• Θεμιστοκλής – Ανδρέας Μπάκας*
• 23.02.2021 10:38

Tο κέντρο των Αθηνών αποτέλεσε τον βασικό πυρήνα ανάπτυξης της κτηματαγοράς, κυρίως περιοχές που είχαν καταγράψει μεγάλες μειώσεις στις τιμές πώλησης τα μνημονιακά χρόνια και διέθεταν το κατάλληλο value for money –  επενδυτική αξία τη δεδομένη στιγμή που η ελληνική οικονομία θα έδειχνε τα πρώτα σημάδια ανάκαμψης.

Πολλές περιοχές το έτος 2017-2018 βρέθηκαν στο επίκεντρο της ζήτησης, λόγω της ραγδαίας αύξησης της οικονομίας διαμοιρασμού (Airbnb) και της ανάγκης ανεύρεσης οικονομικών ακινήτων που θα ανακαινίζονταν άμεσα και θα εγγράφονταν σε πλατφόρμες βραχυχρόνιας μίσθωσης με στόχο, την άμεση εκμετάλλευση τους λόγω των ικανοποιητικών εισοδημάτων που διασφάλιζε η βραχυχρόνια μίσθωση.

Ταυτόχρονα, δεν ήταν λίγοι οι αλλοδαποί επενδυτές ή/και αλλοδαποί διαμεσολαβητές που συμμετείχαν στο «σαφάρι» αγοράς ακινήτων με στόχο την εκμετάλλευση μέσω πλατφορμών βραχυχρόνιας μίσθωσης, και ταυτόχρονα την απόκτηση της πολυπόθητης golden visa.

Τα παραπάνω δεδομένα, αποτελούν τους κύριους λόγους που τα τελευταία χρόνια καταγράφηκαν ραγδαίες αυξήσεις στις αγοραπωλησίες ακινήτων στο κέντρο της Αθήνας έως και τα τέλη του 2019, ενώ παράλληλα σε πολλές περιοχές καταγράφηκαν και ραγδαίες αυξήσεις των ζητούμενων τιμών πώλησης.

Η πανδημία του κορονοϊού άλλαξε τα δεδομένα σχεδόν στο σύνολο των κλάδων της οικονομίας της χώρας μας, ενώ οδήγησε κλάδους όπως την βραχυχρόνια μίσθωση και τον τουρισμό σε ραγδαία μείωση του τζίρου.

Το «πάγωμα» της βραχυχρόνιας μίσθωσης, επέφερε και άμεσο «πάγωμα» στις αγοραπωλησίες ακινήτων στο Δήμο Αθηναίων με στόχο την άμεση ανακαίνιση και εγγραφή τους στις πλατφόρμες βραχυχρόνιες μίσθωσης. Μη ξεχνάμε ότι η βραχυχρόνια μίσθωση, αποτέλεσε το λόγο για την αύξηση των μεταβιβάσεων ακινήτων στο κέντρο της Αθήνας τα τελευταία 4 χρόνια και ιδιαίτερα το 2015 που καταγράφηκε η πρώτη αύξηση της τάξεως + 46,8% σε σχέση με την προηγούμενη χρονιά, το 2016 οι αγοραπωλησίες αυξήθηκαν κατά 27,7 %, το 2017 κατά 18 % και το 2018 κατά 59,6 %.

Σε αντίθεση με τις προηγούμενες αυξητικές χρονιές, οι μεταβιβάσεις των ακινήτων  βάση του μητρώου μεταβιβάσεων της Γενικής Γραμματείας Πληροφοριακών Συστημάτων στο Δήμο Αθηναίων το 2020 μειώθηκαν κατά 47,77% και διαμορφώθηκαν στις 3.171 (αριθμητικά επίπεδα του 2017), όταν το 2019 ήταν 6.072, αλλά τα ποιοτικά χαρακτηριστικά των ακινήτων που αποτελούν το μεγαλύτερο μέρος των μεταβιβάσεων παραμένουν τα ίδια .

Παρόμοια και η εικόνα στο Δήμο Θεσσαλονίκης, όπου σύμφωνα με το μητρώο μεταβιβάσεων της Γενικής Γραμματείας Πληροφοριακών Συστημάτων, το 2017 πραγματοποιήθηκαν 1.200 μεταβιβάσεις ακινήτων, το έτος 2018 1.719, το 2019 2.150 , ενώ το 2020 μειώθηκαν κατά 34.18% και διαμορφώθηκαν στις 1.415 , δηλαδή αριθμητικά κοντά στα επίπεδα του 2017.

