Την τελευταία τριετία υπήρξε αξιόλογη ανάπτυξη της οικοδομικής δραστηριότητας, κυρίως στα νότια προάστια εξαιτίας του προγράμματος «Χρυσή Βίζα». Όμως, παρά την μεγάλη πτώση του ενδιαφέροντος από Κινεζους αγοραστές, που στήριξαν τη «Χρυσή Βίζα» την τελευταία τριετία, αρκετές νέες οικοδομές προωθούνται σε πολλές περιοχές της Αττικής. Παράλληλα εξαγγέλλονται σχέδια για νέα συγκροτήματα κατοικιών όπως στο Ελληνικό, στην Βούλα, κ.ά.

«Διαθεσιμότητα ικανοποιητικού αριθμού νεόδμητων κατοικιών που έχουν κατασκευαστεί από το 2018 σε σχέση με τα υπόλοιπα προάστια του νομού Αττικής, καταγράφεται κυρίως στα νότια προάστια που η ζήτηση ιδιαίτερα από το 2017-2018 και μετά είχε χτυπήσει «κόκκινο» λόγω της βραχυχρόνιας μίσθωσης και της «Χρυσής Βίζας», περιοχές που ακόμη και σήμερα εν έτη 2020 συνεχίζουν να εκδίδονται οικοδομικές άδειες» λέει ο πρόεδρος του Πανελλαδικού Δικτύου Κτηματομεσιτών E-Real Estates Θεμ. Μπάκας.

«Βάση των υπολογισμών μας, ο πραγματικός αριθμός νεόδμητων ακινήτων – διαμερισμάτων (70 – 110 τετραγωνικών μέτρων) κατάλληλα για οικογένειες , κατασκευής μετά το 2018 δεν είναι στο σύνολό τους περισσότερα από 2.000 ακίνητα στην Αττική» προσθέτει. Μπορεί οι αγγελίες νεόδμητων ακινήτων προς πώληση με τα παραπάνω χαρακτηριστικά να είναι περισσότερες, αλλά μη ξεχνάμε ότι  στα sites αγγελιών ένα διαμέρισμα μπορεί να έχει εγγραφεί – καταχωρηθεί δύο, τρεις ή περισσότερες φορές από διαφορετικό διαχειριστή (μεσίτη, κατασκευαστή, ιδιοκτήτη κλπ.) για την πώλησή του. Άρα ο πραγματικός αριθμός διαθέσιμων ακινήτων είναι αρκετά μικρότερος.

Ο μεγαλύτερος αριθμός νεόδμητων ακινήτων (70 – 110 τ.μ.) κατασκευής μετά το 2018 σε σχέση με το σύνολο των νεόδμητων ακινήτων στην Αττική του ιδίου έτους κατασκευής, καταγράφεται στα κεντρικά & νότια προάστια (Νέα Σμύρνη, Γλυφάδα, Βούλα, Ηλιούπολη, Άλιμο, Παλαιό Φάληρο, κλπ.), όπου τα νεόδμητα ακίνητα αποτελούν το 22,2% του συνόλου των προς πώληση ακινήτων στη περιοχή.

Σύμφωνα με τα στοιχεία της E-Real Estates, τη μερίδα του λέοντος έχει η Γλυφάδα με ποσοστό 19,97%, ακολουθεί το Παλαιό Φάληρο με 14,1%, ο Άλιμος με 13,07% , η Ηλιούπολη με 7,85%, η Νέα Σμύρνη με 6,62%, η Βούλα με 5,19%, ο Άγιος Δημήτριος με 3,5% , το Ελληνικό με 3,2% και το υπόλοιπο 26,5% κατανέμεται στις υπόλοιπες περιοχές των Νοτίων Προαστίων. Στη δεύτερη θέση βρίσκονται τα βόρεια και ανατολικά προάστια (Ηράκλειο, Μαρούσι, Βριλήσσια, Χαλάνδρι, κλπ.) όπου τα νεόδμητα διαμερίσματα (70 – 110 τ.μ.) κατασκευής μετά το 2018 αποτελούν το 13,7% του συνόλου των προς πώληση ακινήτων.

Ο κ. Μπάκας υποστηρίζει πως «θα συνεχίσουμε να καταγράφουμε αύξηση των νέων ιδιωτικών οικοδομικών αδειών (δεν γνωρίζουμε όμως αν αυτές οι άδειες θα ανταποκρίνονται σε ανέγερση διαμερισμάτων ή θα παραμένουν απλώς ως άδειες), διότι η αναστολή του Φ.Π.Α 24% στις νέες οικοδομές, αποτελεί πολύ βασικό σύμμαχο και κίνητρο για τον εκάστοτε κατασκευαστή – επενδυτή που επιθυμεί να επενδύσει στην ελληνική κτηματαγορά εντός του 2020 – 2022, αποκτώντας όσο το δυνατόν μεγαλύτερο απόθεμα από ακίνητα που δεν θα επιβαρύνονται με ΦΠΑ 24%».

Η αναστολή ΦΠΑ δεν αφορά μόνο τα νεόδμητα ακίνητα αλλά και παλαιότερα ακίνητα που κατασκευάστηκαν από το 2006 (όταν δηλαδή πρωτοεφαρμόστηκε ο εν λόγω φόρος), αρχής γενομένης από την 1η Ιανουαρίου του 2020. Πρόκειται για σημαντική «ανάσα» στους κατασκευαστές, καθώς μπορούν πλέον να πουλήσουν ευκολότερα το εν λόγω απόθεμα και σε υποψήφιους αγοραστές που δεν έχουν απαλλαγή πρώτης κατοικίας (για την οποία δεν επιβάλλεται ο ΦΠΑ). Επίσης, η αναστολή του ΦΠΑ βελτιώνει σημαντικά και τους ισολογισμούς των τραπεζών, καθώς αυξάνεται η αξία των ενυπόθηκων δανείων στα βιβλία τους.

