Πολλών ταχυτήτων η ελληνική αγορά κατοικίας εν μέσω πανδημίας

• February 8, 2021 22:46

Αποστάσεις των στελεχών της κτηματαγοράς από την εντύπωση περί γενικής ανόδου τιμών

Δευτέρα 8 Φεβρουαρίου 2021

Της Τέτης Ηγουμενίδη

Αγορά πολλών ταχυτήτων, που δεν επιτρέπει τη διατύπωση γενικών συμπερασμάτων, ειδικά καθώς απουσιάζει ένα σημείο αναφοράς με στοιχεία ικανά να φωτίζουν τα πραγματικά δεδομένα και να συμβάλλουν σε ορθές αποτιμήσεις των αξιών, είναι αυτή της κατοικίας τον καιρό της πανδημίας.
Η εντύπωση που διαχέεται είναι ότι οι τιμές, παρά τη μείωση των συναλλαγών, την οικονομική δυσπραγία ενός μεγάλου τμήματος των πολιτών και την απουσία ξένων αγοραστών, παραμένουν σε ανοδική τροχιά. Είναι όμως έτσι;

Σύμφωνα με στελέχη της κτηματαγοράς που έρχονται καθημερινά σε επαφή με ιδιοκτήτες και ενδιαφερόμενους αγοραστές κατοικιών, η εικόνα αυτή δεν αντικατοπτρίζει την πραγματικότητα. Ένα καλό ακίνητο σε μια καλή περιοχή που έχει ζήτηση πωλείται πράγματι σε τιμή ίδια ή και λίγο αυξημένη σε σχέση με ένα χρόνο πριν, από κει και πέρα όμως οι αγοραστές αναζητούν κυρίως ευκαιρίες, που σπανίζουν, το ίδιο και οι λιγότεροι, σε σχέση με το παρελθόν, ξένοι που κοιτούν την ελληνική αγορά. Την
ίδια στιγμή, ορισμένες κατηγορίες κατοικιών, όπως είναι αυτές με τα πολλά τετραγωνικά ή σε περιοχές με διάφορα προβλήματα, δεν παρουσιάζουν κανένα ενδιαφέρον, με τις τιμές να μένουν σταθερές ή και να μειώνονται.

Καταλυτικό ρόλο διαδραματίζει στην αγορά κατοικίας το γεγονός ότι τα τελευταία χρόνια για μια σειρά από λόγους (απουσία οικοδόμησης νέων κατοικιών, στροφή των ιδιοκτητών στη βραχυχρόνια μίσθωση, στεγαστικά με το σταγονόμετρο) η ζήτηση για μίσθωση είναι πολύ μεγαλύτερη από την προσφορά, με αποτέλεσμα το ζητούμενο νοίκι σε πολλές περιπτώσεις να αντιστοιχεί σε έναν ολόκληρο μισθό.

Ακίνητα και ακίνητα
«Πρόκειται για υπερ-απλούστευση να λέμε ότι οι τιμές των κατοικιών αυξάνονται γενικά»,
σημειώνει, μιλώντας στη «Ν», ο κ. Άγις Φικιώρης (κτηματομεσίτης – εκτιμητής ιδιοκτήτης της Κτηματεμπορική Properties, αντιπρόεδρος του Συλλόγου Μεσιτών Αττικής και γενικός γραμματέας της Ομοσπονδίας Μεσιτών Ελλάδος – ΟΜΑΣΕ). «Άναρχη εποχή, άναρχη αγορά», συμπληρώνει ο ίδιος και προσθέτει πως «κάποιες περιοχές π.χ. κοντά στο Μετρό ή τα νότια προάστια της Αττικής πάνε καλά, κάποιες άλλες, όπως π.χ. στη Δυτική Αττική όχι.

Στο μεταξύ, ακίνητα καλά δεν υπάρχουν πολλά. Το πέρασμα των ξένων τα έχει μειώσει, ενώ και τα νεόδμητα είναι περιορισμένα». Όπως επισημαίνει «μεγάλος είναι και ο αριθμός των προβληματικών ακινήτων, αυτών δηλαδή που έχουν πολεοδομικά προβλήματα ή πρέπει να διορθωθούν τα συμβόλαιά τους. Αυτό επηρεάζει τη δυνατότητά τους να πουληθούν ακόμα και την τιμή τους όταν ο ιδιοκτήτης τους χρειάζεται μεγαλύτερη προκαταβολή (συνήθως με αντάλλαγμα τη χαμηλότερη τιμή συνολικά) για να μπορέσει να τακτοποιήσει το ακίνητό του και επιπλέον τώρα να πληρώσει μηχανικό για την Ηλεκτρονική Ταυτότητά του».

