Πώς θα επηρεάσουν τις τιμές των ακινήτων οι αλλαγές στους πλειστηριασμούς -Ειδικός εξηγεί στο iefimerida
Αλλαγές στην ελεύθερη αγορά ακινήτων δρομολογεί, σύμφωνα με παράγοντες της αγοράς, η ψήφιση του νομοσχεδίου για την πολιτική δικαιοσύνη που προβλέπει νέες ρυθμίσεις, όπως τον τρόπο καθορισμού της τιμής εκπλειστηρίασης ακινήτου μετά από άγονο διαγωνισμό, χωρίς προηγούμενη δικαστική απόφαση που προέβλεπε μέχρι σήμερα ο νόμος, αλλά και τη δυνατότητα από κοινού πλειοδοσίας, δηλαδή την απόκτηση ενός ακινήτου από περισσότερους από έναν νέους ιδιοκτήτες είτε φυσικά, είτε νομικά πρόσωπα.
ΕΙΡΗΝΗ ΧΑΤΖΟΓΛΟΥ
18/10/2021 07:45
Σύμφωνα με τον πρόεδρο του Πανελλαδικού Κτηματομεσιτικού Δικτύου E-RealEstate, Θεμιστοκλή Μπάκα, οι συγκεκριμένες αλλαγές, που αποτελούν πλέον νόμο του κράτους, ενδεχομένως να επιφέρουν αρχικά προβληματισμό. Στο άμεσο μέλλον, όμως, ανάλογα με το ρυθμό – αριθμό των πλειστηριασμών και τα είδη των ακινήτων που θα εκπλπειστηριαστούν, καθώς και το προφίλ των ενδιαφερομένων νομικών και φυσικών προσώπων που θα θελήσουν να αποκτήσουν ακίνητα μέσω της άνωθεν διαδικασίας, μπορεί να αποτελέσουν στιγμιαίο ανάχωμα της ανοδικής πορείας των τιμών πώλησης που καταγράφεται για τέταρτη συνεχόμενη χρονιά και να καταστήσουν τους πλειστηριασμούς περισσότερο «ελκυστικούς» για τους εν δυνάμει ιδιοκτήτες – επενδυτές.
Όλα αυτά τη στιγμή, που σύμφωνα με δημοσιεύματα, τα Funds/εταιρείες διαχείρισης απαιτήσεων έχουν ήδη στα χαρτοφυλάκια τους ενυπόθηκα δάνεια που αντιστοιχούν σε 300.000 ακίνητα δανειοληπτών.
Πώς οι πλειστηριασμοί θα επηρεάσουν την εγχώρια κτηματαγορά
«Τα χαρτοφυλάκια ακινήτων με ενυπόθηκο δανεισμό από ελληνικές τράπεζες, σύμφωνα με δημοσιεύματα, που είτε έχουν κλείσει συμφωνία, είτε είναι σε τελικό στάδιο υπογραφών, αγγίζουν τα 36,452 δις € (η λογιστική αξία). Τα χαρτοφυλάκια ακινήτων που βρίσκονται στο στάδιο των εκτιμήσεων και δεν έχουν μεταβιβαστεί ακόμη, αγγίζουν τα 13,5 δις € (η λογιστική αξία). Για να κατανοήσουμε το μέγεθος διάθεσης ακινήτων καθώς και το ύψος των χαρτοφυλακίων, αρκεί να αναφέρουμε ότι το πρόγραμμα golden visa στη χώρα μας έχει επιφέρει συνολικά έσοδα περίπου 2 δις. € από την έναρξη του το 2013 έως και σήμερα και έχουν πραγματοποιηθεί συνολικά 8.692 αγορές ακινήτων από επενδυτές τρίτων χωρών με ελάχιστο ποσό επένδυσης τις 250.000€», σχολιάζει ο κ. Μπάκας, σημειώνοντας χαρακτηριστικά ότι «αν το πρόγραμμα golden visa επηρέασε τις τιμές των ακινήτων στη χώρα μας ιδιαίτερα σε περιοχές του κέντρου και των νοτίων προαστίων, αναλογίζεται κανείς πώς η διοχέτευση ακινήτων μέσα από 50.000 πλειστηριασμούς ανά έτος μπορεί να επηρεάσει την εγχώρια κτηματαγορά».