Τα μνηνονιακά χρόνια οι τιμές των ακινήτων στην Θεσσαλονίκη μειώθηκαν κατά 45,1%. Γεγονός που τα επόμενα χρόνια δημιούργησε επενδυτικές ευκαιρίες τόσο για εγχώριους όσο και για αλλοδαπούς επενδυτές είτε ιδιώτες, είτε μέσω επενδυτικών σχημάτων – funds.

Ενώ, δεν ήταν λίγοι οι επενδυτές που μετά το ράλι των ζητούμενων τιμών πώλησης στην Αθήνα το 2017-2019, στόχευσαν επενδυτικά την πολλά υποσχόμενη Θεσσαλονίκη. Η ζήτηση στο κέντρο της Θεσσαλονίκης ήταν συνεχώς αυξητική, ενώ οι τιμές το 2019  σύμφωνα με τα στοιχεία της Τράπεζας Ελλάδος, κατέγραψαν αύξηση της τάξεως του +6,8% σε σχέση με το προηγούμενο έτος.

Μη ξεχνάμε ότι τα τελευταία χρόνια η Θεσσαλονίκη έχει αναδείξει την οικονομική και τουριστική της εικόνα, ενώ παράλληλα πριν την covid-19 εποχή είχε αυξηθεί ραγδαία το ενδιαφέρον για την αγορά ακινήτων τόσο από εγχώριους όσο και από ξένους επενδυτές που το ενδιαφέρον επικεντρωνόταν κυρίως στο κέντρο της σε αυτοτελή κτίρια με στόχο την τουριστική εκμετάλλευση από την οδό Βενιζέλου μέχρι και τον Σιδηροδρομικό σταθμό.

Το 85,03% των μεταβιβάσεων το 2020 είχαν τίμημα έως 100.000€ στο Δήμο Αθηναίων, ενώ στο Δήμο Θεσσαλονίκης το αντίστοιχο ποσοστό ανέρχεται σε 91,13%

Το 2020 οι μεταβιβάσεις ακινήτων στο Δήμο Αθηναίων με τίμημα έως 100.000€, αποτελούν το 85,03% του συνόλου των μεταβιβάσεων σύμφωνα με το μητρώο μεταβιβάσεων της Γενικής Γραμματείας Πληροφοριακών Συστημάτων. Αξίζει να αναφέρουμε ότι το 2019 το αντίστοιχο ποσοστό ήταν 87,25%.

Συγκεκριμένα, το 45,26% των μεταβιβάσεων αφορούσε τίμημα έως 30.000€ και το 39,77%  τίμημα από 30.000€ έως 100.000€. Ενώ μόλις το 15,97% των μεταβιβάσεων αφορούσε τίμημα άνω των 100.000€, αυξημένο σε σχέση με το 2019 κατά 2,28 ποσοστιαίες μονάδες.

Παράλληλα, οι μεταβιβάσεις με τίμημα από 150.000€ έως 1εκατ.€, αποτελούν το 7,2% των μεταβιβάσεων και με τίμημα άνω του 1εκατ.€, αποτελούν το 0,583% .

Το 85,03% των μεταβιβάσεων με τίμημα έως 100.000€, δηλώνει εμπράκτως ότι η κτηματαγορά του κέντρου της Αθήνας, δημιουργεί – εμπεριέχει επενδυτικές ευκαιρίες.

Το 2020 οι μεταβιβάσεις ακινήτων στο Δήμο Θεσσαλονίκης με τίμημα έως 100.000€, αποτελούν το 91,13% του συνόλου των μεταβιβάσεων σύμφωνα με το μητρώο μεταβιβάσεων της Γενικής Γραμματείας Πληροφοριακών Συστημάτων. Αξίζει να αναφέρουμε ότι το 2019 το αντίστοιχο ποσοστό ήταν 92,53%.

Συγκεκριμένα, το 49,72% των μεταβιβάσεων αφορούσε τίμημα έως 30.000€ και το 41,41% τίμημα από 30.000€ έως 100.000€. Ενώ μόλις το 8,87% των μεταβιβάσεων αφορούσε τίμημα άνω των 100.000€, αυξημένο σε σχέση με το 2019 κατά 1,4 ποσοστιαία μονάδα.