Οι τιμές

Οι μεγάλες διαφορές μεταξύ της κατώτερης και της ανώτερης τιμής, όπως φαίνεται και από τους πίνακες στο τέλος του κειμένου, αποδίδεται από τον κ. Μπάκα στο γεγονός ότι είτε ο κατασκευαστής είχε αγοράσει το οικόπεδο πριν αρκετά χρόνια όταν οι τιμές ήταν πολύ χαμηλές σε σχέση με τα τέλη του 2018 και το 2019, είτε έχει «κλείσει» σε καλό ποσοστό αντιπαροχής το οικόπεδο από τον οικοπεδούχο χωρίς να πιέζεται χρονικά για την αποπεράτωση. Ενίοτε έχει πετύχει και τα δύο.

Παράλληλα, όταν κλείνεις – δίνεις προκαταβολή για αγορά διαμερίσματος από τα σχέδια (σε μεγάλο ποσοστό των αγγελιών, οι πωλήσεις πραγματοποιούνται μέσω φωτορεαλιστικών), χωρίς να έχει ανεγερθεί ή να έχουν ολοκληρωθεί όλες οι εργασίες, η τιμή πώλησης είναι πάντα χαμηλότερη ιδιαίτερα αν ο κατασκευαστής δεν έχει πουλήσει το μεγαλύτερο ποσοστό των διαμερισμάτων της πολυκατοικίας. «Σημαντικός παράγοντας διαμόρφωσης της τιμής αποτελεί, η ποιότητα κατασκευής, η τοποθεσία, η θέα και αν διατίθεται μαζί με το διαμέρισμα χωρίς επιπλέον κόστος αγοράς, ξεχωριστή αποθήκη και parking» λέει ο πρόεδρος της E-Real Estates.

Οι μεσίτες υποστηρίζουν πως οι τιμές στα νεόδμητα, επιφάνειας μεταξύ 70 και 110 τ.μ., δεν πρόκειται να μειωθούν, ανεξάρτητα από το εύρος της κρίσης. «Τα διαθέσιμα ακίνητα των άνωθεν χαρακτηριστικών είναι λιγοστά στην κτηματαγορά. Επιπλέον, οι κατασκευαστές σε μεγάλο ποσοστό δεν πιέζονται να ρίξουν τις τιμές διότι, είτε το οικόπεδο που έχει αναγερθεί η πολυκατοικία νεόδμητων διαμερισμάτων είναι ιδιόκτητο με αγορά που έχει πραγματοποιηθεί το 2012-2015 όπου οι τιμές των οικοπέδων είχαν μειωθεί σε σημαντικό βαθμό – άρα φτηνό κόστος γης ανά δομήσιμο τετραγωνικό μέτρο. Ενίοτε έχουν πετύχει πολύ καλή συμφωνία αντιπαροχής με τον οικοπεδούχο ή έχουν ήδη πουλήσει ικανοποιητικό αριθμό διαμερισμάτων (εντός του 2019 και αρχές του 2020) , αποκτώντας την απαραίτητη ρευστότητα ώστε πλέον να μην πιεστούν να πουλήσουν άμεσα τα εναπομείναντα νεόδμητα διαμερίσματα τους».

Πολλές αγγελίες νεόδμητων ακινήτων που διατίθενται προς πώληση, αναφέρουν ότι η παράδοση θα γίνει τέλος 2021 ή εντός 20 – 24 μηνών, άρα ένα μεγάλο μέρος των διαθέσιμων νεόδμητων ακινήτων που σήμερα «διαφημίζονται», είτε δεν έχουν αποπερατωθεί ακόμη, είτε οι κατασκευαστές και μεσίτες πωλούν μέσω φωτορεαλιστικών σχεδίων. «Κάποιες φορές περιμένουν να πουλήσουν 2 – 3 διαμερίσματα από τα σχέδια για να ξεκινήσουν την ανέγερση. Άρα,  δεν έχουν τοποθετηθεί μεγάλα ιδία κεφάλαια ώστε να πιέζονται οι κατασκευαστές για να την άμεση πώληση, με αποτέλεσμα οι ζητούμενες τιμές πώλησης να μην καταγράψουν αισθητές μειώσεις».

Οι περιοχές με τις περισσότερες αγγελίες για νεόδμητα

Επεξεργασία δεδομένων – έρευνα : E-Real Estates Πανελλαδικό Δίκτυο Κτηματομεσιτών,*O αριθμός των αγγελιών   προέρχεται από εγγεγραμμένες αγγελίες σε portal ακινήτων, διαμερίσματα 70τμ-110τμ, κατασκευής μετά το 2018.

Σημείωση : Ο αριθμός των αγγελιών στον παραπάνω πίνακα δεν αποτελούν τον ακριβή αριθμό των διαθέσιμων ακινήτων, είναι σημαντικό να αναφέρουμε ότι στα portal αγγελιών ένα διαμέρισμα μπορεί να έχει εγγραφεί – καταχωρηθεί 2-3-4 ή και περισσότερες φορές από διαφορετικό διαχειριστή για την πώλησή του. Άρα ο πραγματικός αριθμός διαθέσιμων ακινήτων να είναι αρκετά μικρότερος. 

Οι πίνακες με τις τιμές

Πηγή : E-Real Estates Πανελλαδικό Δίκτυο Κτηματομεσιτών, διαμερίσματα 90-110τμ 1ου ορόφου, έτος κατασκευής από το 2018, επί των πλείστων με parking και αποθήκη. Οι τιμές διαμορφώνονται βάση των διαθέσιμων ακινήτων.