Η μικρή διαθεσιμότητα προς μίσθωση ακινήτων κρατάει ψηλά τις ζητούμενες τιμές-Άρθρο του κ.Θεμιστοκλή Μπάκα Προέδρου της E-Real Estates στο Newmoney.gr
Που οφείλεται η ραγδαία αύξηση των ενοικίων – Τι αναφέρεται για τη ζήτηση στην ενοικίαση, πώς επηρέασε η πανδημία του κορωνοϊού τις τιμές μίσθωσης, αλλά και ποιο είναι το κόστος μίσθωσης σε σχέση με τα εισοδήματα
- Θεμιστοκλής – Ανδρέας Μπάκας
-
Η ανεύρεση κατοικίας κατάλληλη για οικογένεια με 2 Υ/Δ άνω του 1ου ορόφου με μηνιαίο μίσθωμα έως 550€, στο σύνολο σχεδόν του Ν.Αττικής, αποτελεί πλέον «τύχη». Δεν είναι τυχαίο το γεγονός ότι όταν κάποιο ακίνητο με τα συγκεκριμένα χαρακτηριστικά και κυρίως όταν πρόκειται για ακίνητο μετά το 1995, όταν δημοσιεύεται σε portal αγγελιών, η ζήτηση είναι τόσο μεγάλη που ακόμη και στα πρώτα 5-10 λεπτά της δημοσίευσης, τα τηλέφωνα που δεχόμαστε είναι πραγματικά εκατοντάδες.
Πλέον, λίγες περιοχές του Ν.Αττικής και ιδιαίτερα μετά το 2018, διαθέτουν ακίνητα με τα άνωθεν χαρακτηριστικά κατασκευής μετά το 1990-1995. Το μεγαλύτερο ποσοστό των ακινήτων που διατίθενται προς μίσθωση, είναι ακίνητα μεγαλύτερης ηλικίας.
Στο κέντρο της Αθήνας, οι περιοχές που διαθέτουν ακίνητα προς μίσθωση προς 550€/μήνα, με 2 Υ/Δ, από 70 τμ άνω του 1ου ορόφου, είναι κυρίως μη «δημοφιλείς» περιοχές όπως τα Πατήσια, η Πλατεία Βικτωρίας, η Πλατεία Αττικής, το Πεδίον Άρεως, Κολοκυνθού, Μεταξουργείο και Κολωνός.
Τα διαθέσιμα προς μίσθωση ακίνητα, είναι κυρίως ακίνητα με έτος κατασκευής από το 1965 έως το 1980, επιφάνειας μεγαλύτερης σε σχέση με τα υπόλοιπα προάστια του Ν. Αττικής. Παράλληλα, σε μεγάλο ποσοστό τα διαμερίσματα που διατίθενται προς μίσθωσης, είναι είτε μερικώς, είτε ολικώς ανακαινισμένα.
Όταν αναφέρουμε μερικώς ανακαινισμένα ακίνητα, αναφερόμαστε σε ακίνητα που έχει ανακαινιστεί το μπάνιο ή/και η κουζίνα, πλήρως ανακαινισμένα χαρακτηρίζονται τα ακίνητα που έχει ανακαινιστεί η κουζίνα, το μπάνιο, διαθέτουν πόρτα ασφαλείας και σε πολλές περιπτώσεις έχουν αλλαχθεί τα κουφώματα στα παράθυρα και στις μπαλκονόπορτες. Με μηνιαίο μίσθωμα έως 550€ με τα άνωθεν χαρακτηριστικά ακινήτου, διατίθενται το 40,6% των εγγεγραμμένων ακινήτων σε portal αγγελιών, ενώ το 59,3%, διατίθενται σε ποσά μεγαλύτερα.
Στα Κεντρικά και Δυτικά Προάστια, τα διαθέσιμα προς μίσθωση ακίνητα, είναι κυρίως ακίνητα με έτος κατασκευής από το 1980, νεότερα ηλικιακά ακίνητα σε σχέση με το κέντρο της Αθήνας. Επιπλέον, η επιφάνεια των διαθέσιμων ακινήτων είναι ικανοποιητική για 2 Υ/Δ με το μέσο όρο να είναι από 80τμ έως 90τμ.