Παράλληλα, οι μεταβιβάσεις με τίμημα από 150.000€ έως 1εκατ.€, αποτελούν το 3,692% των μεταβιβάσεων και με τίμημα άνω του 1εκατ.€, αποτελούν το 0,24%. Αξίζει να αναφέρουμε ότι στον Δήμο Αθηναίων, τα αντίστοιχα ποσοστά για μεταβιβάσεις από 150.000€ έως 1εκατ.€ και άνω του 1εκατ.€, είναι τα διπλάσια.

Το 91,13% των μεταβιβάσεων με τίμημα έως 100.000€, αποδεικνύει ότι το κέντρο της Θεσσαλονίκης εμπεριέχει επενδυτικές ευκαιρίες που θα κεντρίσουν το ενδιαφέρον εγχώριων αλλά κυρίως αλλοδαπών επενδυτών.

Το 84,96% των μεταβιβάσεων το 2020 στο Δήμο Αθηναίων αφορούσε ακίνητα έως 95τμ, το αντίστοιχο ποσοστό για το Δήμο Θεσσαλονίκης ανέρχεται σε 84,88%

Το μεγαλύτερο ποσοστό των μεταβιβάσεων το 2020 αφορούσε ακίνητα έως 95τμ που αποτελούν και το 84,96% του συνόλου των μεταβιβάσεων στο Δήμο Αθηναίων. Αξίζει να αναφέρουμε ότι παρόμοια εικόνα είχαμε και το 2019 με το ποσοστό να αγγίζει το 86,8% .

Τα δημοφιλή τετραγωνικά μέτρα στο σύνολο των μεταβιβάσεων του 2020 στο Δήμο Αθηναίων είναι από 51τμ έως 75τμ, που αποτελούν το 28,9% των μεταβιβάσεων. Στη δεύτερη θέση των προτιμήσεων βρίσκονται τα ακίνητα με επιφάνεια από 31τμ έως 50τμ που αποτελούν το 25,76% των μεταβιβάσεων, τα διαμερίσματα από 76τμ έως 95τμ αποτελούν το 15,19% , οι γκαρσονιέρες – studio έως 30τμ που αποτελούν το 15,11% των μεταβιβάσεων, τα διαμερίσματα από 96τμ έως 120τμ το 8,065% και μόλις το 6,88% αφορούσε μεταβιβάσεις άνω των 121 τετραγωνικών μέτρων.

Παρόμοια εικόνα και στο Δήμο Θεσσαλονίκης με το ενδιαφέρον των επενδυτών το 2020 να επικεντρώθηκε κυρίως σε ακίνητα μικρής επιφάνειας έως 50τμ και σε ακίνητα από 51τμ έως 75τμ με 2 Υ/Δ που αποτελούν το 28,9% των μεταβιβάσεων.

Στη δεύτερη θέση των προτιμήσεων βρίσκονται τα ακίνητα με επιφάνεια από 31τμ έως 50τμ που αποτελούν το 25,76% των μεταβιβάσεων, τα διαμερίσματα από 76τμ έως 95τμ αποτελούν το 15,19% , οι γκαρσονιέρες – studio έως 30τμ που αποτελούν το 15,11% των μεταβιβάσεων, τα διαμερίσματα από 96τμ έως 120τμ το 8,065% και μόλις το 6,88% αφορούσε μεταβιβάσεις άνω των 121 τετραγωνικών μέτρων.

Οι επενδυτές επιλέγουν κυρίως διαμερίσματα των άνωθεν τετραγωνικών μέτρων, διότι αποτελούν ακίνητα που μπορούν να αξιοποιηθούν ποικιλότροπος και η ζήτηση είναι πάντα αυξημένη. Προτιμούν τα άνωθεν τετραγωνικά μέτρα, διότι στοχεύουν  κυρίως στην ανακαίνιση και μεταπώληση του ακινήτου, είτε στην εκμετάλλευση του μέσω της μακροχρόνιας μίσθωσης ή/και μέσω της βραχυχρόνιας μίσθωσης για τα μικρότερα τετραγωνικά μέτρα (όταν επιστρέψουμε στην καθημερινότητα μας).

Το 78,15% των μεταβιβάσεων το 2020 στο Δήμο Αθηναίων αφορούσε κατοικίες, το αντίστοιχο ποσοστό στο Δήμο Θεσσαλονίκης ανέρχεται στο 79,09%  

Στο Δήμο Αθηναίων, το 78,15% των μεταβιβάσεων το 2020 αφορούσε κατοικία, το 11,54% επαγγελματική στέγη και το 4,32% θέση στάθμευσης, παρόμοια η εικόνα ήταν και το 2019 με τα αντίστοιχα ποσοστά να διαμορφώνονται σε 81,37%, 12,92% και 2,09%.