Μείωση της αρχικώς ορισθείσας τιμής ακινήτου κατά 35%
Η τιμή πρώτης προσφοράς, διαχρονικά, είχε ως στόχο μεταξύ άλλων και την προστασία του οφειλέτη. Πλέον οι πλειστηριασμοί θα διενεργούνται με ελεύθερες προσφορές. Όπως προβλέπεται, αν ο πλειστηριασμός καταστεί άγονος επαναλαμβάνεται με την ίδια τιμή πρώτης προσφοράς και σε ημερομηνία που ορίζεται από τον υπάλληλο του πλειστηριασμού, μέσα σε σαράντα (40) ημέρες, αναρτωμένης της σχετικής δημοσιεύσεως στις αντίστοιχες ιστοσελίδες δημοσιεύσεως πλειστηριασμών (Δελτίου Δικαστικών Δημοσιεύσεων του Ηλεκτρονικού Εθνικού Φορέα Κοινωνικής Ασφάλισης (e-ΕΦΚΑ) και 6ΗΛΣΥΠΛΕΙΣ (e-auction). Αν και ο επόμενος πλειστηριασμός αποβεί άγονος διεξάγεται νέος με τιμή πρώτης προσφοράς ίση προς το ογδόντα τοις εκατό (80%) της αρχικώς ορισθείσας τιμής και σε περίπτωση που και πάλι είναι άγονος, τότε διεξάγεται με τιμή πρώτης προσφοράς ίση προς το εξήντα πέντε τοις εκατό (65%) της αρχικώς ορισθείσας.
«Κατανοεί κανείς ότι αν υπάρχει η δυνατότητα μείωσης της αρχικής αγοραίας/εμπορικής αξία του ακινήτου που εκπλειστηριάζεται κατά 35%, ανάλογα με το πλήθος, τον ρυθμό και τα είδη ακινήτων και η κτηματαγορά έρθει ενδεχόμενα «αντιμέτωπη» με 50.000 ακίνητα που θα διατίθενται μέσω πλειστηριασμών κάθε χρόνο για την επόμενη πενταετία, τότε θα επέλθει πλήγμα», επισημαίνει ο Θεμιστοκλής Μπάκας.
Στο πλαίσιο αυτό σημειώνει ότι οι περισσότεροι αλλοδαποί επενδυτές ακινήτων επιθυμούν επενδύσεις που μπορούν να αποφέρουν αποδόσεις της τάξεως του 15%-25% εντός της επόμενης 3τιας-5ετιας, είτε μέσω της άμεσης ανακαίνισης και μεταπώλησης, είτε μέσω της ανοδικής πορείας της κτηματαγοράς ιδιαίτερα σε περιοχές που καταγράφεται έντονο επενδυτικό ενδιαφέρον λόγω των έργων ανάπλασης, νέα γραμμή 4 του μετρό κλπ. Γιατί, λοιπόν, να μην προσανατολιστούν στην αναζήτηση ακινήτων μέσω των πλειστηριασμών που πλέον γίνονται περισσότερο «ελκυστικοί» και οι τιμές μπορεί να είναι μειωμένες ακόμη και 35% από την ελεύθερη αγορά. Ενώ, λόγω της αυτόματης μείωσης της πρώτης προσφοράς, ο οφειλέτης τελικά θα απολέσει το περιουσιακό του στοιχείο σε χαμηλότερη τιμή, με κίνδυνο να συνεχίζει να οφείλει στον δανειστή, αν το εκπλειστηρίασμα δεν έχει καλύψει το ποσό της οφειλής.
Πλειοδοσία περισσοτέρων από κοινού φυσικών και νομικών προσώπων
Παράλληλα, σύμφωνα πάντα με τον πρόεδρο του E-RealEstate, η δυνατότητα από κοινού πλειοδοσίας, δεν αφορά σε μεγάλο ποσοστό τους ενδιαφερόμενους αγοραστές ακινήτων που επιθυμούν να καλύψουν τη στεγαστική τους ανάγκη, διότι οι περισσότεροι δε διαθέτουν τα ιδία κεφάλαια και στρέφονται στον δανεισμό, αλλά κυρίως επενδυτές που διαθέτουν ρευστότητα και στοχεύουν στην υπεραξία μέσω της μεταπώλησης.