Σύμφωνα με την Τράπεζα της Ελλάδος, η οποία χρησιμοποιεί στοιχεία που έχουν συγκεντρωθεί από τα πιστωτικά ιδρύματα, το γ’ τρίμηνο του 2020 οι τιμές των διαμερισμάτων ήταν κατά μέσο όρο αυξημένες 3,2% σε σύγκριση με το αντίστοιχο τρίμηνο του 2019. Το α’ και β’ τρίμηνο του 2020 η αύξηση σε σχέση με τα αντίστοιχα τρίμηνα του 2019 διαμορφώθηκε σε 6,5% και 4,1% αντίστοιχα.

Αναλυτικότερα, για τα νέα διαμερίσματα ηλικίας έως 5 ετών η αύξηση των τιμών που αναφέρεται για το γ’ τρίμηνο του 2020 σε σχέση με το αντίστοιχο τρίμηνο του 2019 ήταν 4,2%, και 2,6% για τα παλαιά, άνω των 5 ετών. Κατά 5,6% αυξήθηκαν στην Αθήνα, 4,3% στη Θεσσαλονίκη και 1,5% στις λοιπές περιοχές της χώρας, ενώ οριακή μείωση 0,3% καταγράφηκε στις άλλες μεγάλες πόλεις.

«Οι τιμές που λαμβάνει υπόψη της η Τράπεζα της Ελλάδος αμφισβητούνται από τους μεσίτες που γνωρίζουν τις πράξεις», σημειώνει σχετικά ο κ. Φικιώρης, αγγίζοντας ένα τεράστιο θέμα για την ελληνική κτηματαγορά, τη διαχρονική έλλειψη διαφάνειας και στοιχείων που να οδηγούν σε ασφαλή
συμπεράσματα.

Λιγοστές συναλλαγές
«Δεν υπάρχει ζήτηση και μεγάλος αριθμός πράξεων», επισημαίνει στη «Ν» ο κ. Μπάμπης Χαραλαμπόπουλος, τέως πρόεδρος του Ελληνικού Ινστιτούτου Εκτιμητικής και επιστημονικός σύμβουλος της Solum Property Solutions και συμπληρώνει, σχολιάζοντας τα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος για άνοδο των τιμών, «πρόκειται για στρεβλή εικόνα εξαιτίας των λιγοστών πράξεων».

Φιλόδοξες τιμές:

«Η κτηματαγορά στη χώρα μας χαρακτηρίζεται από μεγάλες στρεβλώσεις και έλλειψη διαφάνειας» προσθέτει ο πρόεδρος της E-Real Estates Θέμης Μπάκας και προσθέτει: «Δυστυχώς ένα από τα προβλήματα είναι και οι υψηλές “αποτιμήσεις” που δίνει αυθαίρετα, προκειμένου να πάρει τη μεσιτεία, ένα μέρος των επαγγελματιών του κλάδου. Μην ξεχνάμε ότι οι ιδιοκτήτες επιθυμούν τη μεγαλύτερη δυνατή τιμή πώλησης, ωστόσο δεν οδηγεί πουθενά να αγνοούν τα δεδομένα της περιοχής και τα χαρακτηριστικά της ιδιοκτησίας τους».

Ο κ. Μπάκας αναφέρει χαρακτηριστικά την περίπτωση διαμερίσματος στο Παγκράτι επί της Υμηττού, κατασκευής του 1967, με πολύ μικρό μπαλκόνι, που χωράει μόνο ένα τραπεζάκι 2 ατόμων, 5ου ορόφου, 78,5 τ.μ., μη ανακαινισμένο, που «εκτιμήθηκε» από επαγγελματία του κλάδου στο ποσό των 165.000 ευρώ, όταν η εμπορική του αξία είναι αρκετά χαμηλότερη, ενώ για να αποτελέσει επενδυτικό ακίνητο με στόχο την ανακαίνιση και μεταπώλησή του η τιμή του δεν ξεπερνά τα 100.000 ευρώ. Το συγκεκριμένο ακίνητο αναρτήθηκε σε ιστοσελίδες αγγελιών στο ποσό των 165.000 ευρώ (2.100 ευρώ/τ.μ.) και εδώ και 12 μήνες περίπου αναζητεί τον αγοραστή του… Στην ίδια περιοχή, διαμέρισμα 74 τ.μ. 2ου ορόφου, κατασκευής του 1965, πλήρως ανακαινισμένο, διατίθεται προς πώληση στην τιμή των 150.000 ευρώ, ενώ διαπραγματεύεται από ενδιαφερόμενο αγοραστή στην τιμή των 145.000 ευρώ.

Η στρέβλωση της εικόνας στην αγορά επιτείνεται όταν δεν επισημαίνεται ότι οι μελέτες βάσει των αγγελιών (ζητούμενες από τους ιδιοκτήτες τιμές) που δημοσιοποιούνται είναι χρήσιμες μόνο για να δείξουν μια κάποια τάση και όχι ως σημείο αναφοράς για να εκτιμήσει κάποιος ορθά το ακίνητό του.