Είναι σημαντικό να αναφέρουμε ότι το μόνο είδος ακινήτου που παρουσίασε αύξηση στις μεταβιβάσεις  στο Δήμο Αθηναίων σε σχέση με το 2019 είναι οι θέσεις στάθμευσης όπου καταγράφεται αύξηση 2,23 ποσοστιαίων μονάδων.

Στο Δήμο Θεσσαλονίκης, το 79,09% των μεταβιβάσεων το 2020 αφορούσε κατοικία, το 19,23% επαγγελματική στέγη και το 0,78% θέση στάθμευσης, παρόμοια η εικόνα ήταν και το 2019 με τα αντίστοιχα ποσοστά να διαμορφώνονται σε 80,03%, 15,07% και 1,44%.

Είναι σημαντικό να αναφέρουμε ότι το μόνο είδος ακινήτου που παρουσίασε αύξηση στις μεταβιβάσεις στο Δήμο Θεσσαλονίκης σε σχέση με το 2019 είναι οι μεταβιβάσεις επαγγελματικής στέγης, όπου καταγράφεται αύξηση 4,16 ποσοστιαίων μονάδων.

Το 84,83% των μεταβιβάσεων το 2020 στο Δήμο Αθηναίων αφορούσε ακίνητα κατασκευής από το 1951 έως το 1980, το αντίστοιχο ποσοστό στο Δήμο Θεσσαλονίκης ανέρχεται σε 80,09%

Στη πρώτη θέση των μεταβιβάσεων το 2020 στο Δήμο Αθηναίων και με ποσοστό 43,84% βρίσκονται τα ακίνητα με έτος κατασκευής 1961-1970, στη δεύτερη θέση τα ακίνητα κατασκευής 1971-1980 με ποσοστό 25,1% και στη τρίτη θέση τα ακίνητα κατασκευής 1951-1960 με ποσοστό επί του συνόλου των μεταβιβάσεων 15,89%. Τα αντίστοιχα ποσοστά το 2019 ήταν, 40,85%, 27,88% και 14,88%.

Επιπλέον τα ακίνητα που μεταβιβάστηκαν στον Δήμο Αθηναίων εντός του 2020 με έτος κατασκευής από το 1981 έως και το 2020 αποτελούν μόλις το 12,81%, ενώ τα ακίνητα με έτος κατασκευής από το 2006 έως το 2020 το 3,85%.

Το μεγαλύτερο ποσοστό των ενδιαφερόμενων αγοραστών ακινήτων το 2020 στο Δήμο Αθηναίων, όπως και το 2019, επέλεξαν ακίνητα μεγάλης ηλικίας, 50-60 έως και 70 ετών. Ενώ πολύ μικρή καταγράφεται η κίνηση στα νεότερα ηλικιακά ακίνητα που κρατούν τις τιμές τους σε υψηλά επίπεδα.

Στο Δήμο Θεσσαλονίκης, στη πρώτη θέση των μεταβιβάσεων και το 2020 και με ποσοστό 40,45% βρίσκονται τα ακίνητα με έτος κατασκευής 1961-1970, στη δεύτερη θέση τα ακίνητα κατασκευής 1971-1980 με ποσοστό 26,54% και στη τρίτη θέση τα ακίνητα κατασκευής 1951-1960 με ποσοστό επί του συνόλου των μεταβιβάσεων 13,1%. Τα αντίστοιχα ποσοστά το 2019 ήταν σχεδόν τα ίδια, δηλαδή, 39,80%, 26,54% και 13,66%.

Επιπλέον τα ακίνητα που μεταβιβάστηκαν στον Δήμο Θεσσαλονίκης εντός του 2020 με έτος κατασκευής από το 1981 έως και το 2020 αποτελούν μόλις το 17,89%, ενώ τα ακίνητα με έτος κατασκευής από το 2006 έως το 2020 το 5,27%.

Αύξηση κατά 14,06% της μέσης τιμής ανά τ.μ. στο Δήμο Αθηναίων και κατά 23,85% στο Δήμο Θεσσαλονίκης

Σύμφωνα με τα δεδομένα που προκύπτουν από το μητρώο μεταβιβάσεων, το δημοφιλέστερο ακίνητο στο Δήμο Αθηναίων είναι από 51τμ έως 75τμ (26,9% του συνόλου των μεταβιβάσεων) με έτος κατασκευής από το 1961 έως το 1970 (40,85% του συνόλου των μεταβιβάσεων).