«Το προφίλ των επενδυτών αυτών ταυτίζεται σε πολλές περιπτώσεις με το προφίλ των επενδυτών που αποτελούν το μεγαλύτερο μέρος των ενδιαφερομένων τη δεδομένη χρονική στιγμή στην ελληνική κτηματαγορά. Αν δούμε ποιοι επένδυσαν στα ελληνικά ακίνητα τα τελευταία 3-4 χρόνια, θα δούμε ότι ήταν κυρίως εγχώριοι και αλλοδαποί επενδυτές μέσω ιδιωτικών σχημάτων και funds», λέει, σχολιάζοντας ότι η συγκεκριμένη αλλαγή εν οχεύει κινδύνους που είναι άρρηκτα συνδεδεμένοι με την δυνατότητα μείωσης της αρχικώς ορισθείσας τιμής κατά 35% μετά από άγονους πλειστηριασμούς. «Η αλλαγή μπορεί να πραγματοποιήθηκε με στόχο οι πλειστηριασμοί που πραγματοποιούνται να μην είναι άγονοι όπως στο παρελθόν, αλλά μπορεί να καλλιεργηθούν καθεστώτα «αμφιλεγόμενων συμφερόντων» με στόχο τη μείωση της αρχικώς ορισθείσας τιμής – αρχικής εμπορικής/αγοραίας αξίας».
Στο πλαίσιο αυτό, οι πλειστηριασμοί γίνονται περισσότερο «φιλικοί-ελκυστικοί» για κυρίως νομικά πρόσωπα που διαχειρίζονται χαρτοφυλάκια ακινήτων, διαχειριστές επενδυτικών κεφαλαίων που πλέον μπορούν μέσω νομικών προσώπων συμφερόντων τους να μοιράσουν την έκθεση τους σε ακίνητα επενδύοντας με διαφορετικά Α.Φ.Μ ακόμη και στο ίδιο ακίνητο μέσω της από κοινού πλειοδοσίας. Γι’ αυτό αποτελεί αναγκαιότητα να υπάρξει ελεγκτικός μηχανισμός των νομικών και φυσικών προσώπων που θα θελήσουν να προβούν σε από κοινού πλειοδοσία, ώστε να εξαλειφθούν περιπτώσεις που πιθανόν να σχετίζονται έμμεσα ή άμεσα με ενυπόθηκα χαρτοφυλάκια.
Οι βασικοί παράγοντες που θα καθορίσουν το ενδεχόμενο να επηρεαστεί η κτηματαγορά από την έναρξη των πλειστηριασμών
Το αν και πόσο θα επηρεαστεί η κτηματαγορά από την έναρξη των πλειστηριασμών και των αλλαγών που έχουν πλέον θεσπιστεί, θα εξαρτηθεί από τους κάτωθι παράγοντες:
1) την ανοδική πορεία που καταγράφει η Ελληνική οικονομία
2) την αύξηση χορήγησης νέων στεγαστικών δανείων
3) τη δυναμική του τουρισμού που καταγράφεται αυξητική με άμεσα αντανακλαστικά
4) τις άμεσες και έμμεσες ξένες επενδύσεις στην Ελληνική οικονομία
5) τη διαχείριση των κονδυλίων από το ταμείο ανάκαμψης
6) τυχόν αιφνίδιοι παράγοντες που μπορεί να έρθει αντιμέτωπη η εκάστοτε οικονομία ( covid-19).
7) Την αποτύπωση των μέτρων στήριξης της κτηματαγοράς στη πραγματική οικονομία όπως:
• αναστολή ΦΠΑ για όλα τα ακίνητα από το 2006, • αφορολόγητες γονικές παροχές, • αφορολόγητες γονικές – χρηματικές δωρεές, • πάγωμα φόρου υπεραξίας, • κίνητρα για αλλοδαπούς (χαμηλή φορολόγηση) για μεταφορά φορολογικής έδρας ξένων πλούσιων στην χώρα μας • έκπτωση φόρου 40% για ανακαίνιση και ενεργειακή αναβάθμιση • συγχώνευση του συμπληρωματικού φόρου ακινήτων με τον κύριο φόρο • κατάργηση του συμπληρωματικού φόρου ακινήτων • μείωση του ΕΝΦΙΑ
link:https://www.iefimerida.gr/oikonomia/erhontai-allages-se-pleistiriasmoys
Η ΓΝΩΜΗ ΣΟΥ ΜΕΤΡΑΕΙ