του Θεμιστοκλή Μπάκα*

Την ελληνική κτηματαγορά δεν τη διέπουν τη δεδομένη χρονική στιγμή τα χαρακτηριστικά που θα μπορούσαν να ισχυροποιήσουν ένα σενάριο φούσκας. Θα πρέπει να κατανοήσουμε ότι, ακόμη και μετά τις αυξήσεις που καταγράφονται στις τιμές πώλησης, σε πολλές περιπτώσεις οι αξίες υπολείπονται ακόμη και 20%-25% σε σχέση με το 2007. Παράλληλα, τα τραπεζικά κριτήρια Χορήγησης στεγαστικών δανείων πλέον είναι αρκετά πιο αυστηρά σε σχέση με τα προ μνημονιακά χρόνια. Σήμερα, τα τραπεζικά ιδρύματα για να χορηγήσουν στεγαστικό δάνειο εκτός από τα οικονομικά κριτήρια που θέτουν στον αιτούντα, απαιτούν και την ιδία συμμετοχή του στην αγορά σε ύψος 30%-40% της αξίας του ακινήτου, όταν στο παρελθόν η Χορήγηση στεγαστικού δανείου άγγιζε σε πολλές περιπτώσεις, ακόμη και το 10% της αξίας χωρίς καμία ιδία συμμετοχή του δανειολήπτη.

Υπό ευρεία έννοια θα μπορούσαμε να ισχυριστούμε ότι τα τραπεζικά ιδρύματα λόγω των ελαστικότερων προδιαγραφών Χορήγησης στεγαστικών δανείων στο παρελθόν, με τις εκδόσεις νέων στεγαστικών δανείων να αγγίζουν ακόμη και τα 15,4 δισ. ευρώ εντός ενός έτους (2006), συντέλεσαν στην αύξηση των τιμών πώλησης κατοικιών.

Πλέον, τα δεδομένα είναι εντελώς διαφορετικά, οι εκδόσεις νέων στεγαστικών δανείων το 2020 άγγιξαν μόλις τα 687 εκατ. ευρώ, ενώ το 2021 σύμφωνα με πληροφορίες θα κυμανθούν στα 900 εκατ. ευρώ, ύψος στεγαστικών δανείων που δεν μπορεί να επηρεάσει την κτηματαγορά και παράλληλα να θεωρήσουμε ότι οι στρόφιγγες έχουν «ανοίξει» και η χορήγηση στεγαστικού δανείου είναι εύκολη υπόθεση όπως θα μπορούσε να χαρακτηριστεί στο παρελθόν.

Ταυτόχρονα, είναι εντελώς λογικό να καταγράφονται αυξητικές τάσεις στις ζητούμενες τιμές πώλησης διότι όλα τα προηγούμενα χρόνια, πριν από το 2018, καταγράφαμε συνεχόμενες μειώσεις που άγγιξαν ακόμη και το 42%. Κατανοούμε όλοι μας, ότι μετά από μια βαθιά οικονομική κρίση, κάθε χρόνος που μας απομακρύνει από τα μνημονιακά χρόνια, είναι λογικό να καταγράφεται θετικό πρόσημο σε σχέση με τα χρόνια της κρίσης.

Επιπλέον, 36 μήνες από τους πρώτους θετικούς δείκτες, η κτηματαγορά συνεχίζει την ανοδική της πορεία, με την οικοδομική δραστηριότητα στη χώρα να συνεχίζει να αναπτύσσεται με ισχυρούς ρυθμούς, προσφέροντας στήριγμα στο ΑΕΠ, που το τρίτο τρίμηνο «έτρεξε» με 13,4%.

Είναι επομένως λογικό να επιβεβαιώνεται συχνά η παρατήρηση, πως οι φάσεις ανάπτυξης, σταθεροποίησης και ύφεσης της οικοδομής συμπίπτουν χρονικά με τις αντίστοιχες περιόδους της ελληνικής οικονομίας.

Θεωρούμε ότι η κτηματαγορά θα συνεχίσει την αυξητική της πορεία και το 2022, ενώ πιστεύουμε ότι σε μερικές περιοχές θα υπάρξει εξορθολογισμός των τιμών καταγράφοντας σταθερότητα ή/και μικρότερο ρυθμό αύξησης, ιδιαίτερα σε περιοχές που ευνοήθηκαν λόγω της γενικότερης αύξησης των τιμών και δεν αποτελούν το επίκεντρο είτε αλλοδαπών, είτε εγχώριων αγοραστών.