Βάση των διαθέσιμων στοιχείων που επεξεργαστήκαμε, το μέσο τίμημα για το δημοφιλέστερο ακίνητο στο Δήμο Αθηναίων όπως περιγράφεται παραπάνω το 2020 αυξήθηκε κατά 14,06% σε σχέση με το 2019 και διαμορφώνεται πλέον στα 761,96€/τ.μ. ,όταν πέρυσι ήταν 668€/τ.μ.

Στο Δήμο Θεσσαλονίκης, σύμφωνα με τα δεδομένα που προκύπτουν από το μητρώο μεταβιβάσεων, το δημοφιλέστερο ακίνητο είναι από 51τμ έως 75τμ (28,9% του συνόλου των μεταβιβάσεων) με έτος κατασκευής από το 1961 έως το 1970 (40,45% του συνόλου των μεταβιβάσεων).

Βάση των διαθέσιμων στοιχείων που επεξεργαστήκαμε, το μέσο τίμημα για το δημοφιλέστερο ακίνητο στο Δήμο Θεσσαλονίκης όπως περιγράφεται παραπάνω το 2020 αυξήθηκε κατά 23,85% σε σχέση με το 2019 και διαμορφώνεται πλέον στα 538,25€/τ.μ. ,όταν πέρυσι ήταν 434,57€/τ.μ. Το δημοφιλέστερο ακίνητο στο Δήμου Θεσσαλονίκης για το 2020, έχει ακριβώς τα ίδια χαρακτηριστικά με του Δήμου Αθηναίων.

Τα παραπάνω δεδομένα αποδεικνύουν εμπράκτως ότι η κτηματαγορά στο κέντρο της Αθήνας και της Θεσσαλονίκης έχουν περιθώρια ανάπτυξης και αύξησης των αξιών .

Παράλληλα, θα πρέπει να κατανοήσουμε ότι ανάμεσα στη ζητούμενη τιμή πώλησης και το τελικό τίμημα που πραγματοποιείται μια μεταβίβαση υπάρχει σε πολλές περιπτώσεις ένα discount που ανάλογα με την χρονική στιγμή και τα οικονομικά δεδομένα το ύψος του διαμορφώνεται αναλόγως .

Θεωρούμε ότι μετά το τέλος την πανδημίας και επιστροφής στη καθημερινότητα μας, το κέντρο τόσο της Αθήνας, όσο και της συμπρωτεύουσας Θεσσαλονίκης , θα προσεγγίσουν έντονα τα επενδυτικά βλέμματα.

Αναλυτικοί πίνακες για τις μεταβιβάσεις ακινήτων

Πηγή: Πανελλαδικό Δίκτυο E–Real Estates, Γενική Γραμματεία Πληροφοριακών Συστημάτων – Υπουργείο Οικονομικών

Πηγή: Πανελλαδικό Δίκτυο E–Real Estates, Γενική Γραμματεία Πληροφοριακών Συστημάτων – Υπουργείο Οικονομικών

Πηγή: Πανελλαδικό Δίκτυο E-Real Estates, Γενική Γραμματεία Πληροφοριακών Συστημάτων – Υπουργείο Οικονομικών

Πηγή: Πανελλαδικό Δίκτυο E–Real Estates, Γενική Γραμματεία Πληροφοριακών Συστημάτων – Υπουργείο Οικονομικών

Πηγή: Πανελλαδικό Δίκτυο E–Real Estates, Γενική Γραμματεία Πληροφοριακών Συστημάτων – Υπουργείο Οικονομικών

Πηγή: Πανελλαδικό Δίκτυο E–Real Estates, Γενική Γραμματεία Πληροφοριακών Συστημάτων – Υπουργείο Οικονομικών

Πηγή: Πανελλαδικό Δίκτυο E–Real Estates, Γενική Γραμματεία Πληροφοριακών Συστημάτων – Υπουργείο Οικονομικών ,*Κατοικία, διαμέρισμα και μονοκατοικία

Πηγή: Πανελλαδικό Δίκτυο E–Real Estates, Γενική Γραμματεία Πληροφοριακών Συστημάτων – Υπουργείο Οικονομικών ,*Κατοικία, διαμέρισμα και μονοκατοικία

Πηγή: Πανελλαδικό Δίκτυο E–Real Estates, Γενική Γραμματεία Πληροφοριακών Συστημάτων – Υπουργείο Οικονομικών

Πηγή: Πανελλαδικό Δίκτυο E–Real Estates, Γενική Γραμματεία Πληροφοριακών Συστημάτων – Υπουργείο Οικονομικών