Παράλληλα, σε μεγάλο ποσοστό τα διαμερίσματα που διατίθενται προς μίσθωσης, είναι είτε μερικώς, είτε ολικώς ανακαινισμένα. Με μηνιαίο μίσθωμα έως 550€ με τα άνωθεν χαρακτηριστικά ακινήτου, διατίθενται το 51,25% των εγγεγραμμένων ακινήτων σε portal αγγελιών, ενώ το 48,75%, διατίθενται σε ποσά μεγαλύτερα.
Στα Κεντρικά και Νότια Προάστια, τα διαθέσιμα προς μίσθωση ακίνητα, είναι κυρίως ακίνητα με έτος κατασκευής από το 1970 έως το 1980, ενώ, το 54,8% των διαμερισμάτων που διατίθενται προς μίσθωσης, είναι είτε μερικώς, είτε ολικώς ανακαινισμένα.
Μόλις το 24,5% των διαθέσιμων προς μίσθωση ακινήτων διατίθενται με μηνιαίο 550€ με τα άνωθεν χαρακτηριστικά. Το 75,4% των ακινήτων που διατίθενται, είναι κυρίως ακίνητα που το ζητούμενο μηνιαίο μίσθωμα είναι άνω των 550€.
Σε περιοχές όπως Γλυφάδα, Άλιμος, Αργυρούπολη, Ηλιούπολη, Βούλα κλπ , δεν διατίθενται ακίνητα με 2 Υ/Δ, από 70 τμ άνω του 1ου ορόφου έως 550€ . Οι περιοχές που διατίθενται ακίνητα με τα άνωθεν χαρακτηριστικά έως 550€, είναι κυρίως περιοχές όπως επί των πλείστων η Καλλιθέα, Ιλίσια, Ζωγράφου και ελάχιστα ακίνητα σε Ν.Σμύρνη, Π.Φάληρο, Άγιο Δημήτριο και Δάφνη.
Στα Κεντρικά και Βόρια Προάστια, τα διαθέσιμα ακίνητα προς μίσθωση ακίνητα με 2 Υ/Δ, από 70 τμ άνω του 1ου ορόφου έως 550€, είναι κυρίως κατασκευής 1970-1975 με μερική ή/και καμία ανακαίνιση. Το ποσοστό των άνωθεν ακινήτων δεν ξεπερνά το 3,6%. Το 96,4% των διαθέσιμων ακινήτων με ομοειδή χαρακτηριστικά, διατίθενται με μηνιαίο ζητούμενο μίσθωμα άνω των 550€.
Στον Πειραιά, τα διαθέσιμα προς μίσθωση ακίνητα, είναι κυρίως ακίνητα με έτος κατασκευής από το 1970 έως το 1980, επιφάνειας 70τμ , που σε μεγάλο ποσοστό, είναι είτε μερικώς, είτε ολικώς ανακαινισμένα . Το ποσοστό των άνωθεν ακινήτων αγγίζει το 76,4%. Το 23,5% των διαθέσιμων ακινήτων με ομοειδή χαρακτηριστικά, διατίθενται με μηνιαίο ζητούμενο μίσθωμα άνω των 550€.
Στο υπόλοιπο Αττικής, τα διαθέσιμα προς μίσθωση ακίνητα, είναι κυρίως ακίνητα με έτος κατασκευής μετά το 2000, δηλαδή νεότερα ακίνητα σε σχέση με τις υπόλοιπες περιοχές του Ν.Αττικής, κυρίως επιφάνειας 70τμ . Το ποσοστό των άνωθεν ακινήτων αγγίζει το 75,24%. Το 24,75% των διαθέσιμων ακινήτων με ομοειδή χαρακτηριστικά, διατίθενται με μηνιαίο ζητούμενο μίσθωμα άνω των 550€.
