εταιρείας AirDNA (η οποία εξειδικεύεται στην ανάλυση των δεδομένων των ψηφιακών πλατφορμών βραχυχρόνιων μισθώσεων) , η Ελλάδα αποτελεί τον δημοφιλέστερο προορισμό με 120% αύξηση των κρατήσεων το διάστημα 16 Απριλίου – 15 Μαΐου, σε σχέση με τις προηγούμενες 30 ημέρες, όταν η αύξηση στο σύνολο των προορισμών στην Ευρώπη ήταν 60%. Το άνωθεν δεδομένο, αποδεικνύει έμπρακτα ότι ο κλάδος των βραχυχρόνιων μισθώσεων αποτελεί την πρώτη επιλογή όσων αλλοδαπών θέλουν να ταξιδέψουν στη χώρα μας αλλά και την απήχηση της χώρας μας για το καλοκαίρι του 2021.
Τα άνωθεν δεδομένα θα μπορούσαν να συσχετιστούν και με την δυναμική του κλάδου των εξοχικών κατοικιών και να αποτελέσει ευκαιρία για τη χώρα μας να προβάλει την εξοχική κατοικία έως επενδυτικό ακίνητο, ως ακίνητο απόδοσης για τον αλλοδαπό επενδυτή που επιθυμεί να επισκέπτεται τη χώρα μας τους καλοκαιρινούς μήνες, αλλά παράλληλα να αποτελεί και μέλος της αναπτυσσόμενης τουριστικής βιομηχανίας της χώρας μας.
Μη ξεχνάμε ότι σε πολλές περιπτώσεις στο παρελθόν και ιδιαίτερα στη Μύκονο και τη Σαντορινή, η τιμή πώλησης μιας εξοχικής κατοικίας ήταν άμεσα συνδεδεμένη με τα ετήσια έσοδα του ακινήτου και το ποσοστό κρατήσεων ως ακίνητο εκμετάλλευσης – απόδοσης.
Ο Θεμιστοκλής – Ανδρέας Μπάκας είναι πρόεδρος Πανελλαδικού Δικτύου E-Real Estates
Η ΓΝΩΜΗ ΣΟΥ ΜΕΤΡΑΕΙ