Το ευχάριστο γεγονός σε σχέση με τα προηγούμενα χρόνια είναι ότι τα περισσότερα ακίνητα παλαιάς κατασκευής είναι είτε μερικώς ανακαινισμένα, είτε ολικώς. Ουσιαστικά, τα ακίνητα που διατίθενται, είναι ακίνητα υψηλότερης ποιότητας σε σχέση με τα προηγούμενα χρόνια.
Η μικρή διαθεσιμότητα ακινήτων, έγκειται στο ότι τα περισσότερα διαμερίσματα έχουν νοικιαστεί τα προηγούμενα χρόνια και τα διαθέσιμα ακίνητα σήμερα, είναι κυρίως ακίνητα που είτε οι ιδιοκτήτες είχαν στοχεύσει στη βραχυχρόνια μίσθωση, είτε το ακίνητο ξενοικιάστηκε και οι ιδιοκτήτες για να αυξήσουν το ζητούμενο μίσθωμα και ταυτόχρονα να συντηρήσουν τη περιουσία τους, προέβησαν σε ανακαίνιση είτε με ιδία κεφάλαια που σήμερα μέσω της ζητούμενης τιμής μίσθωσης ευελπιστούν στην απόδοσή τους, είτε μέσω προγραμμάτων εξ οικονομώ.
Πού οφείλεται η ραγδαία αύξηση των ενοικίων:
Η μεγάλη αύξηση των ενοικίων, οφείλεται κυρίως στην συσσώρευση πολλών ετών τόσο της υποαπόδοσης των κατοικιών, που οδήγησε πολλούς ιδιοκτήτες στην απότομη αύξηση των ζητούμενων ενοικίων, προκειμένου να περιορίσουν τις ζημίες των χρόνων της οικονομικής κρίσης, αλλά και στη μη δυνατότητα των ενδιαφερομένων να επενδύσουν στην αγορά ακινήτου για τη κάλυψη της στεγαστικής τους ανάγκης.
Μην ξεχνάμε ότι από το 2009 και έπειτα οι τράπεζες έπαψαν να χρηματοδοτούν την αγορά κατοικιών ( 400 εκατ. ευρώ νέα στεγαστικά δάνεια το 10μηνο του 2019, όταν το 2005 οι εκδόσεις στεγαστικών δανείων ήταν 17δις ευρώ ) με αποτέλεσμα να σταματήσει κάθε οικοδομική δραστηριότητα, ενώ η ζήτηση παρέμενε σταθερή. Κάθε χρόνο 15.000 έως 20.000 άνθρωποι – οικογένειες αναζητούν κατοικία.
Ορισμένοι από αυτούς προ κρίσης επέλεγαν την αγορά ακινήτου. Άρα μέσα σε 10 χρόνια η ζήτηση άγγιξε τις 150.000 – 200.000 κατοικίες, σε μια περίοδο που η οικοδομική δραστηριότητα – η ανέγερση νέων πολυκατοικιών ήταν ανύπαρκτη, παράλληλα, την ίδια χρονική περίοδο η βραχυχρόνια μίσθωση κέρδιζε συνεχώς έδαφος.
Η άμεση ανάγκη για στέγαση, η συσσωρευμένη ζήτηση, η μη ύπαρξη νέων οικοδομών και ταυτόχρονα η μη χορήγηση νέων στεγαστικών δανείων από τα τραπεζικά ιδρύματα (που πλέον ζητούν το 25% -30% ιδία συμμετοχή από τον δανειολήπτη στην αγορά του ακινήτου), σε συνάρτηση με τους σημερινούς μισθούς και αύξηση των εξόδων για τον οικογενειακό προϋπολογισμό με έμμεσους ή/και άμεσους φόρους μέσα στην δεκαετία, οδήγησαν στη σημερινή εικόνα της κτηματαγοράς όσο αφορά τις μισθώσεις.
Γενικότερα το πρόβλημα της στέγασης είτε για διαμερίσματα μεγαλύτερης επιφάνειας άνω των 70τμ κατάλληλα για οικογένεια, είτε μικρότερης έως 60τμ, θα μας απασχολήσει ιδιαίτερα τα επόμενα χρόνια, αν δεν υπάρξουν άμεσα φορολογικά κίνητρα για τους ιδιοκτήτες, που ουσιαστικά θα αποτρέπουν την αυξητική τάση των ζητούμενων μισθωμάτων των διαθέσιμων προς μίσθωση ακινήτων.
Η ζήτηση για ενοικίαση είναι καθημερινά αυξανόμενη, με τους ενδιαφερόμενους να προβαίνουν σε πολύ καλή αναζήτηση κατοικίας στοχεύοντας στην ευκαιρία, είτε στον ιδιοκτήτη που θα διαπραγματευτεί το ζητούμενο μηνιαίο μίσθωμα όταν οι ενδιαφερόμενοι ενοικιαστές είναι φερέγγυοι και δεν κινδυνεύει να χάσει ενοίκια. Μην ξεχνάμε ότι τους τελευταίους 12-18 μήνες, δλδ το διάστημα που καταγράφηκε ραγδαία αύξηση των ζητούμενων μισθωμάτων, αυξήθηκαν και τα «φέσια» στα ενοίκια.
Πώς επηρέασε η πανδημία του κορωνοϊού τις τιμές μίσθωσης;
Εν μέσω πανδημίας του κορωνοϊού και κυρίως εν μέσω του πρώτου lockdown υπήρξε μια στιγμιαία αντίδραση μέρος των ιδιοκτητών που αυτοβούλως μείωσαν τις ζητούμενες τιμές μίσθωσης. Η μείωση που καταγράφηκε δεν αφορούσε το σύνολο της κτηματαγοράς αλλά μέρος των ιδιοκτητών που χρειάζονταν άμεσα εισόδημα, διότι σε πολλές περιπτώσεις το εισόδημα από το μίσθωμα κάλυπτε κάποια άλλη υποχρέωση ή/και τη δόση δανείου. Ενώ, ένα μέρος αυτών θέλησαν να μισθώσουν άμεσα το ακίνητο τους πριν έρθουν αντιμέτωποι με μεγάλες μειώσεις, σε πιθανά σενάρια για οικονομικό “κραχ” τους επόμενους μήνες μετά το lockdown.
Το κόστος μίσθωσης σε σχέση με τα εισοδήματα:
Το 2016 στην Ευρωπαϊκή Ένωση, το ποσοστό επιβάρυνσης του κόστους στέγασης για τους ενοικιαστές που πλήρωναν ενοίκιο στην αγοραία τιμή ήταν υψηλότερο στην Ελλάδα: το 84,6 % από τους ενοικιαστές δαπανούσαν περισσότερο από το 40 % του ισοδύναμου διαθέσιμου εισοδήματός του για στέγαση, όταν ο μέσος όρος της ΕΕ ήταν 28,0 %. Σήμερα σε πολλές περιπτώσεις οι ενοικιαστές δαπανούν ακόμη και έναν ολόκληρο μισθό για στέγαση.
Οι αυξήσεις των ενοικίων από το 2018:
Το 2018, το μέσο ενοίκιο στην περιοχή της Αττικής αυξήθηκε κατά 7%, ενώ το 2019 εκτιμάται ότι η αγορά «έτρεξε» με ετήσιο ρυθμό αύξησης της τάξεως του 10%. Μάλιστα, όσο αφορά το κέντρο της Αθήνας, όπου καταγράφονται και οι μεγαλύτερες αυξήσεις, οι τιμές ενοικίασης έχουν αυξηθεί κατά 20%-30% κατά μέσον όρο την τελευταία διετία, ενώ στις περιοχές εκτός του κέντρου η αντίστοιχη άνοδος εκτιμάται ότι κινήθηκε πέριξ του 10%-15%
* Πρόεδρος E-Real Estates – Πανελλαδικό Δίκτυο Κτηματομεσιτών
Η ΓΝΩΜΗ ΣΟΥ ΜΕΤΡΑΕΙ